Hausverwaltung Lichtenberg: Mietverwaltung für Privatvermieter

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Wer in Lichtenberg ein Mietshaus, eine Eigentumswohnung in Neu-Hohenschönhausen oder eine Neubauwohnung an der Rummelsburger Bucht vermietet, teilt sich den Bezirk mit ein paar sehr großen Nachbarn. Nach unserer Auswertung der Katasterdaten des Senats halten private Eigentümer hier weniger als die Hälfte der Wohnbaufläche. Ein Viertel liegt dagegen bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, so viel wie in keinem anderen Berliner Bezirk.

Für Sie als privaten Eigentümer übernehmen wir die laufende Arbeit: Miete einziehen, Kautionen führen, Betriebskosten abrechnen und Reparaturen beauftragen. Die Berliner Mietregeln gelten dabei für Ihre Wohnung genauso wie für die Blöcke der großen Gesellschaften. Wie alt Ihr Haus ist, wo es steht und mit wem Sie es teilen, macht in Lichtenberg trotzdem einen spürbaren Unterschied, bei der Miete ebenso wie bei der Abrechnung.

Wem die Wohngrundstücke in Lichtenberg gehören

Rechnet man die Wohnbaufläche nach Eigentümern auf, halten Privatpersonen in Lichtenberg 44,5 Prozent, während es im Berliner Durchschnitt 66,4 Prozent sind. Städtische Gesellschaften und Genossenschaften erreichen hier umgekehrt beide ihren höchsten Anteil in der Stadt.

Steckbrief Lichtenberg: Eigentümer der Wohnbaufläche, drei Milieuschutzgebiete, Plattenbau, Miete, Wohnlage

Eigentümer der Wohnbaufläche	Lichtenberg	Berlin gesamt
Privatpersonen	44,5 %	66,4 %
städtische Wohnungsbaugesellschaften	25,4 %	8,5 %
Genossenschaften	10,4 %	4,9 %

Dabei zählt die Fläche der Grundstücke mit Wohnbebauung und nicht die Zahl der Wohnungen. Grundlage sind die Katasterdaten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen mit Stand Oktober 2025, aus denen wir die Bezirkswerte selbst nach Fläche gewichtet berechnet haben. Die Werte für ganz Berlin stammen vom Senat. Zählt man im Bezirk alle gemeinwohlorientierten Eigentümer zusammen, kommen sie auf 39,0 Prozent.

In den Großsiedlungen prägen die landeseigenen Gesellschaften ganze Straßenzüge, das Siedlungsprofil Frankfurter Allee Süd etwa nennt die HOWOGE als Hauptakteur. Wer dort als privater Eigentümer vermietet, fragt sich irgendwann, ob die Miete im Nachbarblock auch für die eigene Wohnung den Maßstab setzt. Das tut sie nicht, denn Ihre Miete richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, und die belegt in Berlin der qualifizierte Mietspiegel 2026.

Plattenbau in Neu-Hohenschönhausen, Fennpfuhl und Friedrichsfelde

In Neu-Hohenschönhausen steht eine Großsiedlung mit rund 29.000 Wohnungen, die von 1984 bis 1989 im industriellen Wohnungsbau der DDR entstand. Ab 2002 förderte das Land dort den Stadtumbau, bei dem unter anderem 12 Kitas und 8 Schulen zurückgebaut wurden (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung).

Fennpfuhl ist älter, dort begann der Wohnungsbau schon 1970 mit Punkthochhäusern und Elfgeschossern. Noch weiter zurück reicht Friedrichsfelde mit Häusern aus den 1960er und 1970er Jahren, darunter das Wohnhochhaus GT 18 mit 18 Geschossen. Neu-Hohenschönhausen ist mit 59.715 Einwohnern zugleich der größte Ortsteil des Bezirks, knapp vor Friedrichsfelde mit 58.445 (Einwohnerregister, Stand 31.12.2025).

Für die Verwaltung heißt Plattenbau in Lichtenberg vor allem kleine Wohnungen, denn im Schnitt hat eine Lichtenberger Wohnung 64,7 Quadratmeter, der kleinste Wert aller Bezirke (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Datenstand 2024). Auch die Wohnfläche je Einwohner ist mit 34,6 Quadratmetern die niedrigste der Stadt. Auf dieselbe Hausfläche kommen deshalb mehr Mietverträge, mehr Kautionen und mehr Einzelabrechnungen, und das spüren Sie als Eigentümer spätestens dann, wenn für jede einzelne Wohnung die Abrechnung fertig werden muss. Aufzug, Müllplatz und Treppenhausreinigung laufen dabei über die Betriebskosten, der Aufzug nach § 2 Nr. 7 BetrKV.

Im Mietspiegel 2026 gehören Lichtenberger Wohnungen der Baujahre 1973 bis 1990 in die Spalten „Ost mit Wendewohnungen“, und das betrifft den gesamten Bestand von Neu-Hohenschönhausen aus den 1980er Jahren. Wir achten darauf besonders, weil eine Erhöhung, die sich auf die West-Spalten derselben Baujahre stützt, mit den falschen Werten rechnet.

Gehört Ihnen in einem dieser Häuser eine einzelne Wohnung, ist für das Gemeinschaftseigentum ein WEG-Verwalter zuständig. Um Ihre Wohnung und Ihren Mieter kümmern wir uns dann als Sondereigentumsverwaltung für vermietete Eigentumswohnungen. Aus der Hausgeldabrechnung, die der WEG-Verwalter jedes Jahr schickt, ziehen wir die umlagefähigen Kosten heraus und rechnen sie mit Ihrem Mieter ab. Die Zwölfmonatsfrist dafür läuft auch dann, wenn die Gemeinschaft ihre Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat (BGH, VIII ZR 249/15), und darum behalten wir sie von Anfang an im Blick.

Neubau-Mehrfamilienhaus mit hellem Putz, bodentiefen Fenstern und Balkonen

Drei Milieuschutzgebiete in Rummelsburg und im Ortsteil Lichtenberg

Strenger wird es für Vermieter in den sozialen Erhaltungsgebieten, und davon gibt es in Lichtenberg drei von stadtweit 82 (Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand 21.02.2026). Folgt man ihren namensgebenden Straßen, liegen zwei davon im Ortsteil Rummelsburg und eines im Ortsteil Lichtenberg.

Erhaltungsgebiet	Kiez	Ortsteil	Stand
Kaskelstraße	Kaskelkiez, Victoriastadt	Rummelsburg	Überprüfung 2023: Schutz bleibt
Weitlingstraße	Weitlingkiez	Rummelsburg	Nachuntersuchung 2024/2025: Fortführung bestätigt
Fanningerstraße	Frankfurter Allee Nord	Lichtenberg	in Kraft seit dem 18.08.2021

In Frankfurter Allee Nord liegen die Zeiten eng beieinander, denn dort steht Blockrand aus den 1920er und 1930er Jahren neben DDR-Plattenbau. Auch das frühere Gelände des Ministeriums für Staatssicherheit gehört zum Quartier, das 2011 Fördergebiet der Stadterneuerung wurde. Neu-Hohenschönhausen, Fennpfuhl, Friedrichsfelde und Karlshorst liegen dagegen in keinem der drei Gebiete.

Wer in einem der drei Gebiete ein Gebäude zurückbauen, ändern oder anders nutzen will, braucht dafür eine Genehmigung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Was genehmigt wird und was nicht, vom zweiten Bad bis zum Aufzug, erklärt der Ratgeber Milieuschutz in Berlin für Vermieter. Ansprechpartner ist das Stadtentwicklungsamt Lichtenberg, Fachbereich Stadtplanung, in Alt-Friedrichsfelde 60.

Eingeschränkt ist hier auch das Aufteilen in Eigentumswohnungen, denn in den Erhaltungsgebieten brauchen schon Häuser mit bis zu fünf Wohnungen dafür eine Genehmigung, nach einer Verordnung, die bis 12.03.2030 gilt. Ab sechs Wohnungen greift ohnehin die stadtweite Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB, befristet bis 31.12.2030.

Neubau an der Rummelsburger Bucht und im übrigen Lichtenberg

Ganz anders sieht es an der Rummelsburger Bucht aus, einem förmlichen Entwicklungsbereich des Landes, von dem große Teile fertig gebaut und aus der Festsetzung bereits entlassen sind (Bezirksamt Lichtenberg).

Neubau heißt in Lichtenberg fast immer Geschosswohnungsbau, denn von den 17.822 Wohnungen, die von 2015 bis 2024 fertig wurden, standen nur 7,46 Prozent in Ein- oder Zweifamilienhäusern. Zuletzt ist das Tempo allerdings deutlich gesunken: 2023 kamen 3.268 neue Wohnungen dazu, 2024 nur noch 982 (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025).

Wurde Ihre Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet, gilt die Mietpreisbremse in Berlin für sie nicht (§ 556f Satz 1 BGB), und das verschafft Ihnen bei der Neuvermietung Spielraum. Sofort berufen können Sie sich darauf aber nur, wenn der neue Mieter es vor Vertragsschluss in Textform erfahren hat. Ein nachgeholter Hinweis wirkt erst nach zwei Jahren (§ 556g Abs. 1a BGB), und deshalb legen wir diesen Hinweis bei jeder Neuvermietung vor den Vertrag.

Bei späteren Mieterhöhungen hilft der Mietspiegel 2026 in ganz neuen Häusern noch nicht weiter, weil er nur Wohnungen erfasst, die bis Ende 2024 bezugsfertig waren. Für ein Haus, das 2025 fertig wurde, finden Sie dort also keinen Wert.

In Rummelsburg sieht man besonders gut, wie dicht die Gegensätze im Bezirk beieinanderliegen. Im selben Ortsteil stehen der Neubau an der Bucht und die beiden Erhaltungsgebiete um Kaskel- und Weitlingstraße. Zwei Rummelsburger Wohnungen können so unter ganz verschiedenen Regeln stehen, die eine ohne Mietpreisbremse, die andere im Milieuschutz.

Sanierte Gründerzeit-Fassade mit Stuck, Balkonen und Straßenbäumen

Mieten und Wohnlagen in Lichtenberg

In Inseraten lag die Lichtenberger Miete 2025 im Median bei 13,33 Euro je Quadratmeter nettokalt, berlinweit bei 15,78 Euro (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025). Daraus lässt sich aber keine zulässige Miete für eine bestimmte Wohnung ablesen, denn es ist ein Marktwert aus Angeboten.

Was Sie für Ihre Wohnung verlangen dürfen, entscheidet der Mietspiegel, und darin zählt auch die Wohnlage. Im Mietspiegel 2024 lagen 31,2 Prozent der Lichtenberger Adressen in einfacher, 61,4 Prozent in mittlerer und 7,4 Prozent in guter Wohnlage. Mit dem Mietspiegel 2026 wurden aber sämtliche Wohnlagen der Stadt neu eingestuft, weshalb wir vor jeder Erhöhung nachsehen, wie Ihre Adresse heute eingeordnet ist.

Bei Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete darf eine Bestandsmiete in Berlin in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. So regelt es die Kappungsgrenzen-Verordnung, die bis 10.05.2028 gilt, und Modernisierungsumlagen zählen dabei nicht mit. Liegt Ihre Miete in Fennpfuhl weit unter dem Mietspiegelwert, kommen Sie also nur in Schritten an die Vergleichsmiete heran, und bei einem alten Mietvertrag kann das mehrere Runden dauern.

Stadtvilla mit mehreren Wohnungen und Vorgarten

Wie wir ein Objekt in Lichtenberg verwalten

Gehört Ihnen das ganze Mietshaus, übernehmen wir die Mietverwaltung in Berlin mit allem, was jedes Jahr wiederkehrt. Dazu gehören der Mieteinzug mit zwei Mahnstufen, die Betriebskostenabrechnung mit Zustellnachweis und eine Begehung im Jahr, über die wir ein Protokoll schreiben. Reparaturen beauftragen wir selbst bis zu einer Freigabegrenze, die wir mit Ihnen im Vertrag festlegen, damit nicht jede Kleinigkeit erst über Ihren Schreibtisch muss. Und spätestens am 10. Werktag jedes Monats kommt der Bericht, in dem Sie Mieteingänge, Rückstände und Reparaturen auf einen Blick sehen.

Beispiel. Sie besitzen drei vermietete Wohnungen in einem aufgeteilten Elfgeschosser in Fennpfuhl, Baujahr 1975, mit Aufzug, und für jede schickt der WEG-Verwalter einmal im Jahr die Hausgeldabrechnung. Darin trennen wir Aufzug, Reinigung und Müllabfuhr, die der Mieter trägt, von Erhaltungsrücklage und Verwaltervergütung, die bei Ihnen bleiben (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Die Grundsteuer setzen wir getrennt an, weil sie nicht über die Gemeinschaft läuft. Und steht eine Mieterhöhung an, prüfen wir Sperrfrist und Kappungsgrenze und schlagen den Wert in der Spalte „Ost mit Wendewohnungen“ nach.

Wohnhochhäuser einer Großsiedlung mit Grünflächen und Spielplatz

Leerstand und Ämter in Lichtenberg

Wird eine Wohnung frei, kommt ein Amt ins Spiel: Für Leerstand und Zweckentfremdung ist in Lichtenberg das Wohnungsamt in der Wartenberger Straße 24 zuständig. Dauert ein Leerstand länger als drei Monate, zeigen Sie ihn dort an (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Ohne Ausnahmegrund wie eine zügige Renovierung oder nachweisbare Vermietungsbemühungen wäre er eine Zweckentfremdung (§ 2 Abs. 2 ZwVbG). Zwischen zwei Mietern planen wir deshalb so, dass die Neuvermietung vor Ablauf dieser Frist steht, denn eine leere Wohnung kostet Sie ohnehin schon jeden Monat die Miete.

Geht es um eine Genehmigung in einem der drei Erhaltungsgebiete, ist das Stadtentwicklungsamt in Alt-Friedrichsfelde die richtige Stelle. Und wer vorab selbst wissen möchte, wo seine Adresse im Mietspiegel steht, findet den Wert über die Straßensuche auf mietspiegel.berlin.de.

Begehung und Übergabe zwischen Wartenberg und Karlshorst

Rund 20 Kilometer liegen zwischen dem Kurfürstendamm 96 und dem Rathaus Lichtenberg in der Möllendorffstraße. Auf der Ringbahn ist man etwa 50 Minuten unterwegs, mit dem Auto ohne Stau etwa 24 Minuten.

Für Buchhaltung, Mahnwesen, Abrechnung und Monatsbericht muss niemand diese Strecke fahren, ins Haus kommen wir aber zur jährlichen Begehung und zu jeder Übergabe beim Ein- und Auszug. Termine, bei denen ein Handwerker in die Wohnung muss, stimmen wir mit Mieter und Betrieb ab. Jede Übergabe halten wir Raum für Raum im Protokoll fest, mit Zählerständen und Schlüsseln, weil dieses Blatt beim nächsten Auszug zeigt, welcher Kratzer schon vorher da war.

Auch in den vier Bezirken rund um Lichtenberg übernehmen wir die Verwaltung, und jeder davon stellt Vermieter vor andere Fragen. Östlich liegt Marzahn-Hellersdorf, der einzige Bezirk ohne Milieuschutzgebiet, und im Süden folgt der Neubaubezirk Treptow-Köpenick, wo von 2015 bis 2024 mehr Wohnungen entstanden als irgendwo sonst in Berlin. Nach Westen schließen Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow mit Weißensee an.

Ihr Objekt in Lichtenberg: so fangen wir an

Um Ihr Objekt in Lichtenberg einzuschätzen, brauchen wir anfangs nicht viel: die Adresse, die Zahl der Wohnungen und, falls es einen gibt, den Vertrag mit der bisherigen Verwaltung. Gehört Ihnen eine Wohnung in einer aufgeteilten Großsiedlung, legen Sie die letzte Hausgeldabrechnung gleich dazu, denn daraus sehen wir schnell, wie Ihre Nebenkosten bisher gelaufen sind. Am Telefon klären wir das unter 030 7593 9313, per Mail unter kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de, wohin Sie die Unterlagen auch gleich schicken können. Über das Formular geht es genauso, und eine Antwort bekommen Sie innerhalb eines Werktags.

Häufige Fragen

Liegt mein Haus im Weitlingkiez in einem Milieuschutzgebiet?

Sehr wahrscheinlich, denn das Erhaltungsgebiet Weitlingstraße umfasst diesen Kiez, und eine Nachuntersuchung hat seine Fortführung bestätigt. Sicher sagt es aber erst die Straßenliste der Senatsverwaltung, deshalb sehen wir dort Ihre Hausnummer nach. Liegt das Haus im Gebiet, brauchen Umbauten und eine Aufteilung in Eigentumswohnungen eine Genehmigung des Bezirksamts.

Ich habe eine vermietete Eigentumswohnung in Neu-Hohenschönhausen. Nehmen Sie auch eine einzelne Wohnung?

Ja, das ist dann eine Sondereigentumsverwaltung, bei der Mietvertrag, Mietzahlungen und die jährliche Nebenkostenabrechnung Ihres Mieters bei uns liegen. Für das Gemeinschaftseigentum bleibt der WEG-Verwalter zuständig, und sobald seine Hausgeldabrechnung kommt, stimmen wir uns mit ihm ab.

Welche Spalte im Mietspiegel gilt für meine Wohnung von 1986 in Hohenschönhausen?

Die Spalte „1973 bis 1990 Ost mit Wendewohnungen“, weil Lichtenberg im Mietspiegel 2026 zu den früheren Ost-Bezirken zählt. Dazu kommt die Wohnlage Ihrer Adresse, und die wurde mit dem Mietspiegel 2026 neu eingestuft. Deshalb sehen wir beides nach, bevor wir ein Erhöhungsschreiben aufsetzen.

Gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung an der Rummelsburger Bucht?

Nicht, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, denn dann greift die Neubau-Ausnahme nach § 556f BGB. Darauf hinweisen müssen Sie den neuen Mieter aber vor Vertragsschluss in Textform, sonst greift die Ausnahme erst zwei Jahre nach einem nachgeholten Hinweis.

Die Nachbarhäuser gehören einer landeseigenen Gesellschaft. Muss ich mich an deren Mieten halten?

Nein, was eine Gesellschaft mit ihren eigenen Mietern vereinbart, bindet Sie nicht. Für Ihre Wohnung gelten die gesetzlichen Grenzen, also der Mietspiegel als Maßstab der Vergleichsmiete, die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren und bei einer Neuvermietung die Mietpreisbremse.

Darf ich mein Haus in der Fanningerstraße in Eigentumswohnungen aufteilen?

Nur mit Genehmigung, denn die Fanningerstraße gibt dem Erhaltungsgebiet in Frankfurter Allee Nord seinen Namen. Dort ist die Umwandlung bei Häusern bis fünf Wohnungen genehmigungspflichtig, bei größeren Häusern gilt § 250 BauGB. Und werden umgewandelte Wohnungen verkauft, schützt in Berlin eine Sperrfrist von zehn Jahren die Mieter vor Eigenbedarfskündigungen.

Wie oft kommt jemand von Ihnen in mein Haus in Friedrichsfelde?

Einmal im Jahr zur Begehung mit Protokoll und dazu bei jeder Wohnungsübergabe, und wenn ein Handwerker in eine Wohnung muss, klären wir den Zugang vorher mit Ihren Mietern. Vom Kurfürstendamm 96 bis zum Rathaus Lichtenberg ist die Strecke etwa 20 Kilometer lang. Für Buchungen, Mahnungen und den Bericht muss dagegen niemand anreisen, das erledigen wir digital.

Meine Wohnung in Karlshorst steht nach dem Auszug leer. Ab wann wird das zum Problem?

Nach drei Monaten wird der Leerstand anzeigepflichtig, und zwar beim Wohnungsamt Lichtenberg in der Wartenberger Straße 24 (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Eine Zweckentfremdung liegt nur vor, wenn weder eine zügige Renovierung noch ernsthafte Vermietungsbemühungen den Leerstand erklären. Deshalb planen wir die Neuvermietung so, dass der neue Mietvertrag möglichst schon vorher unterschrieben ist.

Wie viel darf ich bei der Neuvermietung meiner Wohnung in Alt-Hohenschönhausen verlangen?

Höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so will es die Mietpreisbremse, die in ganz Berlin bis 31.12.2029 gilt. Hat der Vormieter mehr gezahlt, dürfen Sie diese Miete weiter verlangen, nur muss der neue Mieter von jeder solchen Ausnahme vor Vertragsschluss in Textform erfahren.

Verwalten Sie auch die Eigentümergemeinschaft unseres Hauses in Lichtenberg?

Das Gemeinschaftseigentum betreut der WEG-Verwalter, den die Eigentümer bestellen, während wir ganze Mietshäuser und die vermieteten Wohnungen einzelner Eigentümer verwalten. In einem aufgeteilten Haus arbeiten wir deshalb Seite an Seite mit ihm.

Gepflegtes Treppenhaus in einem Berliner Altbau mit Holzgeländer und Fliesenboden

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