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Mietverwaltung und Sondereigentum

Wohnung vermieten in Berlin: was Vermieter beachten müssen

Wer in Berlin vermietet, arbeitet mit Bundesrecht und Berliner Verordnungen zugleich. Zwölf Schritte führen von der zulässigen Miete nach dem Mietspiegel 2026 bis zur Anmeldung des Mieters.

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Wer seine Wohnung in Berlin selbst vermietet, hat zwölf Schritte vor sich, und an mehreren davon greifen Berliner Verordnungen. Den Anfang macht die zulässige Miete nach dem Mietspiegel 2026, weil die Mietpreisbremse in der ganzen Stadt bis zum 31.12.2029 gilt. Danach kommt der Energieausweis, der spätestens zur Besichtigung vorliegen muss, und von Bewerbern dürfen Sie nur wissen, was der Datenschutz erlaubt. Am Ende bestätigen Sie den Einzug für die Meldebehörde. Und sollte die Wohnung zwischen zwei Mietern länger leer stehen, ist das ab drei Monaten beim Bezirksamt anzuzeigen.

Selbst zu vermieten ist gut machbar, man unterschätzt nur leicht, wie viele dieser Pflichten an einem festen Zeitpunkt hängen. Berufen Sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, muss Ihre Auskunft dazu beim Mieter sein, bevor er unterschreibt. Und der Energieausweis muss da sein, bevor der erste Interessent die Wohnung betritt. Wer die Schritte in ihrer Reihenfolge abarbeitet, muss hinterher nichts nachholen.

Die Checkliste in der Reihenfolge des Ablaufs

Jeder der zwölf Schritte hat seinen festen Platz, und an jedem hängt eine Pflicht, eine Frist oder ein Recht des Mieters.

Checkliste in zwölf Schritten zum Vermieten einer Wohnung in Berlin, bis zur Wohnungsgeberbestätigung

Nr.	Schritt	Was Sie tun	Grundlage
1	Leerstand planen	mit der Vermietung beginnen, sobald die Kündigung vorliegt	§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG
2	Zulässige Miete	Mietspiegel 2026 abfragen, höchstens 10 Prozent aufschlagen, Ausnahmen prüfen	§ 556d BGB, Mietenbegrenzungsverordnung
3	Energieausweis	vorhandenen Ausweis prüfen, sonst ausstellen lassen	§ 80 GModG
4	Inserat	fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis nennen	§ 87 Abs. 1 GModG
5	Besichtigung	Ausweis vorlegen oder aushängen, nur Name, Vorname und Anschrift aufnehmen	§ 80 GModG, DSK-Orientierungshilfe
6	Selbstauskunft	zulässige Fragen stellen, sobald jemand anmieten will	DSK-Orientierungshilfe
7	Auswahl und Bonität	Bewerber nach festen Kriterien wählen, dann Einkommensnachweis und Bonitätsauskunft	DSK-Orientierungshilfe
8	Auskunft zur Miethöhe	bei einer Ausnahme vor Vertragsschluss in Textform informieren	§ 556g Abs. 1a BGB
9	Mietvertrag	Miete, Kaution und umlagefähige Betriebskosten vereinbaren, danach Energieausweis übergeben	§ 556 Abs. 1 BGB, § 80 GModG
10	Kaution	höchstens drei Nettokaltmieten, Raten zulassen, getrennt anlegen	§ 551 BGB
11	Übergabe	Protokoll mit Zustand, Zählerständen und Schlüsseln	Beweis für spätere Ansprüche, § 548 BGB
12	Wohnungsgeberbestätigung	Einzug innerhalb der Anmeldefrist von zwei Wochen bestätigen	§§ 17, 19 BMG

Welche Miete Sie verlangen dürfen

Bei der Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und die ergibt sich in Berlin aus dem Mietspiegel 2026. Dessen Durchschnitt von 7,71 Euro je Quadratmeter nettokalt (Stichtag 01.09.2025) taugt allerdings nur zur Orientierung, weil für Ihre Wohnung der Wert aus der Abfrage für Adresse und Ausstattung zählt.

Der Mietspiegel erfasst nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die bis zum 31.12.2024 bezugsfertig waren, und für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Neubauten ab 2025 enthält er keine Werte. Den Wert für Ihre Adresse finden Sie über die Straßensuche des Berliner Mietspiegels.

Über die Grenze hinaus dürfen Sie nur in vier Ausnahmefällen gehen, und jede davon legen Sie dem Mieter vorher in Textform offen. Wie sich die Grenze an einer Beispielwohnung berechnet, zeigt der Ratgeber zur Mietpreisbremse in Berlin.

Ist der Mieter erst eingezogen, gelten andere Grenzen. Dann deckelt die Berliner Kappungsgrenze Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete auf 15 Prozent in drei Jahren, und die Verordnung dazu gilt bis zum 10.05.2028.

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Energieausweis und Anzeige: Pflichten nach dem GModG

Spätestens zur Besichtigung brauchen Sie einen Energieausweis, den Sie vorlegen oder gut sichtbar aushängen (§ 80 Abs. 3 bis 5 GModG). Wundern Sie sich nicht über den Namen: Das Gesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, vorher war es das Gebäudeenergiegesetz.

Die Paragrafen zum Energieausweis haben bei der Umbenennung ihre Nummern behalten, wer also eine alte Notiz zum GEG hat, findet die Regel unter derselben Zahl. Findet keine Besichtigung statt, muss der Ausweis unverzüglich vorgelegt werden, und nach Vertragsschluss übergeben Sie dem Mieter das Original oder eine Kopie, ebenfalls unverzüglich. Bei einem Baudenkmal entfallen Ausstellung, Vorlage und Übergabe des Ausweises (§ 79 Abs. 4 GModG).

Liegt ein Ausweis vor, enthält jede kommerzielle Anzeige fünf Pflichtangaben (§ 87 Abs. 1 GModG). Das sind die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Effizienzklasse. Fehlen diese Angaben, oder wird der Ausweis nicht vorgelegt oder nicht übergeben, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro (§ 108 GModG).

Wer längerfristig plant, sollte schon das nächste Datum kennen, denn zum 01.01.2027 ändert sich die Pflicht. Der Ausweis wird dann auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags fällig und muss digital in maschinenlesbarer Form ausgestellt sein.

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Besichtigung und Selbstauskunft: was Sie fragen dürfen

Was Sie Bewerber fragen dürfen, hängt davon ab, wie weit das Verfahren ist, und je näher es dem Vertrag kommt, desto mehr dürfen Sie wissen. Maßstab ist die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz, Version 2.0 vom Januar 2026, die sich auf Art. 6 Abs. 1 Buchst. b und f DSGVO stützt.

Zeitpunkt	Erlaubt	Nicht erlaubt
Besichtigung	Name, Vorname, Anschrift; Ausweis ansehen; bei WBS-Wohnungen, ob ein WBS mit passender Fläche und Raumzahl vorliegt	Ausweiskopie
Interessent will anmieten	Zahl der einziehenden Erwachsenen und Kinder, laufendes Insolvenzverfahren, Räumungstitel wegen Mietrückständen der letzten fünf Jahre, Beruf und Arbeitgeber, Nettoeinkommen als Schwelle und frei verfügbarer Betrag, Haustiere außer Kleintieren	Familienstand, Staatsangehörigkeit, Religion, ethnische Herkunft, Vorstrafen und Ermittlungsverfahren, Schwangerschaft, Heiratsabsicht, Kinderwunsch, Partei- oder Mietervereinsmitgliedschaft, Dauer der Beschäftigung, Gründe monatlicher Belastungen
nach Auswahl des Erstplatzierten	Einkommensnachweis mit geschwärzten Nebenangaben, Frage nach erheblichen Pflichtverletzungen im Vormietverhältnis	Kontaktdaten des Vorvermieters, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, vollständige Datenkopie einer Auskunftei

Mit einer Einwilligungsklausel im Formular lässt sich diese Liste nicht verlängern, denn nach Ansicht der Datenschutzkonferenz ist sie nicht das richtige Mittel, um weitere Fragen zu rechtfertigen. Rechtsgrundlage bleiben die Anbahnung des Vertrags und Ihr berechtigtes Interesse.

Die Bonität weist der Bewerber selbst nach, mit einer mietspezifischen Bonitätsauskunft. Eine eigene Abfrage bei einer Auskunftei braucht eine gesetzliche Grundlage und scheidet aus, sobald schon ein Nachweis vorliegt. Auch der Umweg über eine Einwilligung ist versperrt, denn die dürfen Sie für die Abfrage nicht verlangen.

Bewerber auswählen und Unterlagen löschen

Wenn mehrere Bewerber passen würden, wird die Auswahl leicht zur Bauchentscheidung, und genau davor schützen Kriterien, die Sie vorher festlegen und auf alle gleich anwenden. Sie machen die Entscheidung nachvollziehbar, falls ein abgelehnter Bewerber später eine Benachteiligung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) geltend macht.

Danach räumen Sie auf: Unterlagen abgelehnter Bewerber löschen Sie, sobald Sie sie nicht mehr brauchen, wegen möglicher AGG-Ansprüche in der Regel spätestens nach sechs Monaten. Für Hausverwaltungen und Makler ist die Frist kürzer, sie löschen spätestens, wenn der Vertrag mit einem anderen Interessenten steht. Listen über unerwünschte Bewerber sind unzulässig.

Mietvertrag, Kaution und Übergabe

Mit dem Mietvertrag legen Sie Miete, Kaution und die umlagefähigen Betriebskosten fest, und bei Letzteren lohnt ein genauer Blick. Betriebskosten wie die Grundsteuer können Sie nur umlegen, wenn der Vertrag das ausdrücklich vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB).

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen, und der Mieter darf sie in drei Raten zahlen (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB). Angelegt wird sie getrennt von Ihrem Vermögen, und wie Konto, Zinsen und Abrechnung nach dem Auszug funktionieren, erklärt der Ratgeber zur Mietkaution für Vermieter.

Bei der Übergabe halten Sie den Zustand jedes Raums, vorhandene Mängel, die Zählerstände und die Zahl der Schlüssel im Protokoll fest, und beide Seiten unterschreiben. Das klingt nach Formalie, zählt aber beim Auszug, denn Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB).

Nach dem Einzug: die Wohnungsgeberbestätigung

Nach der Schlüsselübergabe fehlt noch ein Papier, denn Ihr Mieter muss sich binnen zwei Wochen nach dem Einzug anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Dafür braucht er Ihre Bestätigung, und ausstellen dürfen sie der Vermieter oder ein Beauftragter, etwa die Hausverwaltung (§ 19 Abs. 1 BMG).

Die Bestätigung nennt Name und Anschrift des Wohnungsgebers und, falls er nicht selbst Eigentümer ist, auch den Eigentümer. Dazu kommen das Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung und die Namen der Meldepflichtigen (§ 19 Abs. 3 BMG). Abgeben können Sie sie schriftlich oder elektronisch, solange es innerhalb der Anmeldefrist geschieht.

Fehlt sie oder kommt sie zu spät, kann ein Bußgeld bis 1.000 Euro fällig werden (§ 54 BMG). Wer eine Bestätigung ausstellt, obwohl niemand einzieht, riskiert sogar bis 50.000 Euro.

Leerstand, Ferienwohnung, Wohnen auf Zeit: Berliner Sonderregeln

Neben dem Bundesrecht kommen beim Vermieten in Berlin eigene Regeln ins Spiel, und die erste betrifft die Zeit zwischen zwei Mietern. Steht eine Berliner Wohnung dann länger als drei Monate leer, ist das dem Wohnungsamt des Bezirks anzuzeigen (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Als Zweckentfremdung zählt der Leerstand aber nur ohne Ausnahmegrund, wie ihn § 2 Abs. 2 ZwVbG etwa für eine zügige Renovierung oder ernsthafte Vermietungsbemühungen vorsieht.

Läuft der Leerstand ohne Genehmigung weiter, sieht die Mitteilung 1/2026 der Senatsverwaltung dafür einen Regelsatz von 1.500 bis 2.500 Euro je Monat und Wohnung vor. Die Einzelheiten zu Genehmigung, Ferienwohnung und Bußgeld stehen bei den Berliner Regeln gegen Zweckentfremdung.

Die zweite Regel betrifft Feriengäste, denn wer an sie vermieten will, braucht dafür eine Genehmigung, und eine Nebenwohnung darf in der Regel höchstens 90 Tage im Jahr so vermietet werden. Zusätzlich braucht die Wohnung eine Registriernummer, die in einem eigenen Verfahren beantragt wird und in jedem Angebot stehen muss (§ 5a ZwVbG). Neue Nummern vergibt Berlin derzeit nicht, weil die technische Umsetzung der EU-Verordnung 2024/1028 noch im Test ist.

Die dritte Regel gilt seit dem 18.04.2026 in sozialen Erhaltungsgebieten: Wer dort eine bisher unbefristet vermietete Wohnung befristet vermieten will, braucht eine Genehmigung. Genehmigungsfähig sind grundsätzlich nur ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB und die Untervermietung der eigenen Haupt- oder Nebenwohnung. Ob Ihr Haus in einem solchen Gebiet liegt, klärt der Ratgeber Milieuschutz für Vermieter.

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Selbst vermieten oder vermieten lassen

Selbst vermieten lohnt sich, wenn Sie Zeit für Besichtigungen und Bewerbungen haben und die Fristen gern selbst im Blick behalten. Wer die Abende lieber nicht mit Anfragen und Terminabsprachen verbringt, kann die Vermietung abgeben und zahlt dafür nach dem Bestellerprinzip selbst (§ 2 Abs. 1a WoVermittG).

Ein Vermittler, den der Vermieter beauftragt, darf vom Mieter nämlich keine Provision nehmen. Bei uns ist die Neuvermietung eine Sonderleistung der Verwaltung: Wir berechnen die Miete, schreiben das Exposé und führen zwei Besichtigungstermine durch. Danach wählen wir aus, prüfen die Bonität, schließen den Vertrag und übergeben die Wohnung. Was das für Ihre Wohnung kostet, sagen wir Ihnen nach einem ersten Gespräch, und erst dann steht ein genauer Preis fest. Den Ablauf im Einzelnen beschreibt die Seite Wohnung vermieten lassen in Berlin.

Beispiel: eine Vermieterin in Lichtenberg vermietet selbst

Beispiel. Eine Eigentümerin vermietet ihre Dreizimmerwohnung in Lichtenberg selbst, und weil der Vormieter Ende Juni auszieht und ab August wieder jemand einziehen soll, dauert der Leerstand nur einen Monat.

Die Abfrage im Mietspiegel ergibt eine Grenze, die unter der bisherigen Miete liegt, doch die Vormiete darf sie trotzdem weiter verlangen. Sie muss das der künftigen Mieterin aber vor deren Unterschrift in Textform mitteilen, und deshalb geht der Hinweis gleich zusammen mit dem Vertragsentwurf hinaus.

Bei den Besichtigungen notiert sie nur Namen und Anschriften, und erst von der Bewerberin, die sie auswählt, lässt sie sich Einkommensnachweise mit geschwärzten Nebenangaben und eine mietspezifische Bonitätsauskunft zeigen. Am Einzugstag übergibt sie mit Protokoll und stellt die Wohnungsgeberbestätigung gleich aus. Die Unterlagen der übrigen Bewerber löscht sie, sobald sie sie nicht mehr braucht. Der Aufwand steckt bei alldem weniger in den einzelnen Schritten als darin, keinen davon zu vergessen.

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Wenn Sie die Vermietung abgeben wollen

Wollen Sie die zwölf Schritte lieber nicht selbst gehen, lohnt ein Gespräch, sobald feststeht, dass Ihre Wohnung frei wird. Dann reicht die Zeit für Mietberechnung, Inserat und Besichtigungen, ohne dass ein langer Leerstand entsteht. Unter 030 7593 9313 klären wir das in einem ersten Telefonat, und per Mail erreichen Sie uns unter kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de. Für eine schriftliche Anfrage mit ein paar Eckdaten gibt es das Formular.

Häufige Fragen

Was muss ich als Erstes klären, wenn ich meine Wohnung vermieten will?

Zuerst die Miete, denn in Berlin gilt die Mietpreisbremse, und was Sie verlangen dürfen, hängt vom Mietspiegel 2026 und von möglichen Ausnahmen ab. Erst wenn diese Zahl steht, lohnt sich das Inserat.

Muss der Energieausweis schon in die Anzeige?

Liegt ein Energieausweis vor, gehören fünf Angaben in jede kommerzielle Immobilienanzeige: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Das verlangt § 87 Abs. 1 GModG, und fehlen die Angaben, kann ein Bußgeld bis 10.000 Euro drohen.

Darf ich mir vom Interessenten eine Ausweiskopie geben lassen?

Nein, ansehen dürfen Sie den Ausweis, eine Kopie aber nicht. So steht es in der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zur Mieterselbstauskunft, Version 2.0 vom Januar 2026.

Darf ich nach dem Familienstand oder nach Kindern fragen?

Nach dem Familienstand nicht, ebenso wenig nach Schwangerschaft, Heiratsabsicht oder Kinderwunsch. Sobald ein Interessent die Wohnung anmieten will, dürfen Sie aber fragen, wie viele Erwachsene und Kinder einziehen.

Kann ich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen?

Nach Ansicht der Datenschutzkonferenz nicht, und auch die Kontaktdaten des Vorvermieters dürfen Sie nicht abfragen. Zulässig ist dagegen, nach der Auswahl zu fragen, ob es im bisherigen Mietverhältnis erhebliche Pflichtverletzungen gab.

Wie lange darf meine Wohnung zwischen zwei Mietern leer stehen?

Drei Monate sind ohne Anzeige möglich, danach müssen Sie den Leerstand dem Bezirksamt anzeigen (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Ohne Ausnahmegrund wie eine zügige Renovierung oder ernsthafte Vermietungsbemühungen gilt er dann als Zweckentfremdung. Für das Bußgeld nennt die Senatsverwaltung einen Regelsatz von 1.500 bis 2.500 Euro je Monat und Wohnung, zuständig ist das Bezirksamt.

Muss ich dem Mieter eine Bestätigung für das Bürgeramt ausstellen?

Ja, das ist die Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG, und ausstellen dürfen sie der Vermieter oder ein Beauftragter wie die Hausverwaltung. Weil sich der Mieter binnen zwei Wochen nach dem Einzug anmelden muss, muss auch die Bestätigung in dieser Frist vorliegen.

Darf ich meine Wohnung möbliert auf Zeit vermieten?

Das hängt zuerst von der Lage ab: Liegt die Wohnung in einem sozialen Erhaltungsgebiet und war sie bisher unbefristet vermietet, brauchen Sie dafür seit dem 18.04.2026 eine Genehmigung. Genehmigungsfähig sind dort ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB und die Untervermietung der eigenen Wohnung, und für eine Ferienwohnung gilt zusätzlich das Zweckentfremdungsverbot.

Wie lange darf ich die Unterlagen abgelehnter Bewerber aufheben?

Nur so lange, wie Sie sie brauchen, und wegen möglicher Ansprüche nach dem Gleichbehandlungsgesetz nennt die Datenschutzkonferenz dafür in der Regel höchstens sechs Monate. Für Hausverwaltungen und Makler ist die Grenze enger: Sie müssen spätestens löschen, wenn der Vertrag mit einem anderen Bewerber geschlossen ist.

Wer bezahlt den Makler, wenn ich einen beauftrage?

Sie als Auftraggeber, denn nach dem Bestellerprinzip darf ein Vermittler, den der Vermieter beauftragt hat, vom Mieter keine Provision verlangen. Abreden, die die Kosten trotzdem auf den Mieter verschieben, sind unwirksam.

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