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Mietverwaltung und Sondereigentum

Mieterhöhung in Berlin: was Vermieter verlangen dürfen

Wie stark Sie eine Miete in Berlin anheben dürfen, bestimmen der Mietspiegel 2026 und die Kappungsgrenze. Bis zum 10.05.2028 sind höchstens 15 Prozent in drei Jahren erlaubt.

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Irgendwann fällt beim Blick in die Mieterliste eine Wohnung auf, deren Miete sich seit Jahren nicht bewegt hat, und dann stellt sich die Frage, wie viel mehr Sie verlangen dürfen. In Berlin führen drei Wege zu einer höheren laufenden Miete: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel 2026, über eine Modernisierung oder über eine Vereinbarung mit dem Mieter. Beim ersten Weg bremst die Berliner Kappungsgrenze, denn in drei Jahren darf die Miete um höchstens 15 Prozent steigen statt der 20 Prozent, die das BGB als Regel vorsieht. Die Verordnung dazu gilt für ganz Berlin bis zum 10.05.2028.

Maßstab für die Vergleichsmiete ist seit dem 28.05.2026 der Berliner Mietspiegel 2026. Weil er ein qualifizierter Mietspiegel ist, wird vor Gericht vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergeben. Daraus folgt für Sie eine feste Reihenfolge: zuerst die Wohnung im neuen Mietspiegel einordnen, dann prüfen, wie viel davon Kappungsgrenze und Sperrfrist gerade zulassen.

Drei Wege zu einer höheren Miete

Die drei Wege unterscheiden sich in Grundlage und Obergrenze, und welcher für Sie passt, hängt davon ab, ob die Wohnung unter dem Mietspiegel liegt oder ob Sie gerade modernisiert haben.

Weg	Grundlage	Obergrenze
Anpassung an die Vergleichsmiete	§ 558 BGB, Begründung nach § 558a BGB	Wert aus dem Mietspiegel, dazu höchstens 15 Prozent in drei Jahren (Kappungsgrenzenverordnung Berlin, gültig bis 10.05.2028)
Umlage nach Modernisierung	§ 559 BGB	8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB)
Vereinbarung	Einigung mit dem Mieter (§ 557 Abs. 1 BGB)	der Betrag, dem der Mieter zustimmt

Am einfachsten ist die Vereinbarung, wenn das Verhältnis zum Mieter gut ist und beide mit einer Zahl leben können. Staffel- und Indexmiete legen die Entwicklung der Miete dagegen schon im Mietvertrag fest und folgen eigenen Regeln. Für die beiden gesetzlichen Wege gelten feste Fristen und Formvorschriften, und an ihnen hängt, ob eine Erhöhung wirksam wird.

Für einen neuen Mietvertrag gilt die Kappungsgrenze nicht, denn dort greift eine andere Grenze. Bei der Wiedervermietung begrenzt die Mietpreisbremse in Berlin die Miete auf höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete, mit eigenen Ausnahmen.

Der Mietspiegel 2026 als Maßstab

Der Mietspiegel 2026 ist am 28.05.2026 in Kraft getreten und hat den Mietspiegel 2024 abgelöst. Er bildet Mieten ab, die in den sechs Jahren vor dem Stichtag 01.09.2025 neu vereinbart oder geändert wurden.

Er gilt für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die bis zum 31.12.2024 bezugsfertig waren, nicht aber für Neubauten ab 2025, Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und geförderte Wohnungen. Dort begründen Sie eine Erhöhung anders, etwa mit drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Ausgenommen sind geförderte Wohnungen, deren Miete sich im Einzelfall nach der Förderung richtet.

Die größte Neuerung betrifft die Wohnlage, denn alle Adressen wurden flächendeckend neu eingestuft. Laut Senatsverwaltung liegen jetzt 29,4 Prozent der Wohnungen in einfacher, 49,9 Prozent in mittlerer und 20,7 Prozent in guter Lage. Eine Adresse, die 2024 als mittel galt, kann deshalb heute in ein anderes Mietspiegelfeld fallen, und es lohnt sich, das für jedes Haus einmal nachzuschlagen. Die aktuelle Einstufung Ihrer Adresse zeigt die Straßensuche des Mietspiegels.

Jedes Feld des Mietspiegels nennt eine Spanne, und für die Begründung des Verlangens genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Wo genau die Wohnung darin steht, schätzen Vermieter mit der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung. Sie gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, darf aber als Schätzgrundlage dienen.

Gründerzeit-Mietshaus an einer Straßenecke in der Abenddämmerung

Kappungsgrenze und Sperrfrist: wie viel und wann

Zwei Grenzen bestimmen jede Erhöhung bis zur Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze regelt die Höhe, die Sperrfrist den Zeitpunkt, und beide prüfen Sie für jede Wohnung einzeln, weil jede ihre eigene Geschichte hat.

Die Kappungsgrenze vergleicht die neue Miete mit der Miete, die drei Jahre vorher galt. Mehr als 15 Prozent Anstieg sind in diesem Zeitraum in Berlin nicht erlaubt, auch wenn der Mietspiegel mehr hergibt. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, also vor allem nach einer Modernisierung, rechnen dabei nicht mit.

Abgesenkt wurde die Grenze in Berlin bereits 2013, und die aktuelle Kappungsgrenzenverordnung vom 14.03.2023 gilt vom 11.05.2023 bis zum 10.05.2028. Läuft sie ohne Nachfolgerin aus, gilt wieder die Regelgrenze von 20 Prozent aus § 558 Abs. 3 BGB.

Die Sperrfrist hat zwei Teile, beide aus § 558 Abs. 1 BGB. Zum Zeitpunkt der Erhöhung muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.

Handwerker tauscht ein Thermostatventil an einem Heizkörper unter einem Altbaufenster

Rechenbeispiel: eine Altbauwohnung mit 70 Quadratmetern

Beispiel. Eine Wohnung hat 70 Quadratmeter und kostet 8,00 Euro je Quadratmeter nettokalt, also 560 Euro im Monat. Die Miete ist seit Januar 2023 unverändert, und nach der Einordnung in den Mietspiegel 2026 liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei angenommenen 9,60 Euro je Quadratmeter.

Schritt	Rechnung	Ergebnis im Monat
Vergleichsmiete laut Mietspiegel (angenommener Wert)	9,60 × 70 m²	672 Euro
Kappungsgrenze: Miete vor drei Jahren plus 15 Prozent	8,00 × 1,15 = 9,20 je m²	644 Euro
zulässige neue Miete	der niedrigere der beiden Werte	644 Euro
Erhöhung	644 minus 560	84 Euro

Hier bremst also die Kappungsgrenze früher als der Mietspiegel, und der Vermieter darf 84 Euro mehr im Monat verlangen, nicht den vollen Abstand zum Mietspiegel. Die übrigen 0,40 Euro je Quadratmeter bleiben vorerst offen. Wann sie dazukommen können, hängt von der Sperrfrist, vom nächsten Mietspiegel und davon ab, was nach dem 10.05.2028 für die Kappungsgrenze gilt.

Die Sperrfrist ist in diesem Beispiel kein Hindernis, denn die Miete ist seit mehr als 15 Monaten gleich, und die letzte Erhöhung liegt länger als ein Jahr zurück. Geht das Verlangen dem Mieter am 20.10.2026 zu, gilt die neue Miete ab dem 01.01.2027. Mit den Zahlen Ihrer eigenen Wohnung rechnet der Mieterhöhungsrechner auf dieser Seite dieselben Schritte durch, samt den Daten für Zugang, Zustimmung und neue Miete.

Fristenkette vom Erhöhungsverlangen bis zur neuen Miete

Sobald das Verlangen beim Mieter angekommen ist, laufen Fristen, die nach Kalendermonaten zählen (§ 558b BGB). Für die Wohnung aus dem Beispiel ergeben sich daraus diese Daten.

Fristenkette einer Mieterhöhung mit Sperrfrist und Kappungsgrenze, vom Zugang am 20.10.2026 bis zur neuen Miete ab 01.01.2027

Schritt	Frist	Im Beispiel
Verlangen geht dem Mieter zu	frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung	20.10.2026
Überlegungsfrist des Mieters	bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang	bis 31.12.2026
neue Miete gilt	ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang	ab 01.01.2027
Klage auf Zustimmung	innerhalb von drei weiteren Monaten nach der Überlegungsfrist	bis 31.03.2027

Der Tag des Zugangs bestimmt die ganze Kette, und deshalb sollten Sie ihn belegen können, etwa mit einem Zustellnachweis. Verstreicht die Klagefrist ungenutzt, lässt sich die Erhöhung aus diesem Schreiben nicht mehr gerichtlich durchsetzen, und die Arbeit an diesem Verlangen war vergebens.

Was im Erhöhungsverlangen stehen muss

Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung (§ 558a BGB). Als Begründung erlaubt das Gesetz vier Mittel: den Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei Vergleichswohnungen.

Leicht übersehen wird dabei eine Pflicht. Hat der qualifizierte Mietspiegel Werte für die Wohnung, müssen diese Werte im Schreiben stehen, auch wenn Sie die Erhöhung mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). In Berlin betrifft das jede Wohnung, die in den Geltungsbereich des Mietspiegels 2026 fällt.

Verschickt eine Hausverwaltung das Verlangen, gehört die Vollmacht des Eigentümers im Original dazu. Fehlt sie, kann der Mieter das Schreiben zurückweisen, es sei denn, der Eigentümer hat ihn vorher über die Vollmacht informiert (§ 174 BGB). Dann beginnt die Fristenkette erst mit dem nächsten, vollständigen Schreiben, und bis dahin vergeht Zeit, in der die alte Miete weiterläuft.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Nach einer Modernisierung dürfen Sie 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen (§ 559 BGB). Kosten, die ohnehin für eine Reparatur angefallen wären, ziehen Sie vorher ab.

Die Umlage ist allerdings gedeckelt. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete so um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Für den Einbau einer Heizung, der zugleich unter § 555b Nummer 1 oder 1a BGB fällt, gilt eine engere Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.

Wer gerade über eine Wärmepumpe nachdenkt, sollte wissen, dass seit dem 29.07.2026 eine neue Regel gilt (§ 559f BGB). Die volle Umlage ist nur zulässig, wenn ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist, sonst zählt nur die Hälfte der Kosten. Ausnahmen gelten unter anderem für Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden, und bei einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 Grad.

Für kleinere Maßnahmen gibt es das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB, das offensteht, wenn die Kosten je Wohnung höchstens 10.000 Euro betragen. Pauschal gelten dann 30 Prozent als Erhaltungsanteil. Der Preis für diese Vereinfachung ist, dass danach fünf Jahre lang keine weiteren Modernisierungserhöhungen möglich sind, mit wenigen Ausnahmen. Der Bund plant, die Wertgrenze auf 20.000 Euro anzuheben (Regierungsentwurf zum Mietrechtspaket, geplant, Stand Oktober 2026).

Leere, frisch gestrichene Altbauwohnung mit Dielenboden und Flügeltüren

Modernisieren im sozialen Erhaltungsgebiet

In Berlins sozialen Erhaltungsgebieten steht vor jeder Umlage eine Genehmigung, denn Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen muss dort das Bezirksamt erlauben (§ 172 BauGB).

Seit dem 18.04.2026 prüfen die Bezirke dabei nach einer neuen, einheitlichen Verwaltungsvorschrift. Genehmigt wird in der Regel, was eine Wohnung auf den zeitgemäßen Stand einer durchschnittlichen Wohnung bringt, etwa der Ersteinbau eines Standardbads. Besonders hochwertige Ausstattung wie Fußbodenheizung, hochwertiges Parkett oder bodentiefe Fenster wird nicht genehmigt. Energetische Maßnahmen sind bis zu den Mindestanforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes genehmigungsfähig, darüber hinaus nur, wenn die Mieter dadurch nicht stärker belastet werden.

Sinnvoll ist deshalb die Reihenfolge Genehmigung, Ankündigung, Umlage, denn eine abgelehnte Maßnahme wird nicht gebaut und bringt auch keine Mieterhöhung. Welche Maßnahmen im Einzelnen genehmigt werden, steht in der Übersicht der Prüfkriterien im Milieuschutz.

Was die Hausverwaltung bei Mieterhöhungen übernimmt

Mieterhöhungen übernehmen wir als Sonderleistung zur laufenden Mietverwaltung, und wir beginnen dabei nicht mit dem Schreiben, sondern mit der Rechnung. Wir ordnen jede Wohnung in den Mietspiegel 2026 ein und prüfen Sperrfrist und Kappungsgrenze, denn ein Verlangen, das an einer dieser Grenzen scheitert, belastet nur das Verhältnis zum Mieter. Wo eine Erhöhung möglich ist, steht das als Handlungsempfehlung in Ihrem Monatsbericht. Auf Ihre Freigabe schreiben wir das Verlangen mit Begründung und Mietspiegelwerten, legen die Vollmacht bei und verschicken es. Stimmt ein Mieter nicht zu, stellen wir die Unterlagen für Ihren Anwalt zusammen, der die Klage auf Zustimmung führt.

Bei einem ganzen Haus mit vielen Mietparteien lohnt sich ein Plan, der die Termine über das Jahr verteilt, statt alle Schreiben auf einmal zu verschicken. Ein Dutzend Erhöhungen in derselben Woche sorgt im Treppenhaus sonst für mehr Gesprächsstoff als nötig. Wie wir ein ganzes Mietshaus im laufenden Betrieb führen, steht bei der Verwaltung von Mietshäusern in Berlin.

Sanierte Gründerzeit-Fassade mit Stuck, Balkonen und Straßenbäumen

Ihre Bestandsmieten nachrechnen lassen

Wenn Sie wissen wollen, wo Ihre Mieten gegenüber dem Mietspiegel 2026 stehen, reicht für den Anfang die Mieterliste mit Wohnflächen und dem Datum der letzten Erhöhung. Daraus lässt sich ablesen, welche Wohnung wann wie viel Spielraum hat, und die Entscheidung, was Sie davon angehen, bleibt bei Ihnen. Sprechen können wir darüber unter 030 7593 9313, schreiben können Sie an kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de. Wer die Liste lieber gleich mitschickt, nutzt das Formular auf dieser Seite.

Häufige Fragen

Um wie viel darf ich die Miete in Berlin erhöhen?

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel, aber in drei Jahren um höchstens 15 Prozent, so regelt es die Berliner Kappungsgrenzenverordnung, die bis zum 10.05.2028 gilt. Erhöhungen nach einer Modernisierung rechnen dabei nicht mit.

Wie oft darf ich die Miete anheben?

Das nächste Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung beim Mieter sein. Wirksam wird die neue Miete erst, wenn die alte seit 15 Monaten unverändert ist, und beides steht in § 558 Abs. 1 BGB.

Welcher Mietspiegel gilt im Moment?

Seit dem 28.05.2026 gilt der Berliner Mietspiegel 2026, ein qualifizierter Mietspiegel mit dem Stichtag 01.09.2025. Weil die Wohnlagen darin neu eingestuft wurden, lohnt sich ein frischer Blick auf jede Adresse, auch wenn Sie Ihre Häuser gut zu kennen glauben.

Muss mein Mieter der Erhöhung zustimmen?

Ja, bei einer Erhöhung bis zur Vergleichsmiete braucht es seine Zustimmung, und er hat dafür bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Ab wann zahlt der Mieter die höhere Miete?

Ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens, und maßgeblich ist der Tag, an dem der Mieter das Schreiben erhalten hat. Geht es ihm im Oktober zu, gilt die neue Miete also ab dem 1. Januar.

Was muss im Schreiben zur Mieterhöhung stehen?

Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung, zum Beispiel mit dem Mietspiegel oder mit drei Vergleichswohnungen. Hat der qualifizierte Mietspiegel Werte für die Wohnung, gehören sie immer ins Schreiben, so schreibt es § 558a Abs. 3 BGB vor.

Kann ich die Kosten einer Modernisierung auf die Miete umlegen?

Ja, mit 8 Prozent der Kosten pro Jahr, nach Abzug des Anteils, der ohnehin für Reparaturen angefallen wäre. In sechs Jahren darf die Miete so um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen. Lag sie vorher unter 7 Euro, sind es höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).

Was gilt bei einer neuen Wärmepumpe?

Seit dem 29.07.2026 dürfen Sie die vollen Kosten nur umlegen, wenn ein Fachbetrieb eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist. Fehlt der Nachweis, dürfen Sie nur die halben Kosten ansetzen. Ausnahmen von dieser Regel gibt es unter anderem für Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden.

Brauche ich im Milieuschutzgebiet eine Genehmigung für die Modernisierung?

Ja, bauliche Änderungen sind in sozialen Erhaltungsgebieten genehmigungspflichtig, und seit dem 18.04.2026 prüfen die Bezirke nach neuen, einheitlichen Kriterien. Der Ersteinbau eines Standardbads wird in der Regel genehmigt, Fußbodenheizung oder hochwertiges Parkett nicht.

Darf meine Hausverwaltung die Mieterhöhung für mich verschicken?

Ja, mit Ihrer Vollmacht, die dem Schreiben im Original beiliegen sollte. Sonst kann der Mieter es nach § 174 BGB zurückweisen, außer Sie haben ihn vorher selbst über die Bevollmächtigung informiert.

Gepflegtes Treppenhaus in einem Berliner Altbau mit Holzgeländer und Fliesenboden

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