Berliner Regeln, die den Verwaltungsalltag bestimmen
In Berlin hängen Miethöhe, Umbau und Leerstand an Landesregeln, die über das allgemeine Mietrecht hinausgehen, und gerade in diesem Jahr hat sich davon einiges geändert. Wir prüfen sie deshalb, bevor wir handeln, und schreiben das Ergebnis in den Bericht, damit Sie nachlesen können, worauf eine Empfehlung beruht.
Mietspiegel und Kappungsgrenze. Seit dem 28.05.2026 gilt der Berliner Mietspiegel 2026, ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, und für ihn wurden die Wohnlagen flächendeckend neu eingestuft. Eine Wohnung kann also heute in einer anderen Lage stehen als vor zwei Jahren. Nach oben begrenzt die Berliner Kappungsgrenzenverordnung jede Erhöhung bis zum 10.05.2028 auf höchstens 15 Prozent mehr Miete in drei Jahren. Außerdem muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirksam wird (§ 558 Abs. 1 BGB).
Ein Beispiel macht das greifbar: Liegt eine Wohnung 25 Prozent unter der Vergleichsmiete und ist ihre Miete seit drei Jahren gleich, sind trotzdem höchstens 15 Prozent mehr erlaubt. Den verbleibenden Abstand können Sie frühestens drei Jahre später weiter verringern, und deshalb rechnen wir solche Fälle vor, bevor ein Erhöhungsverlangen hinausgeht. Wie das Verlangen begründet wird und welche Fristen der Mieter hat, zeigt der Ratgeber zur Mieterhöhung nach Berliner Mietspiegel.
Mietpreisbremse. Zieht ein Mieter aus, darf die neue Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung gilt dafür in der ganzen Stadt bis zum 31.12.2029. Mehr geht nur mit einer Ausnahme, etwa einer höheren Vormiete, und die müssen Sie dem neuen Mieter mitteilen, bevor er unterschreibt, unaufgefordert und in Textform (§ 556g Abs. 1a BGB).
Milieuschutz. In den 82 sozialen Erhaltungsgebieten Berlins brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden eine Genehmigung des Bezirksamts (§ 172 BauGB), und seit dem 18.04.2026 gelten dafür neue Prüfkriterien. Danach ist der Ersteinbau eines Standardbads genehmigungsfähig, ein zweites Bad in einer Wohnung mit weniger als fünf Wohnräumen dagegen nicht. Geht eine Arbeit über eine Reparatur hinaus, weisen wir Sie deshalb vorher auf eine mögliche Genehmigungspflicht hin, und den Antrag beim Bezirksamt stellen dann Sie oder Ihr Architekt.
Leerstand. Ab drei Monaten ist ein Leerstand in Berlin dem Bezirksamt anzuzeigen (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Ohne Ausnahmegrund wie Renovierung oder ernsthafte Mietersuche ist er Zweckentfremdung (§ 2 Abs. 2 ZwVbG). Eine beauftragte Neuvermietung kann deshalb schon mit dem Eingang der Kündigung beginnen und muss nicht bis zum Auszug warten.
