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Mietverwaltung und Sondereigentum

Mietpreisbremse in Berlin: welche Miete Vermieter verlangen dürfen

Wer in Berlin neu vermietet, muss überall mit der Mietpreisbremse rechnen. Bis zum 31.12.2029 dürfen neue Mieten höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit vier Ausnahmen.

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Die Mietpreisbremse gilt in Berlin, und zwar in allen Bezirken bis zum 31.12.2029. Bei einer Neuvermietung dürfen Sie höchstens 10 Prozent mehr verlangen als die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus dem Berliner Mietspiegel 2026 ergibt (§ 556d Abs. 1 BGB). Darüber hinaus geht es nur in vier Fällen, nämlich bei höherer Vormiete, bei einer Modernisierung in den letzten drei Jahren, bei Neubauten und bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung. Und auf jede dieser Ausnahmen müssen Sie den Mieter unaufgefordert und in Textform hinweisen, bevor er den Vertrag unterschreibt.

Die Miete im Inserat ist damit das Ergebnis einer Rechnung und keine Schätzung dessen, was der Markt gerade hergibt. Das mag sich nach Bürokratie anfühlen, hat aber einen handfesten Vorteil. Wer die Miete vor dem Inserat sauber herleitet und die Auskunft rechtzeitig gibt, kann sie auch Jahre später noch begründen.

Gilt die Mietpreisbremse in Berlin noch?

Ja, und zwar ohne Unterbrechung: Die Mietenbegrenzungsverordnung vom 11.11.2025 erklärt ganz Berlin zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt und gilt vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029. Sie schließt an eine Übergangsverordnung an, die vom 01.06.2025 bis zum 31.12.2025 galt, sodass zwischen alter und neuer Regel kein Tag frei blieb.

Möglich macht das der Bund, der die Ermächtigung dafür im Juli 2025 verlängert hat, wobei Landesverordnungen spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten müssen (§ 556d Abs. 2 BGB). Auch vor Gericht hat sich daran bisher nichts geändert. Das Bundesverfassungsgericht hat am 08.01.2026 eine Verfassungsbeschwerde gegen die frühere Verlängerung und die Berliner Verordnung von 2020 nicht zur Entscheidung angenommen (1 BvR 183/25).

Im Bundestag liegt außerdem ein Mietrechtspaket, das unter anderem Regeln zu Indexmieten und zum Möblierungszuschlag vorsieht. Beschlossen ist es noch nicht, und die Anhörung im Rechtsausschuss ist erst für den 14.10.2026 angesetzt. Solange daraus kein verkündetes Gesetz geworden ist, bleibt es bei den heutigen Regeln.

Leere, frisch gestrichene Altbauwohnung mit Dielenboden und Flügeltüren

Schritt eins: die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel 2026

Jede Rechnung beginnt mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, und die lesen Sie aus dem Berliner Mietspiegel 2026 ab. Er ist am 28.05.2026 in Kraft getreten, qualifiziert nach § 558d BGB und hat den Mietspiegel 2024 abgelöst.

Dass er qualifiziert ist, hat praktische Folgen, denn vor Gericht gilt für solche Mietspiegel die Vermutung, dass ihre Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Anerkannt haben ihn die Senatsverwaltung sowie Mieter- und Vermieterverbände, darunter der Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine. Erhoben wurden die Daten zum Stichtag 01.09.2025, und der Durchschnitt über alle Wohnungen, die der Mietspiegel erfasst, liegt bei 7,71 Euro je Quadratmeter nettokalt. Für Ihre Wohnung zählt aber allein das Ergebnis der eigenen Abfrage.

Auch die Wohnlagen sind für 2026 flächendeckend neu eingestuft worden, und danach liegen 29,4 Prozent der Wohnungen in einfacher, 49,9 Prozent in mittlerer und 20,7 Prozent in guter Lage. Prüfen Sie die Wohnlage deshalb auch dann neu, wenn Sie Ihre Wohnung aus dem alten Mietspiegel zu kennen glauben.

Innerhalb der Spanne ordnen Sie Ihre Wohnung mit der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ein, die zwar nicht zum qualifizierten Teil gehört, aber als Schätzgrundlage dienen darf. Die Abfrage für Ihre Adresse läuft über die Straßensuche auf mietspiegel.berlin.de.

Für manche Wohnungen hilft der Mietspiegel allerdings nicht weiter: Keine Werte liefert er für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, geförderte Wohnungen und Neubauten, die ab dem 01.01.2025 bezugsfertig wurden. Auch der Abschlag für Wohnungen mit niedrigem Standard ist nicht qualifiziert, weil es dafür zu wenige Datensätze gab.

Tablet mit einem Monatsbericht zur Mietverwaltung auf einem Schreibtisch

Rechenbeispiel: zulässige Miete bei Wiedervermietung

Unterstellt man als Vergleichsmiete den Berliner Durchschnitt von 7,71 Euro, liegt die Grenze bei 8,48 Euro je Quadratmeter nettokalt. Von dort aus verschieben die Ausnahmen das Ergebnis: Vormiete und Modernisierung können die Grenze anheben, Neubau und umfassende Modernisierung setzen sie außer Kraft.

Rechenbeispiel Mietpreisbremse: 7,71 Euro Vergleichsmiete, Grenze 8,48 Euro, 508,80 Euro Monatsmiete

Beispiel. Eine Altbauwohnung mit 60 Quadratmetern liegt in einem Mehrfamilienhaus, das lange vor 2025 bezugsfertig war. Angenommen, Abfrage und Spanneneinordnung ergeben für diese Wohnung genau den Berliner Durchschnitt von 7,71 Euro je Quadratmeter, wobei Ihr echter Wert natürlich darüber oder darunter liegen kann.

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Vergleichsmiete (Annahme)	Durchschnittswert Mietspiegel 2026	7,71 €/m²
Grenze der Mietpreisbremse	7,71 €/m² × 1,10	8,48 €/m²
Nettokaltmiete im Monat	8,48 €/m² × 60 m²	508,80 €

Variante Vormiete. Angenommen, der Vormieter hat zuletzt 9,00 Euro je Quadratmeter gezahlt, dann dürfen Sie diese Vormiete weiter verlangen, obwohl sie über der Grenze liegt (§ 556e Abs. 1 BGB). Wurde die Miete allerdings erst im letzten Jahr vor dem Auszug erhöht, zählt diese Erhöhung nicht mit.

Variante Modernisierung. Angenommen, Sie haben vor zwei Jahren Fenster und Dämmung erneuert, und auf die Wohnung entfallen nach Abzug des Erhaltungsanteils 120 Euro je Quadratmeter. Eine Modernisierungserhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB ergäbe 8 Prozent davon im Jahr, also 0,80 Euro je Quadratmeter im Monat. Um genau diesen Betrag darf die Miete die Grenze überschreiten, zulässig sind also bis zu 9,28 Euro je Quadratmeter (§ 556e Abs. 2 BGB). Ausgangswert bleibt dabei die Vergleichsmiete ohne die neuen Fenster und die Dämmung, im Beispiel also die angenommenen 7,71 Euro.

Variante Neubau. Wurde die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet, gilt die Mietpreisbremse für sie nicht (§ 556f Satz 1 BGB). Die Grenze aus dem Beispiel spielt dann keine Rolle.

Variante umfassende Modernisierung. Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Bremse ebenfalls nicht (§ 556f Satz 2 BGB). Laut BGH muss der Bauaufwand dafür etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreichen, ohne Grundstück (Urteil vom 11.11.2020, VIII ZR 369/18). Hinzu kommt, dass die Wohnung danach einem Neubau nahekommen muss, und ob beides erreicht ist, entscheidet sich im Einzelfall.

Bevor Sie für eine solche Rechnung modernisieren, lohnt der Blick auf die Lage, denn in Milieuschutzgebieten braucht schon die Modernisierung selbst oft eine Genehmigung des Bezirksamts. Was dort genehmigt wird und was nicht, steht im Ratgeber Milieuschutz für Vermieter.

Die vier Ausnahmen auf einen Blick

Jede Ausnahme hat eine eigene Voraussetzung, aber alle hängen an derselben Bedingung: Der Mieter muss vorher Bescheid wissen.

Ausnahme	Voraussetzung	Zulässige Miete	Grundlage
Vormiete	Der Vormieter zahlte mehr als die Grenze	bis zur Vormiete; Minderungen und Erhöhungen des letzten Jahres bleiben außer Betracht	§ 556e Abs. 1 BGB
Modernisierung	Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn	Grenze plus Betrag einer Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB	§ 556e Abs. 2 BGB
Neubau	erstmals genutzt und vermietet nach dem 01.10.2014	keine Grenze aus der Mietpreisbremse	§ 556f Satz 1 BGB
umfassende Modernisierung	erste Vermietung danach; Aufwand laut BGH etwa ein Drittel der Neubaukosten	keine Grenze aus der Mietpreisbremse	§ 556f Satz 2 BGB

Die Auskunftspflicht vor Vertragsschluss

Wer sich auf eine Ausnahme stützt, muss den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a und 4 BGB). Unaufgefordert heißt, dass der Mieter nicht erst danach fragen muss, sondern Sie von sich aus Bescheid geben.

Fehlt die Auskunft, können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen, und es bleibt bei der normalen Grenze. Holen Sie die Auskunft in der richtigen Form nach, greift die Ausnahme erst zwei Jahre nach der Nachholung. In der Variante mit der Vormiete hieße das zwei Jahre lang die Grenze statt der höheren Vormiete, und das nur, weil ein Blatt Papier zu spät kam.

Deshalb gehört die Auskunft zum Vertragsentwurf und nicht erst zum fertigen Vertrag. Wo sie im Ablauf einer Vermietung ihren Platz hat, zeigt die Checkliste zum Vermieten in Berlin.

Was passiert, wenn die Miete zu hoch ist?

Eine zu hohe Miete kann der Mieter rügen und den zu viel gezahlten Teil zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB). Ohne Rüge gibt es keine Rückforderung, und wie weit sie zurückreicht, hängt davon ab, wann der Mieter rügt.

Rügt er mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder erst nach dem Ende des Mietverhältnisses, bekommt er nur die danach fällige Miete zurück. Eine frühere Rüge kann weiter zurückreichen.

Ein Fehler bei der Miethöhe wirkt also über Jahre nach, und wenn die Rüge kommt, will niemand erst lange suchen, wie die Zahl damals zustande kam. Legen Sie die Rechnung aus dem Mietspiegel und die Auskunft an den Mieter deshalb zur Akte, damit Sie die Miete im Streitfall begründen können. Kommt es zum Prozess, vertritt Sie Ihr Anwalt.

Typische Fehler bei der Berechnung

Die Grenze selbst ist schnell gerechnet, die Werte dahinter brauchen mehr Sorgfalt, und viele Fehler entstehen dort, wo man sich auf alte Zahlen verlässt. Diese Punkte sollten Sie deshalb vor jedem Inserat prüfen.

Alter Mietspiegel: Seit dem 28.05.2026 gilt der Mietspiegel 2026, und eine Rechnung mit den Werten von 2024 führt zu einer falschen Grenze.
Alte Wohnlage: Die Wohnlagen sind 2026 neu eingestuft worden, sodass Ihre Straße heute in einer anderen Lage stehen kann als früher.
Vormiete mit frischer Erhöhung: Eine Erhöhung aus dem letzten Jahr vor dem Ende des alten Mietverhältnisses zählt nicht zur Vormiete.
Modernisierung zu lange her: Die Ausnahme gilt für Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor dem neuen Mietbeginn.
Erhaltungsanteil nicht abgezogen: Kosten, die ohnehin für die Erhaltung angefallen wären, gehören nicht in die Modernisierungsrechnung (§ 559 Abs. 2 BGB).
Auskunft zu spät: Kommt sie erst nach der Unterschrift des Mieters, ist die Ausnahme für zwei Jahre verloren.

Neuer Vertrag oder laufender: Bremse und Kappungsgrenze

Die Mietpreisbremse gilt beim Abschluss eines neuen Mietvertrags, und danach übernimmt eine andere Grenze. Im laufenden Mietverhältnis begrenzt die Kappungsgrenze Erhöhungen auf höchstens 15 Prozent in drei Jahren, und zwar höchstens bis zur Vergleichsmiete.

Die Berliner Kappungsgrenzenverordnung gilt bis zum 10.05.2028, und obwohl sich beide Grenzen auf denselben Mietspiegel beziehen, rechnen sie verschieden. Wie eine Erhöhung nach Mietspiegel mit Fristen und Sperrfrist abläuft, erklärt der Ratgeber zur Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis.

Was wir bei einer Neuvermietung übernehmen

Wenn wir eine Wohnung für Sie neu vermieten, steht die Rechnung vor allem anderen, mit Mietspiegelabfrage, Spanneneinordnung und Prüfung der Ausnahmen, bevor ein Inserat online geht. Stützt sich die Miete auf eine Ausnahme, geht die Auskunft in Textform mit dem Vertragsentwurf an den Mieter. Rechnung und Auskunft legen wir in Ihrer digitalen Akte ab, weil man beides bei einer Rüge auch Jahre später noch greifbar haben will.

Nach dem Einzug läuft das Mietverhältnis in unserer Mietverwaltung weiter, mit Mieteingang, Kaution und Abrechnung. Den ganzen Ablauf beschreibt die Seite zur Neuvermietung vom Exposé bis zur Übergabe.

Ihre Wohnung wird frei

Ob die bisherige Miete über der Grenze liegt, lässt sich mit wenigen Angaben klären, und danach wissen Sie, mit welcher Zahl Sie ins Inserat gehen können. Dafür brauchen wir Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Vormiete und die Modernisierungen der letzten drei Jahre. Schicken Sie uns diese Angaben an kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de, oder gehen Sie sie mit uns am Telefon unter 030 7593 9313 durch. Wer lieber ein paar Felder ausfüllt, nimmt das Formular.

Häufige Fragen

Gilt die Mietpreisbremse auch in meinem Bezirk?

Ja, denn die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung erfasst die ganze Stadt und gilt vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029. Einen Bezirk, in dem Sie bei einer Neuvermietung frei sind, gibt es nicht.

Wie viel Miete darf ich bei einer Neuvermietung nehmen?

Höchstens 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete, die Sie aus dem Berliner Mietspiegel 2026 ableiten. Mehr ist nur bei einer der gesetzlichen Ausnahmen erlaubt, und auf die müssen Sie den Mieter vor Vertragsschluss in Textform hinweisen.

Mein Vormieter hat mehr gezahlt. Darf ich das weiter verlangen?

Ja, die Vormiete dürfen Sie weiter verlangen, auch wenn sie über der Grenze liegt (§ 556e Abs. 1 BGB). Mietminderungen und Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor dem Ende des alten Mietverhältnisses bleiben dabei außer Betracht. Wichtig ist nur, dass der neue Mieter vor seiner Unterschrift in Textform erfährt, dass Sie sich auf die Vormiete stützen.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Neubauwohnungen?

Nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB), während ältere Wohnungen unter die Bremse fallen. Auch auf diese Ausnahme müssen Sie den Mieter aber vor Vertragsschluss in Textform hinweisen.

Ich habe die Wohnung modernisiert. Darf ich jetzt mehr verlangen?

Ja, sofern die Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn lag. Dann darf die Grenze um den Betrag überschritten werden, den eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB ergäbe, also jährlich 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten ohne Erhaltungsanteil. Nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Bremse bei der ersten Vermietung gar nicht.

Ab wann zählt eine Modernisierung als umfassend?

Laut BGH muss der Bauaufwand etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreichen, ohne Grundstück (Urteil vom 11.11.2020, VIII ZR 369/18). Außerdem muss die Wohnung danach einem Neubau nahekommen, und ob beides erfüllt ist, entscheidet sich im Einzelfall.

Was passiert, wenn ich vergessen habe, den Mieter zu informieren?

Dann können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen, und es gilt die normale Grenze von 10 Prozent über der Vergleichsmiete. Holen Sie die Auskunft in der richtigen Form nach, greift die Ausnahme erst zwei Jahre danach.

Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Ja, sofern er den Verstoß rügt, und wie weit die Rückforderung zurückreicht, hängt vom Zeitpunkt der Rüge ab. Rügt er erst mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder nach dem Ende des Mietverhältnisses, bekommt er nur die nach der Rüge fällige Miete zurück (§ 556g Abs. 2 BGB).

Ist die Mietpreisbremse nicht verfassungswidrig?

Das Bundesverfassungsgericht hat am 08.01.2026 eine Verfassungsbeschwerde gegen die Verlängerung von 2020 und die damalige Berliner Verordnung nicht zur Entscheidung angenommen (1 BvR 183/25). Die Bremse gilt also weiter, inzwischen auf Grundlage der aktuellen Berliner Verordnung vom 11.11.2025.

Was ist der Unterschied zur Kappungsgrenze?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete beim Abschluss eines neuen Vertrags, die Kappungsgrenze dagegen Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete im laufenden Mietverhältnis. In Berlin sind das höchstens 15 Prozent in drei Jahren, Modernisierungsumlagen nicht mitgerechnet, und die Berliner Verordnung dazu gilt bis zum 10.05.2028.

Gepflegtes Treppenhaus in einem Berliner Altbau mit Holzgeländer und Fliesenboden

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