Hausverwaltung Spandau: Mietverwaltung für Altbau und Siedlung

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Ein Mietshaus in der Spandauer Neustadt, ein Wohnblock in Haselhorst und ein paar vermietete Wohnungen in Wilhelmstadt gehören zum selben Bezirk, und trotzdem gelten für sie verschiedene Regeln. Wir verwalten Ihr Objekt, ziehen die Mieten ein, rechnen die Betriebskosten ab und beauftragen die Reparaturen, und dabei behalten wir im Blick, welche Regel für welche Straße gilt. Am stärksten ins Gewicht fällt der Milieuschutz, den es im Bezirk in drei Gebieten gibt: in Wilhelmstadt, in der Spandauer Neustadt und seit dem Sommer 2025 am Stresow.

Für Vermieter ist das die wichtigste Besonderheit des Bezirks, denn wer in diesen Gebieten ein Bad modernisiert, Wohnungen zusammenlegt oder einen Balkon anbaut, braucht vorher eine Genehmigung des Bezirksamts. Für einen Eigentümer, der eigentlich nur das Bad seiner Mieter erneuern will, ist das eine Hürde, die er kennen sollte, bevor der erste Handwerker kommt. In Hakenfelde, Staaken oder im Falkenhagener Feld gilt diese Pflicht dagegen nicht, und dort drehen sich die Fragen eher um Großsiedlungen, Wartungsverträge und die richtige Einordnung im Mietspiegel.

Spandau zählte Ende 2025 genau 261.266 Einwohner und hatte 2024 einen Bestand von 130.289 Wohnungen (Einwohnerregister, IBB-Wohnungsmarktbericht). Der größte Teil der Wohnbauflächen gehört dabei Menschen wie Ihnen: Gemessen an der Grundstücksfläche sind 65,9 Prozent in der Hand von Privatleuten, nur 9,5 Prozent gehören landeseigenen Wohnungsgesellschaften. So ergibt es unsere flächengewichtete Auswertung der Katasterdaten der Senatsverwaltung, Stand Oktober 2025.

Was in Spandau steht und was das für die Verwaltung heißt

Wer einmal quer durch den Bezirk fährt, sieht Wohnungsbau aus mehreren Epochen: Gründerzeithäuser, Zeilenbauten der Dreißiger, Großsiedlungen der Sechziger und Siebziger und schließlich die neuen Quartiere an der Havel. Jede dieser Bauformen bringt ihre eigenen Aufgaben für Wartung, Abrechnung und Genehmigungen mit, und deshalb beginnt unsere Arbeit hier mit der Frage, was für ein Haus es eigentlich ist.

Steckbrief Spandau: Einwohner, drei Milieuschutzgebiete, Wohnlagen 2024, Angebotsmiete und Siedlungen

Quartier	Bestand laut Senatsverwaltung	Worauf wir in der Verwaltung achten
Falkenhagener Feld	ab Anfang der 1960er Jahre, rund 10.000 Wohnungen in Vier- bis Sechzehngeschossern, vorwiegend sozialer Wohnungsbau	Aufzüge und Wartungsverträge, Reinigung über viele Etagen
Heerstraße Nord, Louise-Schröder-Siedlung	Großsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre in Staaken und Wilhelmstadt	Wohnlage jeder Adresse prüfen, bevor die Miete erhöht wird
Haselhorst	überwiegend Zeilenbauten der 1930er Jahre	Rückstände bei Instandhaltung und energetischer Sanierung früh einplanen
Siemensstadt	Gründerzeit- und Nachkriegsbauten, mehrere denkmalgeschützte Siedlungen	Änderungen an Substanz und Erscheinungsbild vorher genehmigen lassen
Wasserstadt Oberhavel	neues Quartier beidseitig der Havel, ausgelegt auf über 8.500 Wohnungen	Neubau-Ausnahmen bei Mietpreisbremse und Mietspiegel prüfen

In Haselhorst und Siemensstadt lohnt sich ein genauerer Blick, denn für einzelne Wohngebiete dort nennt die Senatsverwaltung ausdrücklich Rückstände bei Instandhaltung und energetischer Sanierung. Die jährliche Begehung bekommt in solchen Häusern mehr Gewicht, weil aus dem Protokoll ein Plan für mehrere Jahre wird. So wissen Sie früh, welche Arbeiten auf Sie zukommen, statt jedes Jahr von einer neuen Baustelle überrascht zu werden. Reparaturen bis zur vereinbarten Freigabegrenze beauftragen wir selbst, größere Vorhaben legen wir Ihnen mit Angeboten vor.

Siemensstadt hat dabei eine Besonderheit, auf die man als Eigentümer stolz sein kann und die trotzdem Arbeit macht. Die Großsiedlung Siemensstadt, bekannt als Ringsiedlung, gehört zum UNESCO-Welterbe, und ihre 1.370 Wohnungen entstanden zwischen 1929 und 1934, zum Teil in Spandau, zum Teil in Charlottenburg-Wilmersdorf. Für Eigentümer gilt dort eine Erhaltungspflicht, und Veränderungen an Substanz oder Erscheinungsbild genehmigt die Untere Denkmalschutzbehörde. Auch die Siemens-Arbeitersiedlung und die Siedlung „Heimat“ stehen ganz oder teilweise unter Denkmalschutz.

Milieuschutz in Wilhelmstadt, Neustadt und am Stresow

Drei soziale Erhaltungsgebiete gibt es in Spandau, zwei davon im Ortsteil Spandau und eines in Wilhelmstadt. Wer dort umbaut oder modernisiert, stellt vorher einen Antrag beim Stadtentwicklungsamt, also bevor die Arbeiten beginnen.

Gebiet	Ortsteil	festgesetzt	Umfang laut Bezirksamt
Wilhelmstadt	Wilhelmstadt	23.06.2020	ca. 15.000 Wohnungen, ca. 25.000 Einwohner
Spandauer Neustadt	Spandau	23.06.2020	ca. 9.000 Wohnungen, ca. 18.000 Einwohner
Stresow	Spandau	29.07.2025	ca. 1.700 Wohnungen, ca. 4.000 Einwohner

Zusammen kommen die drei Gebiete auf rund 25.700 Wohnungen, knapp ein Fünftel des Spandauer Bestands. Am jüngsten ist der Stresow, für den der Bezirk im Januar 2024 den Aufstellungsbeschluss fasste und dessen Verordnung am 13.08.2025 verkündet wurde.

Seit dem 18.04.2026 prüfen die Ämter in allen Berliner Erhaltungsgebieten nach neuen Kriterien, und die ziehen klare Grenzen. Ein zweites Bad, eine Fußbodenheizung oder das Zusammenlegen von Wohnungen sind danach in der Regel nicht genehmigungsfähig, die Einzelheiten stehen im Ratgeber Milieuschutz beim Modernisieren. Ihr Antrag geht an das Stadtentwicklungsamt Spandau, Fachbereich Stadtplanung, Carl-Schurz-Straße 2/6.

Wer darüber nachdenkt, sein Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen, braucht in den drei Gebieten schon bei bis zu fünf Wohnungen eine Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung. Für größere Häuser gilt in ganz Berlin bis Ende 2030 die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB. Wie oft im Bezirk aufgeteilt wurde, zeigt die IBB: Sie zählte in Spandau von 2015 bis 2024 genau 2.913 Grundbuchumschreibungen aufgeteilter Wohnungen, berlinweit waren es 143.955.

Mietspiegel in Spandau: Wohnlage und die Regel für West-Staaken

Zwei Besonderheiten bestimmen in Spandau, wie viel Miete Sie verlangen dürfen. Im Mietspiegel 2024 lag mehr als jede zweite Spandauer Adresse in einfacher Wohnlage, und in West-Staaken gelten bei den Baujahren 1973 bis 1990 die Ost-Spalten.

Gezählt wurden damals 34.249 Adressen, davon 55,6 Prozent in einfacher, 33,9 Prozent in mittlerer und 10,5 Prozent in guter Lage (Auswertung zum Mietspiegel 2024, Drucksache 19/20066). Berlinweit lag der Anteil einfacher Lagen bei nur 28,5 Prozent. Seit dem 28.05.2026 gilt allerdings der Mietspiegel 2026, der alle Wohnlagen neu eingestuft hat, und Werte je Bezirk sind dazu nicht veröffentlicht. Deshalb verlassen wir uns nicht auf alte Zahlen, sondern prüfen die Lage für jede Adresse einzeln in der Straßensuche des Berliner Mietspiegels.

Die zweite Besonderheit betrifft West-Staaken, und sie ist leicht zu übersehen, weil im restlichen Spandau die West-Spalten gelten. Für Wohnungen der Baujahre 1973 bis 1990 nimmt man dort die Spalten „1973 bis 1990 Ost mit Wendewohnungen“ (Mietspiegel 2026, S. 7). Wer die falsche Spalte erwischt, begründet eine Erhöhung mit einem Wert, der für die Wohnung gar nicht gilt, und deshalb steht bei uns die Spalte fest, bevor wir überhaupt rechnen.

Beispiel. Eine Zweizimmerwohnung in West-Staaken, bezugsfertig 1982, hat seit drei Jahren dieselbe Miete, und der Eigentümer möchte sie anheben. Wir lesen die Vergleichsmiete aus der Ost-Spalte ab, ordnen die Adresse in die Wohnlage ein und begrenzen die Erhöhung auf 15 Prozent in drei Jahren. Das Verlangen schicken wir in Textform an den Mieter. Fällig wird die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang, wenn der Mieter zustimmt oder ein Gericht seine Zustimmung ersetzt (§ 558b BGB). Die ganze Fristenkette erklärt der Ratgeber zu Fristen und Kappung bei der Mieterhöhung.

Und wenn eine Wohnung frei wird? Bei Neuvermietungen lag der Median der Angebotsmieten in Spandau 2025 bei 12,50 Euro je Quadratmeter nettokalt, berlinweit bei 15,78 Euro (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025). Für Ihre Wohnung ist das allerdings nur ein Anhaltspunkt, denn wie hoch die Miete beim nächsten Mieter sein darf, entscheidet die Mietpreisbremse. Sie erlaubt bis Ende 2029 höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete, und ihre Ausnahmen stehen im Ratgeber Mietpreisbremse: Grenze und Ausnahmen.

Gründerzeitliches Wohn- und Geschäftshaus an einer Straßenecke mit Café im Erdgeschoss

Neubau an der Havel: Wasserstadt, Gartenfeld, Siemensstadt Square

An der Havel kommt eine Ausnahme ins Spiel, die in Spandau jedes Jahr mehr Wohnungen betrifft. Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB).

Wie schnell dieser Teil des Bestands wächst, zeigen die Zahlen der IBB: Allein 2024 kamen im Bezirk 2.461 neue Wohnungen hinzu, von 2015 bis 2024 waren es 8.959. Und es geht weiter, denn die Wasserstadt Oberhavel ist auf über 8.500 Wohnungen angelegt, und in der nördlichen Siemensstadt sollen im „Neuen Gartenfeld“ rund 3.700 weitere entstehen. Für Siemensstadt Square sieht der neue Rahmenplan von 2026 etwa 3.750 Wohnungen vor, der Bau einer Grundschule soll dort Anfang 2027 beginnen.

Wer in diesen Quartieren vermietet, sollte zwei Regeln kennen, die im Trubel einer Erstvermietung leicht untergehen. Wer sich auf die Neubau-Ausnahme beruft, muss den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Außerdem erfasst der Mietspiegel 2026 nur Wohnungen, die bis Ende 2024 bezugsfertig waren, und für jüngere Häuser begründen wir eine spätere Erhöhung deshalb mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten.

In der Wasserstadt hängt also viel an einem einzigen Datum, nämlich dem der ersten Vermietung. Bevor wir eine Wohnung dort inserieren, klären wir, ob die Ausnahme greift, und halten den Hinweis an den Mieter schriftlich fest, damit er später nicht zum Streitpunkt wird.

Objektbegehung im Heizungskeller eines Mehrfamilienhauses, Notizen auf dem Tablet

Was Spandauer Vermieter am häufigsten von der Verwaltung brauchen

Was Sie von uns am meisten brauchen werden, hängt in Spandau vor allem davon ab, wo Ihr Haus steht. Aus dem Bestand und den Regeln der einzelnen Quartiere ergeben sich diese Schwerpunkte.

Lage in Spandau	Häufige Aufgabe	Grundlage
Wilhelmstadt, Neustadt, Stresow	vor dem Umbau auf die Genehmigungspflicht hinweisen und Unterlagen für Ihren Antrag liefern, danach die Mieterhöhung berechnen	§ 172 BauGB, § 559 BGB
West-Staaken	Mieterhöhung mit der Ost-Spalte begründen	Mietspiegel 2026, § 558a BGB
Siemensstadt	Instandhaltung unter Denkmalauflagen planen, Anträge stellt der Eigentümer	Denkmalschutz, Welterbe
Wasserstadt, Gartenfeld	Neuvermietung mit offengelegter Neubau-Ausnahme	§§ 556f, 556g BGB
aufgeteilte Häuser im ganzen Bezirk	Hausgeldabrechnung in die Nebenkostenabrechnung des Mieters übersetzen	§ 556a Abs. 3 BGB

Gehört Ihnen das ganze Haus, übernehmen wir die Hausverwaltung für Ihr Mietshaus mit Mieteinzug, Mahnwesen, Betriebskostenabrechnung, Begehung und Reparaturen bis zur Freigabegrenze. Gehört Ihnen eine einzelne Wohnung in einem aufgeteilten Haus, verwalten wir das Mietverhältnis und stimmen uns mit dem WEG-Verwalter ab, der für die Gemeinschaft zuständig bleibt. In beiden Fällen liegt bis zum 10. Werktag jedes Monats ein Bericht über Mieteingänge, offene Posten und anstehende Maßnahmen bei Ihnen. Sie müssen also nicht erst nachfragen, um zu wissen, wie es um Ihr Haus steht.

Ämter, Wege und Begehungen in Spandau

Die beiden Ämter für Leerstand und Milieuschutz sind in Spandau unter einer Anschrift zu finden, in der Carl-Schurz-Straße 2/6, und das macht vieles einfacher. Dort erreichen Sie das Wohnungsamt ebenso wie das Stadtentwicklungsamt.

Das Wohnungsamt entscheidet über Zweckentfremdung, und es muss davon erfahren, wenn eine Wohnung zwischen zwei Mietern länger als drei Monate leer steht (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Verboten ist der Leerstand, wenn weder eine zügige Renovierung noch ernsthafte Vermietungsbemühungen ihn rechtfertigen. Wir beginnen mit der Neuvermietung deshalb, sobald die Kündigung vorliegt, denn jede Woche ohne Mieter kostet Sie Geld, und die Frist beim Amt bleibt so gleich mit im Blick. Für die drei Erhaltungsgebiete ist das Stadtentwicklungsamt zuständig, Fragen zu Denkmälern gehen an die Untere Denkmalschutzbehörde des Bezirks.

Ins Haus kommen wir, wenn es um das Haus selbst geht. Vom Kurfürstendamm 96 bis zum Rathaus Spandau sind es etwa 9,5 Kilometer, mit dem Auto ohne Verkehr etwa 16 Minuten und mit der U7 etwa eine halbe Stunde. Bei Begehungen und Wohnungsübergaben halten wir Protokoll, Zählerstände und Fotos fest, und Termine mit Handwerkern stimmen wir mit Mietern und Betrieben ab. Abrechnung, Belege und Schriftverkehr liegen dagegen als Dateien vor, und dafür muss niemand quer durch die Stadt fahren.

Tablet mit einem Monatsbericht zur Mietverwaltung auf einem Schreibtisch

Wie sich Spandau von seinen Nachbarn unterscheidet

Wer Häuser in mehreren Bezirken hat, merkt schnell, wie verschieden Berlin für Vermieter sein kann. In Steglitz-Zehlendorf im Südwesten lagen im Mietspiegel 2024 nur 1,7 Prozent der Adressen in einfacher Wohnlage, in Spandau mehr als die Hälfte.

Näher am Spandauer Bild liegt Reinickendorf, wo der Median der Angebotsmieten 2025 laut IBB bei 12,80 Euro je Quadratmeter lag, wobei es Milieuschutz dort nur in zwei Gebieten gibt. Und wer zusätzlich jenseits der Landesgrenze vermietet, etwa in Potsdam, arbeitet dort mit Brandenburger Verordnungen und einem eigenen Mietspiegel. Ihr Bericht sieht trotzdem für jedes Haus gleich aus, damit Sie nicht für jeden Ort eine neue Lesart lernen müssen.

Ihr Haus in Spandau: so fangen wir an

Ob Neustadt, Staaken oder Wasserstadt, am Anfang steht ein Gespräch, für das die Adresse, die Zahl der Wohnungen und, falls es einen gibt, der Vertrag mit der bisherigen Verwaltung genügen. Bis dahin haben wir schon nachgesehen, ob das Haus in einem der drei Erhaltungsgebiete liegt und welche Spalte im Mietspiegel gilt, sodass wir gleich über das Wesentliche reden können. Sie erreichen uns unter 030 7593 9313, und den bisherigen Vertrag können Sie vorab an kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de schicken. Wer lieber erst ein paar Zeilen über sein Haus schreibt, nutzt das Formular.

Häufige Fragen

Liegt mein Haus in Wilhelmstadt im Milieuschutzgebiet?

Das entscheidet die Straße, denn das Erhaltungsgebiet Wilhelmstadt umfasst etwa 25.000 der gut 41.000 Einwohner des Ortsteils. Ob Ihre Adresse dazugehört, zeigt die Straßenliste der Senatsverwaltung. Wir schauen dort nach, bevor wir Ihr Haus übernehmen, damit Sie es nicht erst beim ersten Umbau erfahren.

Meine Wohnung in West-Staaken ist von 1984. Welche Spalte im Mietspiegel gilt?

Die Ost-Spalte, auch wenn Spandau sonst nach den West-Spalten geht. Der Berliner Mietspiegel 2026 ordnet West-Staaken bei den Baujahren 1973 bis 1990 der Spalte „1973 bis 1990 Ost mit Wendewohnungen“ zu. Im übrigen Spandau gelten für dieselben Baujahre die West-Spalten.

Brauche ich in der Spandauer Neustadt eine Genehmigung für ein neues Bad?

Ja, denn die Spandauer Neustadt ist ein soziales Erhaltungsgebiet, und dort braucht der Einbau eines neuen Bades vorher die Genehmigung des Stadtentwicklungsamts. Der Ersteinbau eines Standardbads ist nach den Berliner Kriterien genehmigungsfähig, ein zweites Bad in der Regel nur bei mindestens fünf Wohnräumen. Bevor ein Auftrag an den Handwerker geht, weisen wir Sie darauf hin und bereiten die Unterlagen für Ihren Antrag vor.

Gilt die Mietpreisbremse für meine Neubauwohnung in der Wasserstadt?

Nicht, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, so regelt es § 556f BGB. Die Ausnahme hat allerdings einen Haken: Sie müssen den neuen Mieter vor Vertragsschluss in Textform darauf hinweisen, sonst können Sie sich nicht auf sie berufen.

Verwalten Sie auch eine einzelne vermietete Wohnung im Falkenhagener Feld?

Ja, das übernehmen wir als Sondereigentumsverwaltung und kümmern uns um Ihren Mieter, die Miete und die Nebenkostenabrechnung. Das Haus selbst, also das Gemeinschaftseigentum, betreut weiter der WEG-Verwalter, und mit ihm stimmen wir uns ab, damit zwischen beiden Verwaltungen nichts liegen bleibt.

Wie oft kommen Sie für eine Begehung nach Spandau?

Einmal im Jahr gehen wir durch das ganze Haus und halten in einem Protokoll fest, welche Maßnahmen anstehen. Braucht es zwischendurch einen weiteren Termin, vereinbaren wir ihn, und bei einem Mieterwechsel stehen wir zur Übergabe ohnehin in der Wohnung.

Mein Haus in Siemensstadt steht unter Denkmalschutz. Was gilt bei Reparaturen?

Dann gilt für Ihr Haus eine Erhaltungspflicht, und Änderungen an Substanz oder Erscheinungsbild muss die Untere Denkmalschutzbehörde des Bezirks genehmigen. In Siemensstadt betrifft das mehrere Siedlungen, darunter die Ringsiedlung, die zum UNESCO-Welterbe gehört. Geht eine Arbeit über eine kleine Reparatur hinaus, sagen wir Ihnen das vorher, und den Antrag bei der Behörde stellen Sie.

Wer ist in Spandau zuständig, wenn eine Wohnung länger leer steht?

Das Wohnungsamt Spandau in der Carl-Schurz-Straße 2/6, und es erwartet eine Anzeige, sobald eine Wohnung drei Monate leer steht (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Gibt es keinen Ausnahmegrund wie eine zügige Renovierung, ist der Leerstand eine Zweckentfremdung, und der Bußgeldrahmen reicht bis 500.000 Euro (§ 7 ZwVbG). Damit es gar nicht so lange dauert, inserieren wir die Wohnung schon während der Kündigungsfrist, wenn die Neuvermietung mit uns vereinbart ist.

Darf ich mein Mehrfamilienhaus am Stresow in Eigentumswohnungen aufteilen?

Nur mit Genehmigung, und zwar unabhängig von der Größe des Hauses. Am Stresow gilt seit August 2025 der Milieuschutz, deshalb braucht dort schon die Umwandlung von Häusern mit bis zu fünf Wohnungen eine Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung. Größere Häuser fallen in ganz Berlin unter § 250 BauGB, befristet bis Ende 2030.

Um wie viel darf ich die Miete in Spandau erhöhen?

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens aber um 15 Prozent in drei Jahren, denn diese Kappungsgrenze gilt in ganz Berlin bis zum 10.05.2028. Dazu kommt eine Wartezeit: Wenn die Erhöhung wirksam wird, muss die bisherige Miete mindestens 15 Monate gegolten haben.

Gepflegtes Treppenhaus in einem Berliner Altbau mit Holzgeländer und Fliesenboden

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