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Zweckentfremdungsverbot in Berlin: was Vermieter dürfen
Wer Berliner Wohnraum leer stehen lässt oder an Feriengäste gibt, stößt auf das Zweckentfremdungsverbot. Steht eine Wohnung länger als drei Monate leer, braucht der Vermieter eine Genehmigung.
In Berlin muss Wohnraum zum Wohnen genutzt werden. Das Zweckentfremdungsverbot erfasst dabei vor allem vier Fälle: Leerstand von mehr als drei Monaten, die Vermietung als Ferienwohnung, die gewerbliche Nutzung und den Abriss. Wer so etwas vorhat, braucht vorher eine Genehmigung des Bezirksamts, denn ohne sie drohen Bußgelder bis zu 500.000 Euro (§ 7 ZwVbG).
Wer klassisch und unbefristet vermietet, hält das Gesetz leicht für ein Thema der Ferienwohnungsanbieter, dabei wird es gerade zwischen zwei Mietern wichtig. Kommt nach dem Auszug noch eine Renovierung dazu oder zieht sich die Suche, ist die Grenze von drei Monaten schneller erreicht, als man denkt. Wer den Mieterwechsel früh plant, kann dagegen ohne Antrag darunter bleiben.
Rechtsgrundlagen und Zuständigkeit
Grundlage ist das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) vom 12.12.2013, das mit dem Vierten Änderungsgesetz seit dem 17.06.2026 auch die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung umsetzt.
Dazu kommen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 04.03.2014, zuletzt geändert mit Wirkung zum 21.03.2026, und die Ausführungsvorschriften vom 12.12.2024. Für Ihre Wohnung zuständig ist das Wohnungsamt im Bezirksamt des Bezirks, in dem sie liegt, und dort landen auch Anzeigen und Anträge. Regeln, Rechtsvorschriften und Vordrucke stehen auf der Seite der Senatsverwaltung zum Zweckentfremdungsverbot.
Die vier Fälle im Überblick
Ob eine Nutzung erlaubt ist, hängt vom Fall ab, und dasselbe gilt für die Höhe des Bußgelds. Die Bezirksämter bemessen es nach Regelsätzen, die die Senatsverwaltung in ihrer Mitteilung 1/2026 vom 12.03.2026 neu festgelegt hat.
Fall
ohne Genehmigung erlaubt
Genehmigung nötig
Bußgeld
Leerstand
bis zu drei Monate
wenn die Wohnung länger als drei Monate leer steht
Regelsatz 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat und Wohnung
Ferienwohnung, Kurzzeitvermietung
ein Zimmer mit höchstens 49 Prozent der Fläche in der selbst bewohnten Hauptwohnung
eigene Hauptwohnung zeitweise während der Abwesenheit; Nebenwohnung in der Regel an höchstens 90 Tagen im Jahr
Regelsatz 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat und Wohnung
gewerbliche Nutzung
nein
vor Beginn der Nutzung
Rahmen bis 500.000 Euro (§ 7 ZwVbG)
Abriss, Unbewohnbarmachen
nein
vor Beginn der Arbeiten
Regelsatz für Wohnraumbeseitigung 25.000 bis 100.000 Euro je Wohnung
Über den Regelsätzen steht der gesetzliche Rahmen. Für jede Zweckentfremdung ohne Genehmigung, auch für Leerstand und Abriss, liegt der Bußgeldrahmen bei bis zu 500.000 Euro (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 4 ZwVbG). Für weitere Verstöße, die das Gesetz aufzählt, reicht er bis 250.000 Euro, und fehlt die Registriernummer in einem Angebot, sieht der Regelsatz 1.000 Euro vor, im Wiederholungsfall 2.000 Euro.
Leerstand zwischen zwei Mietern
Steht eine Wohnung länger als drei Monate ohne Genehmigung leer, ist das grundsätzlich Zweckentfremdung (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG). Bis 2018 lag die Grenze noch bei sechs Monaten, sie ist also nur halb so lang wie früher. Ausnahmen nennt § 2 Abs. 2 ZwVbG, etwa für eine zügige Renovierung oder eine Wohnung, die trotz geeigneter Bemühungen nicht vermietet werden konnte.
Drei Monate sind knapp, wenn zwischen zwei Mietern etwas erneuert werden soll, und wer erst nach dem Auszug den Handwerker anruft, merkt das schnell. Deshalb lohnt es sich, die Neuvermietung zu beginnen, sobald die Kündigung des Mieters vorliegt. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate (§ 573c BGB), und genau diese Zeit lässt sich für Exposé, Besichtigungen und Handwerkertermine nutzen.
Zwei Dinge sollten dabei früh geklärt sein: die zulässige Miete, die in Berlin die Mietpreisbremse begrenzt, und der Energieausweis, den Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen müssen (§ 80 GModG). Was bei einer Neuvermietung sonst zu beachten ist, steht in der Checkliste zur Neuvermietung.
Dauert eine Renovierung absehbar länger, sprechen Sie mit dem Bezirksamt, bevor die drei Monate um sind. Steht die Wohnung danach noch leer, müssen Sie das dem Bezirksamt unverzüglich anzeigen und die Gründe nachweisen (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Ob die Gründe den Leerstand rechtfertigen, entscheidet das Amt im Einzelfall.
Es hilft deshalb, von Anfang an festzuhalten, was Sie für die Vermietung tun, also Inserate, Besichtigungstermine und Aufträge an Handwerker. Fragt das Amt nach, können Sie so zeigen, wie die Wohnung wieder bewohnt werden soll, und müssen nicht im Nachhinein alte Mails zusammensuchen.
Beispiel: Renovierung zwischen Auszug und Einzug
Beispiel. Ein Mieter kündigt Ende Oktober zum 31.01.2027, und bevor die Wohnung neu vermietet wird, soll das Bad erneuert werden. Der Handwerker hat ab März Zeit, die Arbeiten dauern vier Wochen.
Zieht der neue Mieter am 01.05.2027 ein, stand die Wohnung von Februar bis April leer, also drei Monate, und damit ist die Grenze ausgeschöpft. Verschieben sich die Arbeiten und rutscht der Einzug auf den 01.06.2027, sind es schon vier Monate. Dann muss der Vermieter den Leerstand anzeigen, und ob die Renovierung ihn rechtfertigt, entscheidet das Bezirksamt im Einzelfall. Wer dagegen schon im November Besichtigungen ansetzt und den Handwerker für Februar bucht, hält die Grenze mit Abstand ein und muss im Frühjahr nicht nervös auf den Kalender schauen.
Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, kann für das neue Bad zusätzlich eine Genehmigung nach dem Erhaltungsrecht nötig sein, und auch die braucht Zeit. Was dort genehmigt wird, steht bei den Genehmigungsregeln im Milieuschutz.
Ferienwohnung und Registriernummer
Kurzzeitvermietung an Feriengäste ist in Berlin eng geregelt, und ohne Genehmigung geht nur ein einzelnes Zimmer, das höchstens 49 Prozent der Fläche der selbst bewohnten Hauptwohnung ausmacht. Wer die eigene Hauptwohnung zeitweise vermietet, während er selbst verreist ist, braucht dafür eine Genehmigung. Mit Genehmigung lässt sich auch eine Nebenwohnung vermieten, in der Regel an höchstens 90 Tagen im Jahr.
Wer eine Unterkunft kurzzeitig anbietet, muss außerdem vorab eine Registriernummer beantragen, die der Wohnung fest zugeteilt wird. Sichtbar in jedem Angebot stehen muss die Nummer schon seit dem 01.08.2018 (§ 5a ZwVbG). Seit dem 20.05.2026 gilt zusätzlich die EU-Verordnung 2024/1028 über Kurzzeitvermietungen, deren technische Umsetzung noch im Test ist. Deshalb vergibt Berlin derzeit keine neuen Registriernummern, und bisherige Nummern gelten bis auf Weiteres weiter.
Für eine reine Kapitalanlage, in der der Eigentümer weder mit Haupt- noch mit Nebenwohnsitz lebt, sehen diese Ausnahmen keine Ferienvermietung vor. Wir vermieten solche Wohnungen deshalb unbefristet an Mieter, die dort ihren Lebensmittelpunkt haben. Wie das abläuft, beschreibt die Seite Wohnung neu vermieten lassen.
Gewerbliche Nutzung und Abriss
Die Genehmigungspflicht reicht über Leerstand und Ferienwohnung hinaus, denn auch wer Wohnraum als Praxis, Kanzlei oder Lager nutzt oder dafür vermietet, braucht sie vorher. Dasselbe gilt, wenn Wohnraum abgerissen oder so verändert wird, dass er nicht mehr bewohnbar ist.
Für die Beseitigung von Wohnraum ohne Genehmigung sieht der Regelsatz 25.000 bis 100.000 Euro je Wohnung vor. Ob und unter welchen Bedingungen das Bezirksamt eine Genehmigung erteilt, entscheidet es im Einzelfall.
Im sozialen Erhaltungsgebiet kommt für Praxis, Kanzlei oder Abriss eine zweite Hürde hinzu, denn dort sind Nutzungsänderungen zusätzlich nach dem Erhaltungsrecht genehmigungspflichtig. Rückbau ist dort nach den Prüfkriterien vom 18.04.2026 nicht genehmigungsfähig.
In die andere Richtung greift das Gesetz nicht, weil es nur Wohnraum schützt: Wird aus einem Laden im Erdgeschoss eine Wohnung, steht das Zweckentfremdungsverbot dem nicht entgegen. Im sozialen Erhaltungsgebiet ist aber auch diese Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, und für den Umbau selbst gelten die üblichen Bauvorschriften.
Typische Leerstandsfälle beim Vermieten
Leerstand entsteht beim Vermieten oft aus Zeitnot, nicht aus Absicht. Für jeden Anlass, ob Renovierung, Verkauf oder eine Wohnung für Angehörige, gilt trotzdem dieselbe Grenze von drei Monaten mit denselben gesetzlichen Ausnahmen.
Situation
worauf Vermieter achten
Mieterwechsel mit Renovierung
Arbeiten während der Kündigungsfrist beauftragen und direkt nach dem Auszug beginnen, bei absehbar längerer Dauer vorher mit dem Bezirksamt sprechen
mehrere Wohnungen stehen gleichzeitig leer, etwa für eine Sanierung
der Regelsatz gilt je Wohnung und je Monat, deshalb vor Beginn mit dem Bezirksamt klären, ob die Sanierung als zügig gilt oder eine Genehmigung braucht
Wohnung soll leer verkauft werden
auch hier ist ein Leerstand über drei Monate ohne Genehmigung eine Zweckentfremdung
Wohnung wird für Angehörige freigehalten
die Grenze gilt ebenso, eine Zwischenvermietung oder eine Genehmigung klären
Suche zieht sich, weil die Miete zu hoch angesetzt ist
Miethöhe nach Mietspiegel und Mietpreisbremse prüfen, bevor die Frist knapp wird
Bei mehreren Wohnungen summiert sich das Risiko schnell, und das betrifft vor allem Eigentümer, die mehrere Wohnungen eines Hauses auf einmal sanieren wollen. Stehen zwei Wohnungen vier Monate ohne Genehmigung leer, bemisst sich ein Bußgeld nach dem Regelsatz pro Monat und Wohnung, also für beide Wohnungen getrennt.
Wohnen auf Zeit: zwei Regelwerke zugleich
Wer statt einer Ferienwohnung über möblierte Vermietung auf Zeit nachdenkt, sollte zuerst die Lage des Hauses prüfen. In sozialen Erhaltungsgebieten ist es seit dem 18.04.2026 eine antragspflichtige Nutzungsänderung, wenn eine bisher unbefristet vermietete Wohnung befristet vermietet wird.
Genehmigt werden dort nur ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB und die Untervermietung der eigenen Haupt- oder Nebenwohnung, und das Verwaltungsgericht Berlin hat das im September 2026 bestätigt. Für kurze Aufenthalte von Gästen gelten überall in Berlin zusätzlich die Ferienwohnungsregeln des Zweckentfremdungsverbots.
Was die Hausverwaltung gegen Leerstand tut
Für uns beginnen die drei Monate gedanklich nicht mit dem Auszug, sondern mit der Kündigung. Auf Ihren Auftrag fangen wir deshalb mit der Neuvermietung an, sobald die Kündigung vorliegt, und Reparaturen bis zur Freigabegrenze beauftragen wir so, dass sie direkt nach dem Auszug beginnen.
In Ihrem Monatsbericht steht jede freie Wohnung unter Auslastung, mit dem Tag, ab dem sie leer ist, sodass Sie die Frist nicht selbst nachrechnen müssen. Wird absehbar, dass drei Monate nicht reichen, besprechen wir das mit Ihnen und bereiten die Unterlagen für Ihre Anzeige beim Bezirksamt vor. Die Neuvermietung mit Exposé, zwei Besichtigungsterminen, Bonitätsprüfung, Vertrag und Übergabe vereinbaren wir als Sonderleistung zur laufenden Mietverwaltung.
Den Mieterwechsel ohne Leerstand planen
Steht bei Ihnen ein Auszug an oder ist eine Wohnung schon frei, zählt jede Woche, und je früher wir davon wissen, desto mehr Spielraum bleibt für Handwerker und Besichtigungen. Nennen Sie uns Lage, Größe und den Tag, ab dem die Wohnung leer ist, dann skizzieren wir Ihnen einen Zeitplan bis zum Einzug. Am Telefon erreichen Sie uns unter 030 7593 9313, per Mail unter kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de, und wer gleich Unterlagen mitschicken möchte, nutzt das Formular unten.
Häufige Fragen
Wie lange darf meine Wohnung in Berlin leer stehen?
Bis zu drei Monate ohne Genehmigung. Steht sie länger leer, ist das nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG grundsätzlich eine Zweckentfremdung, und Sie müssen den Leerstand dem Bezirksamt anzeigen. Ausnahmen gibt es aber, etwa für eine zügige Renovierung (§ 2 Abs. 2 ZwVbG).
Zählt eine Renovierung zwischen zwei Mietern als Leerstand?
Nicht unbedingt: Wird die Wohnung zügig renoviert, liegt nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG für eine begrenzte Zeit keine Zweckentfremdung vor. Steht sie trotzdem länger als drei Monate leer, zeigen Sie das dem Bezirksamt an und belegen die Arbeiten (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Ob die Renovierung zügig war, beurteilt das Amt im Einzelfall.
Darf ich meine Wohnung als Ferienwohnung vermieten?
Mit Genehmigung geht das in zwei Fällen: bei der eigenen Hauptwohnung zeitweise während Ihrer Abwesenheit und bei einer Nebenwohnung in der Regel an höchstens 90 Tagen im Jahr. Ohne Genehmigung geht nur ein Zimmer mit höchstens 49 Prozent der Fläche Ihrer selbst bewohnten Hauptwohnung.
Was ist die Registriernummer, und bekomme ich eine?
Wer eine Unterkunft kurzzeitig anbietet, muss sie vorab beantragen, zusätzlich zu einer nötigen Genehmigung (§ 5a ZwVbG), und sie muss in jedem Angebot sichtbar stehen. Seit dem 20.05.2026 gilt die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung, deren technische Umsetzung noch getestet wird, und solange das läuft, vergibt Berlin keine neuen Nummern. Bestehende gelten weiter.
Wie hoch sind die Bußgelder?
Für jede Zweckentfremdung ohne Genehmigung reicht der Rahmen bis 500.000 Euro, auch für einen Abriss. Nach den Regelsätzen der Senatsverwaltung vom 12.03.2026 kosten Leerstand und Ferienwohnung ohne Genehmigung je 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat und Wohnung. Für die Beseitigung von Wohnraum sind es sogar 25.000 bis 100.000 Euro je Wohnung.
Wer ist für das Zweckentfremdungsverbot zuständig?
Das Bezirksamt, genauer das Wohnungsamt des Bezirks, in dem die Wohnung liegt, und dort stellen Sie auch Ihre Anträge auf Genehmigung. Rechtsvorschriften und Vordrucke stellt die Senatsverwaltung bereit.
Darf ich eine Wohnung als Praxis oder Büro vermieten?
Nur mit Genehmigung des Bezirksamts, und die muss vorliegen, bevor die Nutzung beginnt. Ohne sie ist die gewerbliche Nutzung von Wohnraum eine Zweckentfremdung, für die § 7 ZwVbG Bußgelder von bis zu 500.000 Euro vorsieht.
Darf ich ein altes Wohnhaus abreißen lassen?
Wer Wohnraum beseitigt, braucht vorher eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot, und ohne sie liegt der Regelsatz bei 25.000 bis 100.000 Euro je Wohnung. Im sozialen Erhaltungsgebiet ist Rückbau nach den Prüfkriterien außerdem nicht genehmigungsfähig.
Was hat sich 2026 beim Zweckentfremdungsverbot geändert?
Gleich mehrfach hat sich etwas bewegt: Am 12.03.2026 kamen neue Bußgeld-Regelsätze, am 21.03.2026 eine geänderte Verordnung. Seit dem 17.06.2026 gilt außerdem das angepasste Gesetz, das die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung umsetzt, neue Registriernummern werden aber derzeit nicht vergeben.
Wie vermeide ich Leerstand beim Mieterwechsel?
Beginnen Sie mit der Neuvermietung, sobald die Kündigung vorliegt, und buchen Sie nötige Arbeiten schon in der Kündigungsfrist für die Zeit direkt nach dem Auszug. Klären Sie vor dem Inserat die zulässige Miete und halten Sie den Energieausweis bereit. Dokumentieren Sie außerdem Inserate und Besichtigungstermine, damit Sie Ihre Bemühungen belegen können.
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