Hausverwaltung in Treptow-Köpenick für Neubau und Bestand

Wo dieser Neubau steht, zeigen vor allem drei Quartiere, in denen gebaut wurde und weiter gebaut wird. Der Entwicklungsbereich Johannisthal/Adlershof begann Mitte der 1990er Jahre als Standort für Wissenschaft, Wirtschaft, Wohnen und Medien, und um den Landschaftspark sind es dort heute rund 5.500 Wohnungen. Auf dem ehemaligen Güterbahnhof Köpenick kommen 1.800 Wohnungen hinzu, und im „Dreieck Späthsfelde“ sind mindestens 2.000 weitere geplant (Senatsverwaltung, neue Stadtquartiere).

Für Neubau gelten die Berliner Mietregeln an zwei Stellen anders als für den übrigen Bestand, und die erste Stelle betrifft schon die Miete beim Einzug. Bei Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, ist die Miete zu Vertragsbeginn nicht an die Mietpreisbremse gebunden (§ 556f BGB). Diese Neubau-Ausnahme der Mietpreisbremse müssen Sie dem Mieter allerdings vor Vertragsschluss in Textform mitteilen. Holen Sie das erst später nach, können Sie sich frühestens zwei Jahre danach darauf berufen (§ 556g Abs. 1a und 4 BGB).

Die zweite Stelle kommt später, bei der Mieterhöhung, denn die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren gilt auch im Neubau. Dazu kommt, dass der Mietspiegel 2026 nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nur erfasst, wenn sie bis Ende 2024 bezugsfertig waren. Was 2025 oder später fertig wurde, hat dort also noch keinen Wert. Wie Sperrfrist und Kappungsgrenze bei einer Erhöhung zusammenwirken, zeigt der Ratgeber Mieterhöhung nach Berliner Regeln.

Eine eigene Pflicht bringt der Neubau auch bei der Heizkostenabrechnung mit, weil Zähler und Verteiler, die nach dem 01.12.2021 eingebaut wurden, fernablesbar sein müssen (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Sind sie das, muss der Mieter jeden Monat eine Verbrauchsinformation bekommen, mit seinem Verbrauch und dem Vergleich zum Vormonat und Vorjahresmonat (§ 6a HeizkostenV). Fehlt diese Information, darf er seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV).

Ist Ihr Neubau in Eigentumswohnungen aufgeteilt, übernehmen wir Ihre Einheit in der Verwaltung des Sondereigentums, und Abrechnung wie Reparaturen stimmen wir dann mit dem WEG-Verwalter des Hauses ab.

Beispiel. Ihre Zweizimmerwohnung in Adlershof wurde 2019 erstmals bezogen und liegt als Eigentumswohnung in einem Haus mit WEG-Verwalter. Bei der Neuvermietung setzen wir die Miete ohne Bindung an die Mietpreisbremse an, geben dem Bewerber aber den Hinweis auf die Neubau-Ausnahme in Textform, bevor er unterschreibt. Bei der nächsten Erhöhung prüfen wir Sperrfrist und Kappungsgrenze und ziehen den Mietspiegel 2026 heran, weil die Wohnung vor Ende 2024 bezugsfertig war. Die Nebenkosten rechnen wir aus der Hausgeldabrechnung ab, und die Grundsteuer kommt getrennt aus dem Bescheid dazu.

Zwischen Neubau und Einfamilienhaus gibt es im Bezirk auch Großsiedlungen, etwa das Allende-Viertel I und II in Köpenick, das in den 1970er und 1980er Jahren mit Wohnhochhäusern der degewo entstand. Die Köllnische Vorstadt ist dagegen überwiegend zwischen den 1950er und 1980er Jahren gebaut, und bei der Wohnlage liegen die beiden weit auseinander. Nach den Siedlungsprofilen der Senatsverwaltung lag das Allende-Viertel vollständig in mittlerer Wohnlage, die Köllnische Vorstadt zu 54 Prozent in einfacher (Datenstand 2020). Im Planungsraum Kosmosviertel gehören sogar 62 Prozent der Wohnbaufläche städtischen Gesellschaften (Eigentümerdaten der Senatsverwaltung, Stand Oktober 2025).

Für Häuser der Baujahre 1973 bis 1990 gelten in Treptow und Köpenick, wie in allen früheren Ost-Bezirken, die Mietspiegel-Spalten „Ost mit Wendewohnungen“. Bei den Wohnlagen zeigte der Mietspiegel 2024 bezirksweit 34,9 Prozent einfache, 59,7 Prozent mittlere und nur 5,4 Prozent gute Lage, doch mit dem Mietspiegel 2026 wurden alle Lagen neu eingestuft. Für eine Erhöhung zählt deshalb allein die neue Einordnung Ihrer Adresse.

In Inseraten lag die Miete 2025 im Median bei 15,60 Euro je Quadratmeter nettokalt und damit höher als in Steglitz-Zehlendorf, dicht am Berliner Wert von 15,78 Euro (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025). Für Ihre eigene Wohnung zählt dieser Wert allerdings nicht, denn dort entscheiden Mietspiegel, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse und nicht der Inseratsmarkt.