Hausverwaltung Friedrichshain-Kreuzberg: 11 Erhaltungsgebiete

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Ihr Haus steht in der Graefestraße, am Boxhagener Platz oder rund um den Chamissoplatz, mit Vorderhaus, Seitenflügel und Hinterhaus? Dann liegt es sehr wahrscheinlich in einem der 11 sozialen Erhaltungsgebiete von Friedrichshain-Kreuzberg, und das ist in diesem Bezirk eher die Regel als die Ausnahme. Rund 81 Prozent der Einwohner wohnen hier in solchen Gebieten, in Neukölln sind es 56 Prozent und in Mitte 47 Prozent (Stand Ende 2024).

Für solche Häuser übernehmen wir die laufende Verwaltung des ganzen Mietshauses, für einzelne vermietete Wohnungen die Sondereigentumsverwaltung. Bis zum 10. Werktag jedes Monats haben Sie einen Bericht über Mieten, Rückstände und Reparaturen. Bevor wir im Haus allerdings etwas beauftragen, prüfen wir, ob das Gebiet dafür eine Genehmigung verlangt, weil im Milieuschutz die Reihenfolge zählt: erst der Antrag, dann die Arbeit.

In keinem Innenstadtbezirk reicht der Milieuschutz so weit zurück wie hier, denn die ersten beiden Gebiete, Graefestraße und Luisenstadt in Kreuzberg, traten schon am 27.07.1995 in Kraft. Wer hier heute umbaut, modernisiert oder aufteilt, braucht in den meisten Straßen die Zustimmung des Bezirksamts, und diesen Weg planen wir bei jedem Vorhaben von Anfang an mit ein.

Gründerzeit mit Seitenflügel: der Bestand in Friedrichshain-Kreuzberg

Der Altbau prägt den Bezirk stärker als seine nördlichen Nachbarn. Gut 52 Prozent der Wohnungen stehen hier in Häusern, die vor 1919 gebaut wurden (Zensus 2022), in Mitte und Pankow sind es jeweils weniger als 40 Prozent. Die Zeit zwischen den Weltkriegen hat dagegen kaum Spuren hinterlassen: Aus ihr stammen nur 1,6 Prozent der Wohnungen, aus den Jahren 1949 bis 1978 immerhin knapp 30 Prozent.

Steckbrief Friedrichshain-Kreuzberg: elf Erhaltungsgebiete, Einwohner im Milieuschutz, Wohnlagen und Baujahre

Und es sind große Häuser, denn rund 70 Prozent der Wohnungen liegen in Häusern mit 13 und mehr Wohnungen, während 91,6 Prozent aller Wohnungen Mietwohnungen sind. Das alles drängt sich auf engem Raum. Mit 2.040 Hektar ist Friedrichshain-Kreuzberg der kleinste Bezirk Berlins und mit 14.344 Einwohnern je Quadratkilometer der dichteste (IBB, Werte 2024).

Für uns als Verwaltung bedeutet ein Haus mit Vorderhaus, Seitenflügel und Hinterhaus vor allem Abrechnungsarbeit, und zwar mehr, als man von der Straße aus ahnt. Mehrere Treppenhäuser brauchen einen Reinigungsplan und der Hof einen eigenen Plan für Müll und Winterdienst. Dazu reicht die Spanne unter einem Dach oft von der Einzimmerwohnung im Seitenflügel bis zur großen Etage im Vorderhaus. Im Bezirksschnitt hat eine Wohnung 67,6 Quadratmeter.

Bei der Heizung hängen rund 44 Prozent der Wohnungen im Bezirk an der Fernwärme, und ganz gleich, was im Keller steht, läuft gerade eine Frist. Wo Zähler oder Heizkostenverteiler hängen, die sich nicht aus der Ferne ablesen lassen, müssen sie bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder getauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Diese Frist steht deshalb bei jeder Übernahme ganz oben auf unserer ersten Liste, denn bis zum Jahresende ist es nicht mehr weit.

Elf Erhaltungsgebiete, von der Luisenstadt bis zum Samariterviertel

Von den 11 sozialen Erhaltungsgebieten liegen sechs in Kreuzberg und fünf in Friedrichshain, und zusammen wohnen darin rund 237.600 Menschen in etwa 131.700 Wohnungen (Stand 31.12.2024). Angefangen hat es in Kreuzberg, und Friedrichshain folgte knapp vier Jahre später mit dem Boxhagener Platz.

Gebiet	Ortsteil	erstmals in Kraft	neu festgesetzt
Graefestraße	Kreuzberg	27.07.1995	19.03.2022
Luisenstadt	Kreuzberg	27.07.1995	30.07.2023
Boxhagener Platz	Friedrichshain	16.04.1999	24.04.2021
Bergmannstraße Nord	Kreuzberg	07.03.2003	19.03.2022
Hornstraße	Kreuzberg	15.12.2004
Chamissoplatz	Kreuzberg	12.06.2005	13.06.2024
Petersburger Straße	Friedrichshain	22.12.2013
Weberwiese	Friedrichshain	13.08.2016	19.03.2022
Kreuzberg-Nord	Kreuzberg	17.06.2017	30.07.2023
Stralauer Kiez	Friedrichshain	10.07.2019
Samariterviertel	Friedrichshain	20.02.2021

Quelle: IfS/Timourou, Monitoring der Umwandlungsverordnungen für die Senatsverwaltung, Stand August 2025.

Ein Erhaltungsgebiet ist dabei nicht automatisch ein Altbauviertel, denn die Gebiete sind sehr verschieden gebaut. Am Chamissoplatz stammen 83,3 Prozent der Wohnungen aus der Zeit vor 1919. In Kreuzberg-Nord dagegen sind 86,6 Prozent zwischen 1949 und 1990 entstanden, und 44,1 Prozent gehören dem Land oder kommunalen Gesellschaften.

Ob Ihre Hausnummer dazugehört, lässt sich in der Straßenliste der Senatsverwaltung mit Stand 21.02.2026 nachsehen, und genau das tun wir, bevor wir über irgendeine Maßnahme reden. Was ein Erhaltungsgebiet allgemein bedeutet, erklärt unser Ratgeber Milieuschutz für Vermieter.

Wer über eine Aufteilung in Eigentumswohnungen nachdenkt, hat es mit zwei Regeln zu tun, die nebeneinander gelten. Häuser mit bis zu fünf Wohnungen fallen im Erhaltungsgebiet unter die Umwandlungsverordnung 2025, die mit Ablauf des 12.03.2030 endet. Ab sechs Wohnungen greift dagegen stadtweit die Verordnung nach § 250 BauGB, gültig bis 31.12.2030. Weil hier rund 70 Prozent der Wohnungen in Häusern mit 13 und mehr Einheiten liegen, ist für die meisten die § 250-Regel maßgeblich.

Modernisieren am Boxhagener Platz oder in der Graefestraße: was genehmigt wird

Die Linie des Bezirksamts ist im Kern einfach. Genehmigt wird in der Regel, was eine Wohnung auf einen durchschnittlichen Stand bringt, und abgelehnt wird meist, was Grundriss, Größe oder Zahl der Wohnungen verändert.

in der Regel genehmigungsfähig	in der Regel nicht genehmigungsfähig
erstmaliger Einbau einer Sammelheizung mit Warmwasser	Änderungen am Grundriss
das erste Bad einer Wohnung	Teilung oder Zusammenlegung von Wohnungen
Fenstertausch nach Energiestandard	Balkone und Terrassen über 4 Quadratmeter
energetische Sanierung nach den gesetzlichen Mindestanforderungen	Ferienwohnungen im Bestand

Quelle: Prüfkriterien des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg für soziale Erhaltungsgebiete, abgerufen im Oktober 2026.

Zuständig für die Anträge ist die Gruppe Erhaltungsgebiete im Stadtentwicklungsamt. Sie arbeitet im Rathaus Kreuzberg, Yorckstraße 4–11, Raum 2062, und wer dort persönlich vorsprechen will, kommt dienstags von 9 bis 12 Uhr in die Sprechzeit.

Kleinere Arbeiten unterhalb der Freigabegrenze beauftragen wir selbst, aber erst, nachdem wir die Genehmigungspflicht geprüft haben, und wo ein Antrag nötig ist, stellen Sie ihn als Eigentümer. Größere Vorhaben am Haus planen Sie mit Ihrem Architekten. Wir liefern dafür die Daten aus Begehung, Mietverträgen und Wohnflächen, damit niemand bei null anfangen muss.

Ganz neu ist eine Regel zum Wohnen auf Zeit, und sie trifft genau die Wohnungen, die bisher unbefristet vermietet waren. Seit dem 18.04.2026 gilt deren befristete Vermietung im Erhaltungsgebiet als antragspflichtige Nutzungsänderung, was das Verwaltungsgericht Berlin am 10.09.2026 bestätigt hat (VG 19 K 95/26). Wir vermieten Wohnungen unbefristet, und so ist eine frei werdende Wohnung ohne Antrag wieder am Markt.

Friedrichshain meist gut, Kreuzberg meist einfach: die Wohnlagen im Mietspiegel 2026

Im Mietspiegel 2026 stehen die beiden Ortsteile fast an entgegengesetzten Enden. Nach unserer Auswertung der Wohnlagenkarte liegen in Friedrichshain 67 Prozent der Adressen in guter, 32 Prozent in mittlerer und praktisch keine in einfacher Wohnlage. In Kreuzberg ist es fast umgekehrt, denn dort sind 51 Prozent einfach, 41 Prozent mittel und nur 8 Prozent gut eingestuft.

Gezählt haben wir Adressen, nicht Wohnungen, und die Zuordnung zu den beiden Ortsteilen stammt von uns. Für Sie als Vermieter ist der Unterschied trotzdem handfest, weil die Wohnlage bestimmt, in welchem Feld des Mietspiegels eine Wohnung steht. Zwei gleich alte Häuser diesseits und jenseits der Oberbaumbrücke können deshalb sehr verschiedene Vergleichsmieten haben, obwohl zwischen ihnen nur die Spree liegt.

Auf dem Angebotsmarkt hat sich zuletzt wenig bewegt: Der Median lag 2025 bei 19,40 Euro je Quadratmeter nettokalt und damit fast genau wie 2024 mit 19,42 Euro (IBB Wohnungsmarktbericht 2025). Die Bestandsmiete lag beim Zensus 2022, in unserer Gewichtung der Bezirksregionen, bei rund 8,18 Euro je Quadratmeter. Wenn Sie neu vermieten, zählt allerdings keiner dieser Werte, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung plus zehn Prozent, sofern keine Ausnahme greift.

Bei laufenden Mietverträgen setzt dagegen die Kappungsgrenze den Rahmen, und zwar in ganz Berlin. Bis zur Vergleichsmiete darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, wobei Erhöhungen nach Modernisierung und bei Betriebskosten nicht mitzählen. Die Verordnung dazu gilt bis zum 10.05.2028.

Gründerzeit-Mietshaus an einer Straßenecke in der Abenddämmerung

Mieterwechsel, Abrechnung, Leerstand: der Alltag in Kreuzberger und Friedrichshainer Häusern

Im Alltag machen hier drei Dinge die meiste Arbeit: die Mieterhöhung nach Wohnlage, die Abrechnung über mehrere Gebäudeteile und der Mieterwechsel unter der Mietpreisbremse.

Fast alle Wohnungen im Bezirk sind Mietwohnungen, und bei jedem Mieterwechsel stellen sich dieselben Fragen. Welche Miete ist nach Mietspiegel zulässig, und gibt es eine Vormiete, über die wir den neuen Mieter vorher in Textform informieren müssen? Wir rechnen das vor dem Inserat durch und halten das Ergebnis im Monatsbericht fest, damit Sie auch Jahre später noch nachlesen können, wie die Miete zustande kam.

Nicht jedes Haus gehört dabei einem einzigen Eigentümer, denn rund ein Viertel der Wohnungen, laut Zensus 2022 etwa 25,2 Prozent, liegt in Häusern von Eigentümergemeinschaften. Gehört Ihnen dort eine vermietete Wohnung, übernehmen wir die Sondereigentumsverwaltung, während der WEG-Verwalter das Gemeinschaftseigentum betreut und wir mit ihm die Abrechnung abstimmen.

Steht eine Wohnung zwischen zwei Mietern leer, beginnt außerdem eine Frist zu laufen, die man leicht übersieht. Nach drei Monaten muss der Leerstand dem Wohnungsamt Friedrichshain-Kreuzberg in der Frankfurter Allee 35/37 angezeigt werden. Eine Zweckentfremdung ist er nur ohne Ausnahmegrund, also ohne zügige Renovierung oder ernsthafte Suche nach Mietern, und wir planen die Neuvermietung so, dass es gar nicht erst so weit kommt.

Stadtvilla mit mehreren Wohnungen und Vorgarten

Karl-Marx-Allee, Weberwiese, Dragonerareal: der Bezirk jenseits der Gründerzeit

Bei allem Altbau stammt nicht jedes Haus im Bezirk aus der Gründerzeit. Knapp 30 Prozent der Wohnungen entstanden zwischen 1949 und 1978, und darunter sind einige der bekanntesten Bauten Berlins.

Allen voran steht der erste Bauabschnitt der Karl-Marx-Allee in Friedrichshain, der zum Vorschlag „Karl-Marx-Allee und Interbau 1957“ gehört, mit dem Berlin die Aufnahme in die Welterbeliste anstrebt. Gleich in der Nähe liegt das Erhaltungsgebiet Weberwiese.

Und trotz der Enge wird weiter gebaut. Von 2015 bis 2024 kamen 9.497 Wohnungen dazu, im Jahr gut drei je 1.000 Einwohner und damit mehr als in Neukölln oder Charlottenburg-Wilmersdorf. Zwar liegt keines der neuen Stadtquartiere des Senats im Bezirk, aber am Rathaus Kreuzberg ist das Dragonerareal geplant. Auf 4,7 Hektar sollen dort etwa 470 landeseigene und genossenschaftliche Mietwohnungen entstehen, und der Baubeginn ist für Ende 2027 angestrebt.

Für Eigentümer neuerer Wohnungen zählt dabei eine Ausnahme: Wurde Ihre Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet, gilt die Mietpreisbremse für sie nicht (§ 556f BGB). Auch diese Ausnahme muss der Mieter allerdings vor dem Vertrag in Textform erfahren.

Wohnhochhäuser einer Großsiedlung mit Grünflächen und Spielplatz

Von Halensee nach Kreuzberg: wie Begehungen und Übergaben laufen

Den größten Teil der Verwaltung erledigen wir digital, aber zur Begehung und zur Wohnungsübergabe kommen wir persönlich ins Haus, weil sich ein feuchter Keller nicht am Bildschirm beurteilen lässt. Luftlinie liegen zwischen dem Kurfürstendamm 96 und dem Rathaus Kreuzberg in der Yorckstraße etwa sechs Kilometer.

Ohne Stau ist das eine Autofahrt von etwa 13 Minuten, mit dem Bus M29 und Umstieg in die U7 sind es etwa 26 Minuten. Bei der jährlichen Begehung gehen wir vom Keller über Seitenflügel und Hinterhaus bis hinauf zum Dachboden. Was wir dabei sehen, landet in einem Protokoll und in einer Liste der Maßnahmen, die anstehen.

Wohnungsübergaben machen wir gemeinsam mit dem Mieter in der Wohnung, mit Fotos, Zählerständen und Schlüsselliste, damit beim Auszug niemand rätseln muss, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Handwerkertermine legen wir so, dass die Mieter im Hinterhaus genauso Bescheid wissen wie die im Vorderhaus.

Sanierter Plattenbau mit farbiger Fassade und neuen Balkonen

Über Spree und Landwehrkanal: Häuser in den Nachbarbezirken

Viele Eigentümer haben nicht nur ein Haus, und manchmal verläuft die Bezirksgrenze mitten durch einen Kiez, den man im Alltag als Einheit erlebt. Für jedes Haus gelten trotzdem die Erhaltungsgebiete, Wohnlagen und Ämter des Bezirks, in dem es steht.

Im Norden geht Friedrichshain in Prenzlauer Berg über, das zu Pankow gehört und ebenfalls viele Erhaltungsgebiete hat. Im Osten schließt Lichtenberg an, und jenseits der Spree liegt Treptow-Köpenick mit Alt-Treptow.

Auf der Kreuzberger Seite beginnt im Süden Neukölln mit dem Reuterkiez und der Schillerpromenade, im Westen grenzt Tempelhof-Schöneberg an. Und nördlich der Kreuzberger Luisenstadt beginnt Mitte mit dem Alexanderplatzviertel.

Ihr Mietshaus in Friedrichshain oder Kreuzberg: so fangen wir an

Für den Anfang brauchen wir von Ihnen nicht viel, nur die Adresse, die Zahl der Wohnungen und, falls vorhanden, die letzte Betriebskostenabrechnung. Damit prüfen wir noch vor dem ersten Gespräch, in welchem Erhaltungsgebiet und in welcher Wohnlage das Haus liegt, und können dann gleich über Ihr Haus reden statt über Formalien.

Am Telefon erreichen Sie uns unter 030 7593 9313, und die Abrechnung samt Mieterliste schicken Sie am einfachsten an kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de. Das Formular auf dieser Seite nimmt Ihre Angaben genauso auf, und ganz gleich, auf welchem Weg Sie kommen, Sie hören innerhalb eines Werktags von uns.

Häufige Fragen

Liegt mein Haus am Boxhagener Platz im Milieuschutzgebiet?

Sehr wahrscheinlich, denn das Gebiet Boxhagener Platz trat 1999 in Kraft und wurde 2021 erweitert und neu festgesetzt. Welche Hausnummern genau dazugehören, zeigt die Straßenliste der Senatsverwaltung mit Stand Februar 2026, und mit dieser Liste gleichen wir Ihre Adresse ab, bevor wir die Verwaltung übernehmen.

Darf ich in Kreuzberg zwei kleine Wohnungen zu einer großen zusammenlegen?

In einem sozialen Erhaltungsgebiet in der Regel nicht, so naheliegend der Gedanke im Altbau auch ist. Das Bezirksamt nennt die Teilung und die Zusammenlegung von Wohnungen ausdrücklich als nicht genehmigungsfähig, ebenso Änderungen am Grundriss, und das gilt in allen elf Gebieten des Bezirks.

Welches Amt entscheidet über Umbauten im Milieuschutz in Friedrichshain-Kreuzberg?

Zuständig ist die Gruppe Erhaltungsgebiete im Stadtentwicklungsamt, die im Rathaus Kreuzberg in der Yorckstraße 4–11 arbeitet und dienstags von 9 bis 12 Uhr Sprechzeit hat. Dort stellen Sie den Antrag, und zwar bevor die Arbeiten beginnen.

Kann ich meine Wohnung in Friedrichshain befristet oder möbliert auf Zeit vermieten?

Im Erhaltungsgebiet ist das schwierig geworden. Seit dem 18.04.2026 gilt dort die befristete Vermietung einer bisher unbefristet vermieteten Wohnung als antragspflichtige Nutzungsänderung, und das Verwaltungsgericht Berlin hat das im September 2026 bestätigt. Genehmigungsfähig bleibt aber der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB.

Welche Wohnlage hat mein Haus in Kreuzberg?

Das entscheidet die einzelne Adresse, nicht der Ortsteil. Zählt man die Wohnlagenkarte zum Mietspiegel 2026 aus, liegen 51 Prozent der Kreuzberger Adressen in einfacher, 41 Prozent in mittlerer und 8 Prozent in guter Wohnlage. Die genaue Einstufung steht in der Straßensuche zum Mietspiegel, und wir übernehmen sie in jede Berechnung.

Wie viel Miete darf ich bei einer Neuvermietung in Friedrichshain verlangen?

Höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so will es die Mietpreisbremse, die in ganz Berlin bis zum 31.12.2029 gilt. Weil laut unserer Auszählung der Wohnlagenkarte zwei Drittel der Friedrichshainer Adressen in guter Wohnlage liegen, ist der Ausgangswert dort oft höher als in Kreuzberg. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss sie dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform mitteilen.

Ich will mein Kreuzberger Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen. Geht das?

Bei den meisten Häusern nur mit Genehmigung, denn ab sechs Wohnungen gilt in ganz Berlin die Verordnung nach § 250 BauGB, befristet bis zum 31.12.2030. Kleinere Häuser brauchen die Genehmigung nur im Erhaltungsgebiet, dort nach der Umwandlungsverordnung 2025.

Meine Wohnung in Kreuzberg steht nach dem Auszug leer. Was muss ich beachten?

Ab drei Monaten Leerstand müssen Sie ihn anzeigen (§ 5 Abs. 8 ZwVbG), und zwar beim Wohnungsamt des Bezirks in der Frankfurter Allee 35/37. Ohne Ausnahmegrund wie eine zügige Renovierung oder ernsthafte Vermietungsbemühungen ist der Leerstand eine Zweckentfremdung, und der Bußgeldrahmen reicht dafür nach § 7 ZwVbG bis 500.000 Euro.

Wie oft kommen Sie zu meinem Haus in Friedrichshain-Kreuzberg?

Zur Begehung kommen wir einmal im Jahr und zu Wohnungsübergaben bei jedem Mieterwechsel, Termine mit Handwerkern legen wir in Absprache mit Mietern und Betrieben fest. Weit ist der Weg nicht, denn die Yorckstraße erreichen wir vom Kurfürstendamm aus ohne Stau in etwa 13 Minuten mit dem Auto. Alles andere läuft digital und landet in Ihrem Monatsbericht.

Mein Haus hat Vorderhaus, Seitenflügel und Hinterhaus. Wie rechnen Sie die Nebenkosten ab?

Nach dem Umlageschlüssel aus Ihren Mietverträgen, und zwar für alle Gebäudeteile in einer Abrechnung je Mietpartei. Bei den Heizkosten werden 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, so verlangt es die Heizkostenverordnung. Die Abrechnung geht mit Zustellnachweis raus und ist spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungsjahres beim Mieter.

Gepflegtes Treppenhaus in einem Berliner Altbau mit Holzgeländer und Fliesenboden

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