Hausverwaltung Tempelhof-Schöneberg: Altbau und Nachkriegsbau

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Ein Gründerzeithaus am Bayerischen Platz und ein Mehrfamilienhaus aus den Sechzigern in Mariendorf gehören zum selben Bezirk, und doch arbeiten ihre Eigentümer mit ganz verschiedenen Regeln. Das liegt zum einen am Milieuschutz, denn acht der zehn Milieuschutzgebiete von Tempelhof-Schöneberg liegen im Ortsteil Schöneberg, während es in Friedenau, Marienfelde und Lichtenrade keines gibt.

Zum anderen liegt es am Baujahr und an der Heizung. Kein Innenstadtbezirk hat einen so hohen Anteil an Wohnungen aus den Jahren 1949 bis 1978, nämlich 43,8 Prozent (Zensus 2022), und keiner hängt so wenig an der Fernwärme. Nur rund 16 Prozent der Wohnungen werden so beheizt, etwa 64 Prozent dagegen über eine Zentralheizung im Haus. Wer ein solches Haus besitzt, kennt den Anruf an einem kalten Januarmorgen, wenn im Heizkeller etwas nicht so läuft, wie es soll.

Wir verwalten Mietshäuser und vermietete Wohnungen in allen sechs Ortsteilen, vom Altbau mit Seitenflügel bis zum Nachkriegsblock mit eigenem Heizkeller. Bei jedem Haus fragen wir deshalb zuerst nach Gebiet und Heizung, weil davon abhängt, welche Fristen und Genehmigungen anstehen.

Schöneberg: acht Milieuschutzgebiete vom Wittenbergplatz bis zum Grazer Platz

Den Schwerpunkt des Milieuschutzes bildet der Ortsteil Schöneberg mit acht Gebieten, dazu kommt je eines in Tempelhof und in Mariendorf. In allen zehn zusammen leben etwa 154.200 Menschen in rund 87.000 Wohnungen, das sind etwa 43 Prozent der Einwohner des Bezirks (Stand 31.12.2024).

Steckbrief Tempelhof-Schöneberg: zehn Milieuschutzgebiete, Baujahre, Heizung, Wohnlagen und Angebotsmiete

Gebiet	Ortsteil	in Kraft getreten
Barbarossaplatz/Bayerischer Platz	Schöneberg	11.09.2014
Bautzener Straße	Schöneberg	11.09.2014
Kaiser-Wilhelm-Platz	Schöneberg	11.09.2014
Schöneberger Insel	Schöneberg	01.07.2015
Schöneberger Norden	Schöneberg	11.03.2018
Schöneberger Süden	Schöneberg	11.03.2018
Tempelhof	Tempelhof	08.04.2018
Grazer Platz	Schöneberg	12.10.2018
Mariendorf	Mariendorf	19.03.2023
Wittenbergplatz	Schöneberg	19.03.2023

Wer die Daten mit der Seite des Bezirksamts vergleicht, findet dort teils die Beschlussdaten, die etwas vor dem Inkrafttreten liegen.

Auch baulich ist Milieuschutz hier keineswegs nur Gründerzeit. Am Kaiser-Wilhelm-Platz stammen 78,4 Prozent der Wohnungen aus der Zeit vor 1919, am Wittenbergplatz dagegen 76,7 Prozent aus den Jahren 1949 bis 1990 (Zensus 2022).

Anträge für Umbau und Modernisierung nimmt der Fachbereich Stadtplanung im Rathaus Schöneberg am John-F.-Kennedy-Platz 1 entgegen. Die Sprechstunde ist dienstags von 9 bis 12 Uhr, und die Unterlagen zum Bestand, die Sie für den Antrag brauchen, stellen wir Ihnen zusammen. Was dort in der Regel genehmigt wird, fasst der Ratgeber Milieuschutz in Berlin für Eigentümer zusammen.

Tempelhof und Mariendorf: Erhaltungsgebiete jenseits von Schöneberg

Außerhalb von Schöneberg gibt es nur zwei Erhaltungsgebiete, und beide sind vergleichsweise jung: Die Verordnung für das Gebiet Tempelhof trat am 08.04.2018 in Kraft, die für Mariendorf am 19.03.2023. Im Gebiet Mariendorf gehören 26,1 Prozent der Wohnungen Genossenschaften, also gut jede vierte.

Wer dort als privater Eigentümer ein Nachkriegshaus energetisch verbessern will, sollte vor allem eine Regel der Berliner Prüfkriterien kennen. Energetische Maßnahmen sind nur bis zu den Mindestanforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes genehmigungsfähig, darüber hinaus nur, wenn die Mieter dadurch nicht stärker belastet werden. Ein Balkonkraftwerk dagegen braucht keine Genehmigung.

Gründerzeit, Zwischenkrieg, Nachkrieg: 189.048 Wohnungen im Bezirk

In Tempelhof-Schöneberg stehen 189.048 Wohnungen, und 86,0 Prozent davon sind Mietwohnungen (IBB, 2024), im Schnitt 73,4 Quadratmeter groß. Nach den Jahren 1949 bis 1978 folgen der Altbau vor 1919 mit 27,3 Prozent und die Zwischenkriegszeit mit 14,7 Prozent (Zensus 2022). Selbst genutzt werden nur 16,7 Prozent der Wohnungen, der weitaus größte Teil ist also vermietet.

Der Bezirk hat sechs Ortsteile und 358.835 Einwohner, von denen gut ein Drittel in Schöneberg lebt (Stand 31.12.2025). Mit durchschnittlich 44,1 Jahren sind sie etwas älter als das Berliner Mittel von 42,9.

Das unterschiedliche Alter der Häuser merken wir vor allem bei der jährlichen Begehung. In einem Nachkriegshaus schauen wir besonders auf Fenster, Steigleitungen, Dach und Heizung, während im Gründerzeithaus noch Holzbalkendecken, Seitenflügel und Hinterhof dazukommen. Aus der Begehung entsteht ein Maßnahmenplan, den Sie mit dem Monatsbericht bekommen, damit Sie größere Ausgaben kommen sehen, lange bevor sie fällig werden.

Stadtvilla mit mehreren Wohnungen und Vorgarten

Zentralheizung statt Fernwärme: Heizen in Tempelhof-Schöneberg

Knapp zwei Drittel der Wohnungen im Bezirk hängen an einer Zentralheizung im Haus (Zensus 2022), und damit gehören Wartung, Brennstoffkosten und Heizkostenabrechnung der eigenen Anlage jedes Jahr zur Verwaltung. Wir beauftragen die Wartung nach Vertrag, dokumentieren sie und holen jedes Jahr die Verbrauchswerte beim Messdienst ab, damit die Abrechnung pünktlich bei Ihren Mietern ist.

Zwei Regeln sind dabei gerade besonders aktuell. Nach der Heizkostenverordnung müssen Zähler und Heizkostenverteiler bis zum 31.12.2026 aus der Ferne ablesbar sein, außer bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Und wo mit Gas oder Öl geheizt wird, teilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz die CO2-Kosten in zehn Stufen zwischen Mieter und Vermieter auf. Je höher der Ausstoß des Hauses je Quadratmeter, desto größer Ihr Anteil.

Steht irgendwann ein Heizungstausch an, gelten für die Umlage eigene Grenzen, und es lohnt sich, sie zu kennen, bevor ein Angebot unterschrieben ist. Gilt der Einbau zugleich als energetische Modernisierung, darf die Miete dafür höchstens um 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren steigen (§ 559 Abs. 3a BGB). Bei einer Wärmepumpe ist die volle Umlage nur möglich, wenn ein Fachbetrieb eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist (§ 559f BGB), sonst zählt nur die Hälfte der Kosten. Ausgenommen sind davon etwa Häuser, die nach 1996 gebaut wurden.

Beispiel. Ein Mehrfamilienhaus von 1962 in Mariendorf mit 18 Wohnungen hat eine Gas-Zentralheizung und Heizkostenverteiler ohne Funk. Wir stimmen den Tausch der Verteiler mit dem Messdienst ab und kündigen den Termin den Mietern an, damit niemand vor verschlossener Tür steht. Danach prüfen wir, ob die monatliche Verbrauchsinformation läuft, die bei fernablesbaren Geräten Pflicht ist (§ 6a HeizkostenV). In der nächsten Heizkostenabrechnung weisen wir die CO2-Einstufung des Hauses und Ihren Anteil aus. Soll die alte Heizung später ersetzt werden und liegt das Haus im Erhaltungsgebiet Mariendorf, weisen wir Sie vorher auf die Genehmigungspflicht hin. Was dort als Mindeststandard gilt, entscheidet das Stadtentwicklungsamt über Ihren Antrag.

Wohnhochhäuser einer Großsiedlung mit Grünflächen und Spielplatz

Mieten und Mietspiegel-Lagen von Friedenau bis Marienfelde

Nach unserer Auswertung der Wohnlagenkarte liegen im Bezirk 62,9 Prozent der Adressen in mittlerer Wohnlage, 27,8 Prozent in einfacher und nur 9,3 Prozent in guter (Mietspiegel 2026). Dahinter verbirgt sich eine große Spanne, denn in Friedenau ist praktisch jede Adresse als gut eingestuft, während in Marienfelde 64 Prozent in einfacher Lage liegen.

Ortsteil	Einwohner (31.12.2025)	Wohnlage der Adressen	Milieuschutzgebiete
Schöneberg	125.756	62 % mittel, 24 % gut, 14 % einfach	acht
Tempelhof	63.470	72 % mittel	eines
Mariendorf	54.337	57 % mittel, 43 % einfach	eines
Lichtenrade	52.909	81 % mittel	keines
Marienfelde	32.306	64 % einfach	keines
Friedenau	30.057	praktisch alle gut	keines

Auf dem Angebotsmarkt hat der Bezirk zuletzt kräftig zugelegt. Von 2024 auf 2025 sind die Angebotsmieten um 7,6 Prozent gestiegen, von 14,67 auf einen Median von 15,79 Euro je Quadratmeter nettokalt. Das war der stärkste Anstieg unter den Innenstadtbezirken (IBB Wohnungsmarktbericht 2025). Ein Drittel der Angebote lag bei 20 Euro oder mehr, gut ein Fünftel unter 10 Euro. Bei den Bestandsmieten lag der Bezirk beim Zensus 2022 dagegen knapp unter dem Berliner Wert: Nach unserer Gewichtung zahlten Mieter hier etwa 7,57 Euro je Quadratmeter nettokalt, berlinweit 7,67 Euro.

Für Mieterhöhungen im Bestand zählt trotzdem nicht der Markt, sondern der Mietspiegelwert der Wohnung, und in drei Jahren sind höchstens 15 Prozent mehr erlaubt (Kappungsgrenzen-Verordnung, gültig bis 10.05.2028). Wie das Verlangen begründet wird und welche Fristen laufen, erklärt der Ratgeber zur Mieterhöhung nach Mietspiegel.

Friedenau ist mit 30.057 Einwohnern der kleinste Ortsteil, aber der einzige im Bezirk, in dem der Mietspiegel praktisch jede Adresse als gute Wohnlage führt. Bei einer Wiedervermietung gilt dort deshalb der Mietspiegelwert für gute Lage plus höchstens zehn Prozent, sofern keine Ausnahme greift. Milieuschutz gibt es in Friedenau zwar nicht, die stadtweite Umwandlungsverordnung aber schon: Ein Haus mit mehr als fünf Wohnungen lässt sich bis 31.12.2030 nur mit Genehmigung aufteilen.

Lichtenrade liegt zu 81 Prozent in mittlerer Wohnlage und hat kein Erhaltungsgebiet, sodass Vermieter dort mit den stadtweiten Regeln arbeiten, ohne den zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt des Milieuschutzes.

Gartenstadt Neu-Tempelhof, Neue Mitte Tempelhof, Schöneberger Linse

Ein ganz eigenes Stück Tempelhof ist die Gartenstadt Neu-Tempelhof, eine Kleinhaussiedlung aus den Jahren 1920 bis 1928 nach dem Vorbild englischer Gartenstädte. Sie steht in der Denkmalliste, umgeben vom Gartendenkmal Parkring Neu-Tempelhof. Für vermietete Häuser dort koordinieren wir Gartenpflege und Winterdienst, kümmern uns hier also eher um den Garten als um das Treppenhaus. Arbeiten an Fenstern, Türen oder Dach können eine Denkmalgenehmigung brauchen, die Sie beantragen und für die wir die Unterlagen zusammenstellen.

Solche Häuser sind im Bezirk eher die Ausnahme, denn in Einfamilienhäusern liegen 7,2 Prozent der Wohnungen, und Genossenschaften gehören 9,1 Prozent (Zensus 2022). Auch neu gebaut wird im Bezirk: Von 2015 bis 2024 kamen 6.663 neue Wohnungen hinzu, 1.395 davon allein im Jahr 2024 (IBB).

Dazu kommen zwei neue Stadtquartiere des Senats. Rund um das Rathaus Tempelhof sollen mit der Neuen Mitte Tempelhof etwa 500 gemeinwohlorientierte Wohnungen an der Götzstraße entstehen. Zwischen Bahnhof Südkreuz und S-Bahnhof Schöneberg wird die Schöneberger Linse zu einem neuen Quartier.

Sanierter Plattenbau mit farbiger Fassade und neuen Balkonen

Genehmigung in Schöneberg, Heizkeller im ganzen Bezirk: unsere Aufgaben

In Schöneberg dreht sich vieles um Genehmigungen, im ganzen Bezirk um Heizung und Abrechnung, und genau danach richtet sich die Reihenfolge, in der wir ein neues Haus angehen:

Lage im Erhaltungsgebiet prüfen, bevor eine Modernisierung beauftragt wird.
Heizkostenabrechnung mit CO2-Einstufung und fernablesbaren Geräten.
Miethöhe nach Wohnlage, von der guten Lage in Friedenau bis zur einfachen in Marienfelde.
Dienstleister koordinieren, von der Gartenpflege in der Siedlung bis zur Heizungswartung im Mehrfamilienhaus.

Für ganze Häuser übernehmen wir die Mietverwaltung mit Monatsbericht, damit Sie nicht jedem Detail selbst hinterherlaufen müssen. Den Bericht mit Mieteingängen, offenen Posten und Empfehlungen haben Sie spätestens am 10. Werktag des Folgemonats, und die Mieten gehen auf ein Konto, das Ihnen gehört.

Vom Kurfürstendamm nach Schöneberg: Wege zu Begehung und Übergabe

Schöneberg liegt für uns fast um die Ecke, denn die Luftlinie vom Kurfürstendamm 96 bis zum Rathaus Schöneberg misst nur etwa 3,4 Kilometer. Der Bus 143 fährt ohne Umsteigen in etwa 23 Minuten hin, und mit dem Auto sind es ohne Verkehr rund acht Minuten.

Im Haus selbst sind wir bei der jährlichen Begehung und bei jeder Übergabe zwischen altem und neuem Mieter. Den Wartungstermin der Heizungsfirma stimmen wir mit den Mietern und dem Betrieb ab, damit niemand umsonst einen Tag freinimmt.

Für Zweckentfremdung und die Anzeige eines Leerstands ab drei Monaten ist der Fachbereich Wohnen in der Ordensmeisterstraße 15 zuständig, wo Besuche nur mit Termin möglich sind.

Nachbarbezirke von Tempelhof-Schöneberg

Fünf Bezirke grenzen an Tempelhof-Schöneberg, und wer Häuser auf beiden Seiten einer Grenze hat, hat es mit zwei Bezirksämtern zu tun. Im Nordwesten grenzen Schöneberg und Friedenau an Wilmersdorf im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, und nördlich von Schöneberg beginnt mit Tiergarten der Bezirk Mitte. Im Osten liegt Kreuzberg, ein Teil von Friedrichshain-Kreuzberg, und weiter südlich Neukölln mit Britz und Buckow. Im Südwesten schließt Steglitz-Zehlendorf an Friedenau und Marienfelde an.

Anfrage für Ihr Haus in Tempelhof-Schöneberg

Bei einem Haus in diesem Bezirk verraten Baujahr und Heizung schon viel, und deshalb fragen wir neben Adresse und Zahl der Wohnungen zuerst danach. Daraus sehen wir schnell, welche Fristen für Ihr Haus anstehen, etwa beim Tausch der Heizkostenverteiler ohne Fernablesung.

Sie erreichen uns unter 030 7593 9313 oder per Mail an kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de. Auch wer das Formular nutzt, hat innerhalb eines Werktags unsere Antwort.

Häufige Fragen

Liegt mein Haus am Bayerischen Platz im Milieuschutzgebiet?

Das Gebiet Barbarossaplatz/Bayerischer Platz ist eines der acht Schöneberger Milieuschutzgebiete, und seine Verordnung trat am 11.09.2014 in Kraft. Ob Ihre Hausnummer dazugehört, zeigt die Straßenliste der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Liegt sie drin, brauchen Modernisierungen, Grundrissänderungen und die Aufteilung in Eigentumswohnungen eine Genehmigung.

Mein Haus steht in Friedenau. Gilt dort auch Milieuschutz?

Nein, in Friedenau gibt es kein soziales Erhaltungsgebiet (Stand 21.02.2026), aber Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten in ganz Berlin und damit auch dort. Und wer ein Haus mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentum aufteilen will, braucht auch in Friedenau eine Genehmigung.

Mein Mehrfamilienhaus in Mariendorf hat eine Gas-Zentralheizung. Was muss ich bis Ende 2026 erledigen?

Heizkostenverteiler und Wärmezähler ohne Fernablesung müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder getauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV), sonst darf jeder Mieter seinen Heizkostenanteil um drei Prozent kürzen. Den Tausch stimmen wir mit dem Messdienst ab und kündigen ihn den Mietern an.

Seit wann gilt in Mariendorf Milieuschutz?

Die Verordnung für das Gebiet Mariendorf ist am 19.03.2023 in Kraft getreten, zusammen mit der für den Wittenbergplatz in Schöneberg. In diesem Gebiet gehört gut ein Viertel der Wohnungen Genossenschaften, aber für private Vermieter gilt dort dasselbe wie in Schöneberg: Modernisierungen und Umbauten brauchen eine Genehmigung.

Ich vermiete ein Haus in der Gartenstadt Neu-Tempelhof. Was muss ich beachten?

Die Gartenstadt ist eine Kleinhaussiedlung aus den Jahren 1920 bis 1928 und steht in der Denkmalliste. Arbeiten an Fenstern, Türen oder Dach sollten Sie deshalb vorher mit der Denkmalbehörde abstimmen. Wir koordinieren dort Gartenpflege, Winterdienst und Wartungen und weisen Sie vor jedem Auftrag am Äußeren auf diese Abstimmung hin.

Wie haben sich die Mieten in Tempelhof-Schöneberg entwickelt?

Gegenüber 2024 stiegen die Angebotsmieten 2025 um 7,6 Prozent auf einen Median von 15,79 Euro je Quadratmeter nettokalt, so stark wie in keinem anderen Innenstadtbezirk (IBB Wohnungsmarktbericht 2025). Für Ihre Wohnung zählt aber der Mietspiegelwert der Adresse, nicht der Median der Inserate. Wie viel Spielraum Ihre Wohnung hat, rechnen wir anhand des Mietspiegels aus.

Wie weit ist der Weg vom Kurfürstendamm zu meinem Haus in Schöneberg?

Kurz, denn mit dem Auto sind es bis zum Rathaus Schöneberg etwa acht Minuten, mit dem Bus 143 ohne Umstieg etwa 23 Minuten. Begehung, Übergabe und Handwerkertermin legen wir mit Ihnen und den Mietern fest. Mahnung, Abrechnung und Bericht erledigen wir ohne Termin im Haus.

Wo beantrage ich die Genehmigung für einen Umbau im Gebiet Schöneberger Insel?

Beim Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, im Rathaus Schöneberg am John-F.-Kennedy-Platz 1, das dienstags von 9 bis 12 Uhr Sprechzeit hat. Den Antrag stellen Sie als Eigentümer, und wir liefern die Unterlagen zum Bestand, die dafür gebraucht werden.

Mein Haus in Marienfelde liegt in einfacher Wohnlage. Kann ich die Miete trotzdem erhöhen?

Ja, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die der Mietspiegel 2026 für einfache Wohnlage ausweist. In Berlin sind dabei bis 10.05.2028 höchstens 15 Prozent in drei Jahren erlaubt, und die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein. Wir prüfen den Wert für Ihre Adresse, bevor wir das Erhöhungsverlangen schreiben.

Ich habe ein Wohn- und Geschäftshaus an der Hauptstraße in Schöneberg. Was gilt für den Laden im Erdgeschoss?

Für den Laden gelten weder Mietpreisbremse noch Mietspiegel, seine Miete richtet sich nach dem Vertrag. Liegt das Haus in einem Milieuschutzgebiet, kann aber schon die Umnutzung eines Ladens in Wohnraum oder umgekehrt genehmigungspflichtig sein. Für die Wohnungen darüber gelten dagegen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze wie in ganz Berlin.

Gepflegtes Treppenhaus in einem Berliner Altbau mit Holzgeländer und Fliesenboden

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