Hausverwaltung Steglitz-Zehlendorf: für private Vermieter

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Steglitz-Zehlendorf ist der Bezirk der privaten Eigentümer, und zwar deutlicher als jeder andere in Berlin. Nach unserer flächengewichteten Auswertung der Katasterdaten der Senatsverwaltung (Stand Oktober 2025) gehören hier 77,2 Prozent der Wohnbauflächen Privatleuten, landeseigenen Gesellschaften dagegen nur 2,1 Prozent. Gehört Ihnen ein Mehrfamilienhaus in Lichterfelde oder eine vermietete Wohnung in Zehlendorf, nehmen wir Ihnen die laufende Arbeit ab. Wir ziehen die Miete ein, rechnen die Nebenkosten ab, kümmern uns um Reparaturen und begleiten den Mieterwechsel, damit Ihr Haus nicht zur zweiten Arbeitsstelle wird.

Beim Milieuschutz haben Sie es hier vergleichsweise leicht, denn er ist im Bezirk die Ausnahme. Die drei sozialen Erhaltungsgebiete liegen alle im Ortsteil Steglitz, rund um Feuerbach-, Gritzner- und Mittelstraße, und sind seit dem 10.02.2024 rechtsverbindlich. In den übrigen sieben Ortsteilen, von Lichterfelde bis Wannsee, gibt es keines.

Dafür hat der Südwesten andere Eigenheiten, die bis in die tägliche Verwaltung reichen. Die Wohnungen sind im Schnitt die größten aller Bezirke, viele Häuser sind in Eigentumswohnungen aufgeteilt, und die Waldsiedlung in Zehlendorf hat einen eigenen Denkmalpflegeplan. Auch bei den Einwohnern geht der Bezirk einen eigenen Weg: Ende 2025 lebten hier 309.338 Menschen, 0,2 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Nur in einem weiteren Berliner Bezirk ist die Einwohnerzahl in dieser Zeit gesunken.

Wenn Privatleute in Steglitz-Zehlendorf vermieten

Private Vermieter wollen meist die Arbeit abgeben und die Entscheidungen behalten, und genau so haben wir unseren Vertrag aufgebaut.

Steckbrief Steglitz-Zehlendorf: Wohnfläche, private Eigentümer, Wohnlagen, Milieuschutz in Steglitz

Im Vertrag legen wir gemeinsam eine Freigabegrenze je Maßnahme und ein Jahresbudget fest. Darunter beauftragen wir Reparaturen ohne Rückfrage, darüber entscheiden Sie anhand von Angeboten, die wir einholen, und so gibt niemand in Ihrem Namen mehr aus, als Sie freigegeben haben. Ihr Geld bleibt dabei auf Ihrer Seite: Die Mieten gehen auf ein Konto, das Sie selbst eröffnen, die Kautionen auf ein eigenes Kautionskonto. Was im Monat passiert ist, lesen Sie bis zum 10. Werktag des Folgemonats in Ihrem Bericht.

Was eine Mietverwaltung über das Jahr alles erledigt, zeigt der Leistungskatalog unserer Mietverwaltung. Für Häuser in diesem Bezirk kommen drei Themen hinzu: der Milieuschutz in Steglitz, die Denkmalregeln der Siedlungen und die vielen aufgeteilten Häuser.

Ganz einheitlich ist das Bild allerdings nicht, denn ein Teil des Bezirks folgt einem anderen Muster. In der Thermometersiedlung in Lichterfelde Süd gehören 44,8 Prozent der Wohnbaufläche landeseigenen Gesellschaften, so viel wie nirgends sonst im Bezirk. Und zu den Eigentümern der Großsiedlung am Kamenzer Damm in Lankwitz, gebaut im „Aufbauprogramm 1960“, zählen mehrere Wohnungsunternehmen und Genossenschaften.

Milieuschutz im Ortsteil Steglitz: drei Gebiete, klare Grenzen

Wo es den Milieuschutz gibt, ist er dafür klar umrissen: Seit dem 10.02.2024 sind Feuerbachstraße, Gritznerstraße Nord und Mittelstraße soziale Erhaltungsgebiete. Wer dort modernisiert, umbaut oder die Nutzung ändert, braucht vorher eine Genehmigung.

Gebiet	Straßen im Gebiet (Auswahl)
Feuerbachstraße	Feuerbachstraße, Lauenburger Straße, Bismarckstraße
Gritznerstraße Nord	Gritznerstraße, Schildhornstraße, Paulsenstraße
Mittelstraße	Mittelstraße, Albrechtstraße, Breite Straße, Südendstraße

Welche Adressen genau dazugehören, steht in der Straßenliste der Senatsverwaltung mit Stand 21.02.2026, und gegen diese Liste prüfen wir jede Adresse, bevor wir ein Haus übernehmen. So wissen Sie von Anfang an, ob Ihr Haus betroffen ist, und nicht erst, wenn der Handwerker schon seinen Kostenvoranschlag geschickt hat.

Das Bezirksamt hat bei der Festsetzung auch gleich benannt, was es in diesen Gebieten nicht genehmigt. Die Liste ist lang: ein zweites Bad, ein zweiter Balkon, das Zusammenlegen von Wohnungen, Fußbodenheizung, Videogegensprechanlage, Kamin und bodentiefe Fenster (Pressemitteilung vom 15.02.2024). Beim zweiten Bad hat sich seither etwas bewegt, denn nach den berlinweiten Prüfkriterien, die seit dem 18.04.2026 gelten, ist es bei mindestens fünf Wohnräumen genehmigungsfähig. Die übrigen Punkte erklärt der Ratgeber Milieuschutz für Vermieter.

Anträge bearbeitet der Fachbereich Stadtplanung im Stadtentwicklungsamt, Kirchstraße 1/3, im Rathaus Zehlendorf. Wer ein Haus an der Feuerbachstraße besitzt, stellt seinen Antrag also nicht in Steglitz, sondern in Zehlendorf. Die Unterlagen, die das Amt für Ihr Vorhaben braucht, stellen wir Ihnen dafür zusammen.

Große Wohnungen, gute Lagen: Mieten in Steglitz-Zehlendorf

Die Wohnungen sind hier im Schnitt größer als in jedem anderen Bezirk, und im Mietspiegel 2024 lag kaum eine Adresse in einfacher Lage. Beides spüren Sie bei jeder Mieterhöhung und jeder Neuvermietung.

Konkret hat eine Wohnung im Bezirk durchschnittlich 85,0 Quadratmeter, und auf jeden Einwohner kommen 44,6 Quadratmeter (IBB, Stand 2024), während der Berliner Durchschnitt bei 72,5 und 38,3 Quadratmetern liegt. Ähnlich deutlich fallen die Wohnlagen aus. In der Auswertung zum Mietspiegel 2024 lagen 50,5 Prozent der 46.510 Adressen in guter, 47,8 Prozent in mittlerer und nur 1,7 Prozent in einfacher Wohnlage. Das ist der kleinste Anteil einfacher Lagen aller Bezirke.

Ein Stück weit sind diese Zahlen allerdings schon Geschichte, denn der Mietspiegel 2026 hat alle Lagen neu eingestuft, und Bezirkswerte gibt es dafür noch nicht. Vor jeder Erhöhung schlagen wir die Adresse deshalb neu nach, statt uns auf die alte Einstufung zu verlassen. Bei neuen Angeboten lag der Median 2025 übrigens bei 15,00 Euro je Quadratmeter nettokalt und damit leicht unter dem Berliner Wert von 15,78 Euro (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025).

Für Einfamilien- und Reihenhäuser hilft der Mietspiegel dagegen kaum weiter, denn er gilt nur für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Wer ein Einfamilienhaus in Nikolassee oder ein Reihenhaus vermietet, begründet eine Erhöhung deshalb meist mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten, laut BGH im Einzelfall auch mit dem Mietspiegel (§ 558a BGB). Solche Häuser entstehen hier bis heute: Von den 4.774 Wohnungen, die von 2015 bis 2024 dazukamen, lagen 15,08 Prozent in Ein- und Zweifamilienhäusern. Insgesamt wird im Bezirk aber wenig gebaut, im Schnitt 1,55 Wohnungen je 1.000 Einwohner und Jahr, der niedrigste Wert aller Bezirke (IBB). Neubau-Ausnahmen bei der Mietpreisbremse spielen hier deshalb eine kleinere Rolle als in Bezirken mit vielen neuen Quartieren.

Beispiel. Eine Vierzimmerwohnung mit 110 Quadratmetern in Lichterfelde wird frei, und der Eigentümer möchte zügig neu vermieten. Bevor wir sie anbieten, ermitteln wir die Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel 2026, prüfen die Vormiete und klären, ob eine Ausnahme greift. Die neue Miete liegt dann höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete, es sei denn, die Vormiete war schon höher, und genau deshalb lohnt der Blick in den alten Vertrag. Die Regeln dazu stehen im Ratgeber zur Mietpreisbremse bei Wiedervermietung.

Sanierte Gründerzeit-Fassade mit Stuck, Balkonen und Straßenbäumen

Waldsiedlung Zehlendorf und Thermometersiedlung: zwei Siedlungen, zwei Regelwerke

Wie verschieden Vermieten im selben Bezirk sein kann, zeigen zwei Siedlungen. In der Waldsiedlung bestimmt der Denkmalschutz, was an den Häusern verändert werden darf, während es in der Thermometersiedlung um Hochhäuser, Aufzüge und viele Mietparteien unter einem Dach geht.

Die Waldsiedlung Zehlendorf, im Volksmund „Onkel Toms Hütte“, entstand zwischen 1926 und 1932 und hat 1.917 Wohneinheiten, davon 1.108 im Geschosswohnungsbau und 809 Einfamilienhäuser (Landesdenkmalamt). Wer dort ein Haus besitzt, besitzt ein Stück Baugeschichte, denn die Siedlung ist denkmalgeschützt, und der 2023 aktualisierte Denkmalpflegeplan ist für Eigentümer bindend. Ende 2023 hat die Kulturministerkonferenz sie außerdem für die deutsche Tentativliste des Welterbes empfohlen.

Im Alltag heißt das: Was an Fenstern, Türen oder Fassaden zulässig ist, richtet sich nach diesem Plan, und Änderungen genehmigt die Untere Denkmalschutzbehörde des Bezirks. Deshalb prüfen wir schon vor einer kleinen Reparatur, ob der Plan sie berührt, und wenn ja, weisen wir Sie auf die nötige Genehmigung hin, bevor wir den Auftrag vergeben. Größere Arbeiten an Fenstern oder Fassade steuern Sie mit Ihrem Architekten.

Ganz anders die Thermometersiedlung in Lichterfelde Süd, die aus den 1970er Jahren stammt. Ihre Häuser haben meist drei bis acht Geschosse, dazu kommen mehrere Punkthochhäuser mit bis zu 22 Geschossen, zusammen rund 2.200 Wohnungen für 4.539 Bewohner. Dort arbeitet auch ein Quartiersmanagement, eingerichtet 2020. In Häusern dieser Höhe gehören Aufzüge und ihre Wartung zu den festen Posten der Betriebskosten (§ 2 Nr. 7 BetrKV).

Und es kommt Neues dazu: Am S-Bahnhof Lichterfelde Süd soll auf einer Brache ein Quartier mit etwa 2.500 Wohnungen, einer Grundschule und drei Kitas entstehen. Wer dort später eine Neubauwohnung vermietet, kann sich auf die Neubau-Ausnahme der Mietpreisbremse berufen, muss sie dem Mieter aber vor dessen Vertragserklärung in Textform offenlegen.

Gepflegtes Altbau-Treppenhaus mit Holzgeländer, Fliesenboden und Briefkastenanlage

Eigentumswohnungen in Steglitz-Zehlendorf: Umwandlung, Sperrfrist, SEV

Viele vermietete Wohnungen im Bezirk sind Eigentumswohnungen, und für sie übernehmen wir die Sondereigentumsverwaltung, während das Gemeinschaftseigentum weiter beim WEG-Verwalter bleibt.

Wie viele es sind, zeigt die IBB: Von 2015 bis 2024 zählte sie im Bezirk 9.051 Grundbuchumschreibungen aufgeteilter Wohnungen, gut dreimal so viele wie in Spandau. Inzwischen ist die Umwandlung in ganz Berlin genehmigungspflichtig, sobald ein Haus mehr als fünf Wohnungen hat (§ 250 BauGB, bis 31.12.2030). In den drei Steglitzer Erhaltungsgebieten gilt das zusätzlich auch für kleinere Häuser.

Wer eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung kauft, vielleicht mit dem Gedanken, später selbst einzuziehen, sollte die Berliner Sperrfrist kennen. Wohnte der Mieter schon vor der Umwandlung in der Wohnung, sind Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen zehn Jahre ab dem Verkauf ausgeschlossen (§ 577a BGB, Berliner Verordnung bis 30.09.2033).

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung dreht sich vieles um eine Aufgabe, die mehr Sorgfalt braucht, als man denkt: aus der Hausgeldabrechnung eine korrekte Nebenkostenabrechnung für den Mieter zu machen. Wie wir das angehen, steht bei der Sondereigentumsverwaltung mit Beispielabrechnung.

Beispiel. Ihnen gehört eine vermietete Wohnung in einem Lankwitzer Haus mit zwölf Eigentumswohnungen, und der WEG-Verwalter verschickt die Hausgeldabrechnung 2025 erst im Oktober 2026. An der Frist ändert das nichts: Die Abrechnung an den Mieter muss trotzdem bis zum 31.12.2026 zugehen, auch wenn die Gemeinschaft noch nicht beschlossen hat (BGH, VIII ZR 249/15). Wir warten deshalb nicht auf den Beschluss, sondern streichen die nicht umlagefähigen Posten wie Erhaltungsrücklage und Verwaltervergütung, übernehmen den Schlüssel der Gemeinschaft und setzen die Grundsteuer gesondert an.

Gründerzeitliches Wohn- und Geschäftshaus an einer Straßenecke mit Café im Erdgeschoss

Termine zwischen Lankwitz und Wannsee

Ins Haus kommen wir zu Begehungen und Übergaben, während Abrechnung und Schriftverkehr digital bleiben. Von Halensee aus sind beide Rathäuser fast gleich weit entfernt, Steglitz etwa 8,7 Kilometer und Zehlendorf etwa 8,4 Kilometer.

Ohne Verkehr sind es mit dem Auto je nach Rathaus 10 bis 14 Minuten, mit S-Bahn, U-Bahn oder Bus etwa eine halbe Stunde. Was die jährliche Begehung ergibt, finden Sie als Protokoll mit Maßnahmenliste im nächsten Monatsbericht, und durch den Keller steigen müssen Sie dafür nicht selbst. Bei einem Mieterwechsel nehmen wir die Wohnung ab und übergeben sie dem neuen Mieter, jeweils mit Protokoll.

Bleibt eine Wohnung länger leer oder geht es um Ferienwohnungen, ist das Wohnungsamt Steglitz-Zehlendorf zuständig, Auf dem Grat 2 in Dahlem. Ein Leerstand von mehr als drei Monaten ist dort anzuzeigen, und ohne Ausnahmegrund wie Renovierung oder Vermietungsbemühungen wäre er eine Zweckentfremdung (§ 5 Abs. 8, § 2 Abs. 2 ZwVbG). Fragen zum Milieuschutz gehen an das Stadtentwicklungsamt im Rathaus Zehlendorf, Fragen zu Denkmälern an die Untere Denkmalschutzbehörde.

Objektbegehung im Heizungskeller eines Mehrfamilienhauses, Notizen auf dem Tablet

Steglitz-Zehlendorf und seine Nachbarn

Wer auch in den Nachbarbezirken vermietet, etwa in Charlottenburg-Wilmersdorf oder Tempelhof-Schöneberg mit Friedenau, arbeitet dort mit denselben Berliner Verordnungen, aber mit anderen Erhaltungsgebieten und anderen Ämtern. Wie verschieden die Lagen innerhalb Berlins sind, zeigt dagegen Spandau an der Havel: Dort lag im Mietspiegel 2024 mehr als jede zweite Adresse in einfacher Wohnlage.

Jenseits der Landesgrenze beginnt die Landeshauptstadt Potsdam, und dort gelten Brandenburger Verordnungen und ein Mietspiegel, der nach Energieeffizienzklasse statt nach Wohnlage sortiert. Haben Sie Häuser auf beiden Seiten, bekommen Sie für jedes Objekt einen eigenen Bericht nach dem Recht des jeweiligen Landes.

Ihr Objekt in Steglitz-Zehlendorf: der erste Schritt

Am Anfang steht ein Gespräch über Ihr Haus oder Ihre Wohnung, und dafür genügen die Adresse, die Zahl der Einheiten und der Stand der bisherigen Verwaltung. Vorab sehen wir nach, ob die Adresse in einem Steglitzer Erhaltungsgebiet oder in einem Denkmalbereich liegt, und bringen das Ergebnis gleich mit. Telefonisch erreichen Sie uns unter 030 7593 9313, per Mail unter kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de, und wenn Ihnen das lieber ist, schicken Sie Ihre Angaben einfach über das Formular.

Häufige Fragen

Liegt mein Haus in Lichterfelde im Milieuschutzgebiet?

Nein, denn alle drei sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks liegen im Ortsteil Steglitz, rund um Feuerbach-, Gritzner- und Mittelstraße. Eine Genehmigungspflicht gibt es in Lichterfelde trotzdem, wie überall in Berlin: Wer ein Haus mit mehr als fünf Wohnungen umwandeln will, braucht eine Genehmigung.

Darf ich in meiner Wohnung an der Feuerbachstraße eine Fußbodenheizung einbauen?

Das Bezirksamt nennt die Fußbodenheizung für seine Erhaltungsgebiete ausdrücklich als nicht genehmigungsfähig, und dasselbe gilt etwa für einen zweiten Balkon oder bodentiefe Fenster. Ein zweites Bad ist nach den Berliner Kriterien seit April 2026 nur bei mindestens fünf Wohnräumen genehmigungsfähig. Den Antrag für eine Modernisierung stellen Sie beim Stadtentwicklungsamt, und die Unterlagen zur Wohnung liefern wir Ihnen dafür zu.

Ich vermiete ein Einfamilienhaus in Nikolassee. Gilt dafür der Mietspiegel?

Nein, der Berliner Mietspiegel gilt nur für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser. Eine Mieterhöhung begründen Sie deshalb etwa mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten. Eine Grenze bleibt aber auch beim Einfamilienhaus, denn die Berliner Kappungsgrenze erlaubt höchstens 15 Prozent in drei Jahren.

Mein Haus in der Waldsiedlung braucht neue Fenster. Was muss ich beachten?

Vor allem den Denkmalpflegeplan, denn die Waldsiedlung Zehlendorf steht unter Denkmalschutz, und der 2023 aktualisierte Plan ist für Eigentümer bindend. Ändert sich mit den Fenstern das Erscheinungsbild, brauchen Sie eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde. Darauf weisen wir Sie hin, bevor überhaupt Angebote eingeholt werden, und den Antrag stellen Sie.

Wie läuft die Verwaltung meiner vermieteten Eigentumswohnung in Zehlendorf?

Für eine einzelne Wohnung übernehmen wir die Sondereigentumsverwaltung und kümmern uns um Miete, Kaution, Mängelmeldungen, Mieterwechsel und die jährliche Nebenkostenabrechnung Ihres Mieters. Die Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft kommt vom WEG-Verwalter, und aus ihr machen wir die Abrechnung für Ihren Mieter. Weil beides ineinandergreift, stimmen wir uns mit dem WEG-Verwalter laufend ab.

Kann ich nach dem Kauf einer umgewandelten Wohnung in Steglitz Eigenbedarf anmelden?

Nicht sofort, wenn Ihr Mieter schon vor der Umwandlung dort wohnte. Dann gilt in Berlin ab dem Verkauf eine Sperrfrist von zehn Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Die Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung dazu läuft bis zum 30.09.2033. Wie das in Ihrem Fall aussieht, klärt ein Anwalt für Mietrecht.

Welche Miete darf ich bei einer Neuvermietung in Dahlem verlangen?

Auch in Dahlem höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, denn die Mietpreisbremse gilt bis Ende 2029 in ganz Berlin, gute Lage hin oder her. Ausnahmen gibt es etwa für eine höhere Vormiete oder für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Wer sich auf eine Ausnahme stützt, legt sie dem Mieter vor dessen Vertragserklärung in Textform offen (§ 556g Abs. 1a BGB).

Wo zeige ich in Steglitz-Zehlendorf einen Leerstand an?

Beim Wohnungsamt Steglitz-Zehlendorf, Auf dem Grat 2 in Dahlem, und zwar sobald die Wohnung drei Monate leer steht (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Eine Genehmigung braucht der Leerstand nur, wenn kein Ausnahmegrund wie eine zügige Renovierung oder eine ernsthafte Suche nach Mietern vorliegt. Wir planen die Neuvermietung so früh, dass es in der Regel gar nicht erst so weit kommt.

Wie weit ist es von Ihnen bis nach Zehlendorf?

Nicht weit: Das Rathaus Zehlendorf erreichen wir vom Kurfürstendamm 96 aus nach etwa 8,4 Kilometern, mit dem Auto ohne Verkehr in etwa einer Viertelstunde. Für Begehungen und Übergaben kommen wir ins Haus, den Monatsbericht und alle Belege bekommen Sie dagegen digital.

Verwalten Sie auch Wohnungen in der Thermometersiedlung?

Ja, auch eine einzelne vermietete Wohnung in einem der großen Häuser dort. Die Siedlung in Lichterfelde Süd hat rund 2.200 Wohnungen, und knapp die Hälfte ihrer Wohnbaufläche gehört landeseigenen Gesellschaften. Für Ihre Wohnung kümmern wir uns um Mieter, Miete und Abrechnung.

Gepflegtes Treppenhaus in einem Berliner Altbau mit Holzgeländer und Fliesenboden

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