Wohnung vermieten lassen Berlin: vom Exposé bis zur Übergabe

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Die Kündigung ist da, und in drei Monaten steht die Wohnung leer. Bis dahin soll alles stehen: der neue Mietvertrag, die Kaution, der Termin für die Übergabe. Auf dem Weg dorthin warten ein Inserat, ein Postfach voller Anfragen, mehrere Besichtigungen und die Frage, welche Unterlagen Sie von Bewerbern überhaupt verlangen dürfen. Und irgendwo im Hinterkopf sitzt die Sorge, ob die Miete, die Ihnen vorschwebt, in Berlin auch zulässig ist.

Genau diese Wochen nehmen wir Ihnen ab, indem wir Ihre Wohnung in Berlin neu vermieten, unbefristet und als klassische Wohnraummiete. Zum Auftrag gehören das Exposé, zwei Besichtigungstermine, die Auswahl, die Bonitätsprüfung, der Mietvertrag und die Übergabe mit Protokoll. Sie entscheiden dort, wo es um Ihr Geld geht: bei der Miete, den Auswahlkriterien und der Zusage.

Bevor ein Inserat entsteht, steht bei uns eine Rechnung, denn in ganz Berlin gilt die Mietpreisbremse, und die Miete im Exposé muss zu ihr passen. Wir ermitteln die zulässige Miete aus dem Mietspiegel 2026 und prüfen, ob eine Ausnahme greift. Das Ergebnis stimmen wir mit Ihnen ab, bevor das Inserat online geht, weil sich eine Zahl im Entwurf leichter ändern lässt als eine im unterschriebenen Vertrag.

Was zur Neuvermietung gehört

Was dazugehört, reicht von der Mietberechnung bis zur Schlüsselübergabe, und wir vereinbaren es mit Ihnen als Sonderleistung, zusätzlich zur laufenden Verwaltung. Von Ihnen brauchen wir dabei an jeder Stelle wenig, meist eine Angabe, ein Dokument oder eine Freigabe.

Schritt	Was wir übernehmen	Was wir von Ihnen brauchen
Miethöhe	Abfrage im Mietspiegel 2026, Grenze nach Mietpreisbremse, Prüfung der Ausnahmen	Höhe der Vormiete, Modernisierungen der letzten drei Jahre
Exposé	Beschreibung, Fotos, Pflichtangaben aus dem Energieausweis	einen gültigen Energieausweis
Besichtigungen	zwei Termine im Paket, weitere nach Absprache	Zugang zur Wohnung
Auswahl	Bewerbungen sichten und nach Kriterien vergleichen, die wir mit Ihnen abstimmen	Ihre Vorgaben, etwa zu Haustieren oder zur Zahl der Bewohner
Bonität	Einkommensnachweis und Bonitätsauskunft des ausgewählten Bewerbers prüfen	Abstimmung mit Ihnen vor der Zusage
Mietvertrag	Vertrag aufsetzen, Auskunft zur Miethöhe beilegen, Vertrag abschließen	Vollmacht und Freigabe der Konditionen
Übergabe	Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselübergabe, Wohnungsgeberbestätigung nach Absprache	ein Kautionskonto auf Ihren Namen

Manchmal steht der neue Mieter schon fest, weil Ihr bisheriger Mieter einen Nachmieter mitbringt oder Sie selbst jemanden kennen. Dann entfallen Exposé und Besichtigung, und wir kümmern uns um den Mieterwechsel: Wir setzen den Vertrag auf und übergeben die Wohnung.

So läuft eine Neuvermietung bei uns ab

Zwischen der Kündigung Ihres Mieters und dem Einzug des neuen liegen sieben Schritte, und an jedem hängt eine Regel, die in Berlin gilt. Wir arbeiten sie in dieser Reihenfolge ab, weil manche Pflicht an einen festen Zeitpunkt gebunden ist, etwa die Auskunft vor der Unterschrift.

Ablauf der Neuvermietung in sieben nummerierten Schritten von der Mietberechnung bis zur Übergabe und zum Einzug

Miete berechnen. Wir fragen den Mietspiegel für die Adresse ab, ordnen die Wohnung in die Spanne ein und schlagen 10 Prozent auf. Danach prüfen wir, ob eine Ausnahme mehr erlaubt, etwa eine höhere Vormiete.
Exposé schreiben. Neben Beschreibung und Fotos nennt das Inserat die Pflichtangaben aus dem Energieausweis: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse.
Besichtigen. An beiden Terminen hängt der Energieausweis gut sichtbar in der Wohnung, und von den Besuchern notieren wir Name, Vorname und Anschrift, sonst nichts.
Bewerbungen sammeln. Wer die Wohnung mieten will, füllt eine Selbstauskunft aus, in der nur die Fragen stehen, die die Datenschutzaufsicht für zulässig hält.
Auswählen und Bonität prüfen. Wir vergleichen die Bewerbungen nach den Kriterien, die wir mit Ihnen festgelegt haben. Erst der ausgewählte Bewerber legt uns dann einen Einkommensnachweis und eine mietspezifische Bonitätsauskunft vor.
Vertrag schließen. Stützt sich die Miete auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, bekommt der Mieter die Auskunft darüber vor seiner Unterschrift in Textform. Nach dem Vertragsschluss erhält er eine Kopie des Energieausweises.
Übergeben. Am Einzugstag gehen wir mit dem Mieter durch die Wohnung, notieren Zustand und Zählerstände und übergeben die Schlüssel. Ob wir die Wohnungsgeberbestätigung für seine Anmeldung gleich mit ausstellen, stimmen wir vorher mit Ihnen ab.

Die Daten der Bewerber, die nicht zum Zug kommen, löschen wir, sobald der Vertrag unterschrieben ist, denn genau diesen Zeitpunkt nennt die Datenschutzkonferenz ausdrücklich für Hausverwaltungen und Makler.

Welche Miete Sie in Berlin verlangen dürfen

Die Rechnung folgt einer klaren Regel: Bei einer Neuvermietung darf die Miete in Berlin höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Mietenbegrenzungsverordnung des Senats erfasst die ganze Stadt und gilt vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029.

Die Vergleichsmiete kommt aus dem qualifizierten Berliner Mietspiegel 2026, der am 28.05.2026 in Kraft getreten ist. Sein Durchschnitt liegt bei 7,71 Euro je Quadratmeter nettokalt, doch maßgeblich ist allein der Wert, den die Abfrage für Adresse und Ausstattung Ihrer Wohnung ergibt.

Über diese Grenze hinaus darf die Miete in vier Fällen gehen, zunächst wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat oder wenn die Wohnung in den letzten drei Jahren modernisiert wurde. Ganz ausgenommen sind außerdem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Jede dieser Ausnahmen hängt an einer Bedingung, die man leicht übersieht. Wer sich auf sie stützt, muss das dem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB), sonst gilt die Ausnahme nicht. Wie die Rechnung an einer Beispielwohnung aussieht, zeigt der Ratgeber zur Mietpreisbremse in Berlin mit Rechenbeispiel.

Übergabe eines Schlüsselbunds in einer leeren, renovierten Altbauwohnung

Energieausweis, Inserat und Besichtigung

Neben der richtigen Miete braucht jede Vermietung ein Papier, das mancher Eigentümer erst suchen muss: den Energieausweis. Spätestens bei der Besichtigung muss er vorliegen, ein deutlich sichtbarer Aushang in der Wohnung genügt. Das regelt § 80 Abs. 3 bis 5 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), das bis zum 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG) hieß.

Gibt es noch keinen Ausweis, muss einer ausgestellt werden, bevor die Wohnung gezeigt wird, und nach dem Vertragsschluss bekommt der Mieter unverzüglich das Original oder eine Kopie. Schon ins Inserat gehören die Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 GModG. Fehlen sie, oder wird der Ausweis nicht vorgelegt oder übergeben, sieht § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 Euro vor.

Und das Gesetz bewegt sich weiter: Ab dem 01.01.2027 gelten die §§ 80 bis 83 GModG in neuer Fassung. Dann wird der Ausweis auch fällig, wenn ein Mietvertrag verlängert wird, und er muss digital in maschinenlesbarem Format ausgestellt sein.

Wir prüfen deshalb schon vor dem Exposé, ob Ihr Ausweis gültig ist, und übernehmen seine Angaben in das Inserat. Fehlt einer, sagen wir Ihnen früh Bescheid, damit die Besichtigungen nicht auf ein fehlendes Papier warten müssen.

Gründerzeitliches Wohn- und Geschäftshaus an einer Straßenecke mit Café im Erdgeschoss

Was wir Bewerber fragen und was nicht

Was wir Bewerber fragen, richtet sich nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zur Selbstauskunft (Version 2.0, Stand Januar 2026). Sie gilt ausdrücklich auch für Hausverwaltungen, und sie stützt die Fragen auf die Vertragsanbahnung und das berechtigte Interesse des Vermieters, nicht auf eine Einwilligung.

Bei der Besichtigung genügen Name, Vorname und Anschrift, und den Ausweis sehen wir uns an, ohne ihn zu kopieren. Erst wer die Wohnung wirklich mieten will, beantwortet weitere Fragen, etwa nach der Zahl der Bewohner, nach Beruf und Arbeitgeber und nach dem Nettoeinkommen, für das eine Schwelle genügt.

Familienstand, Staatsangehörigkeit, Religion, Vorstrafen und die Mitgliedschaft im Mieterverein gehen uns nichts an. Ebenso wenig fragen wir die Kontaktdaten des Vorvermieters ab oder verlangen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Die ganze Liste, sortiert nach dem Zeitpunkt im Verfahren, steht in der Checkliste Wohnung vermieten in Berlin.

Die Bonität prüfen wir mit den Unterlagen, die der ausgewählte Bewerber selbst vorlegt, denn eine eigene Abfrage bei einer Auskunftei wäre daneben nicht zulässig. Und weil für alle Bewerber dieselben Kriterien gelten, bleibt die Auswahl nachvollziehbar, auch falls später jemand eine Benachteiligung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz geltend macht. Fragt ein abgelehnter Bewerber nach, gibt es dann eine klare Antwort.

Objektbegehung im Heizungskeller eines Mehrfamilienhauses, Notizen auf dem Tablet

Makler oder Hausverwaltung: wer beauftragt, zahlt

Wer einen Vermittler beauftragt, bezahlt ihn auch, so will es das Bestellerprinzip. Gibt also der Vermieter den Auftrag, darf vom Mieter keine Provision verlangt werden (§ 2 Abs. 1a WoVermittG, in Kraft seit dem 01.06.2015).

Vereinbarungen, die die Kosten trotzdem auf den Mieter verlagern, sind unwirksam, und für Verstöße sieht § 8 WoVermittG ein Bußgeld bis 25.000 Euro vor. Bei uns ist die Lage deshalb einfach, denn die Neuvermietung ist eine Sonderleistung, die Sie als Eigentümer beauftragen. Ihren Preis erfahren Sie nach einem ersten Gespräch, sobald wir Ihre Wohnung und Ihren Zeitplan kennen.

Der eigentliche Unterschied zeigt sich aber nach der Unterschrift. Ein Makler hat mit dem vermittelten Mietvertrag seinen Auftrag erledigt, während bei uns dann die laufende Arbeit beginnt: Miete einziehen, Kaution anlegen, Mängel aufnehmen, Nebenkosten abrechnen. Für ein ganzes Haus ist das die Mietverwaltung, für eine einzelne vermietete Eigentumswohnung die Sondereigentumsverwaltung.

Tablet mit einem Monatsbericht zur Mietverwaltung auf einem Schreibtisch

Was Sie nach dem Einzug sehen

Nach dem Einzug läuft die Wohnung in unserer Verwaltung weiter, und was dort passiert, steht in Ihrem Monatsbericht. Er kommt spätestens am 10. Werktag des Folgemonats und zeigt schon beim ersten Mal, ob die erste Miete und die Kautionsraten eingegangen sind. Ob der neue Mieter pünktlich zahlt, müssen Sie also nicht erfragen, Sie lesen es.

Die Kaution zahlt der Mieter auf ein Kautionskonto, das Sie selbst eröffnen und das auf Ihren Namen läuft. So liegt sie getrennt von Ihrem übrigen Vermögen, wie es § 551 Abs. 3 BGB verlangt. Erlaubt sind höchstens drei Nettokaltmieten, die der Mieter in drei Raten zahlen darf. Wie Sie die Kaution anlegen und nach dem Auszug abrechnen, erklärt der Ratgeber zur Mietkaution aus Vermietersicht.

Leerstand und Wohnen auf Zeit: zwei Berliner Regeln

Steht eine Wohnung in Berlin länger als drei Monate leer, muss der Eigentümer das dem Bezirksamt anzeigen (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Zur Zweckentfremdung wird der Leerstand, wenn kein Ausnahmegrund nach § 2 Abs. 2 ZwVbG vorliegt, etwa eine zügige Renovierung oder ernsthafte Vermietungsbemühungen. Der Bußgeldrahmen reicht bis 500.000 Euro, als Regelsatz nennt der Senat 1.500 bis 2.500 Euro pro Monat und Wohnung (Mitteilung 1/2026 der Senatsverwaltung).

Deshalb fangen wir mit der Vermietung an, sobald die Kündigung da ist, denn drei Monate sind schnell vorbei, wenn erst in der leeren Wohnung inseriert wird. Genehmigung, Fristen und Ferienwohnungen erklärt der Ratgeber zum Berliner Zweckentfremdungsverbot.

Die zweite Regel betrifft befristete Verträge in sozialen Erhaltungsgebieten, wo es seit dem 18.04.2026 eine antragspflichtige Nutzungsänderung ist, eine bisher unbefristet vermietete Wohnung befristet zu vermieten. Genehmigt werden können grundsätzlich nur ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB und die Untervermietung der eigenen Haupt- oder Nebenwohnung. Das Verwaltungsgericht Berlin hat die neue Regel am 10.09.2026 bestätigt (VG 19 K 95/26).

Für unsere Vermietungen stellt sich die Frage nicht, denn wir vermieten unbefristet, und für einen unbefristeten Mietvertrag braucht es diese Genehmigung nicht.

Wofür Sie jemand anderen brauchen

Wir vermieten Wohnungen unbefristet und betreuen das Mietverhältnis danach weiter, während für einige benachbarte Aufgaben andere zuständig sind.

Möbliertes Wohnen auf Zeit und Ferienwohnungen: Dafür gibt es spezialisierte Anbieter, und in Berlin braucht es dafür oft eine Genehmigung des Bezirksamts.
Verkauf der Wohnung: Den Käufer sucht ein Makler, und wenn er Mietvertrag, Protokolle und Abrechnungen braucht, liegen sie bei uns digital bereit.
Streit über die Miethöhe: Kommt es nach einer Rüge des Mieters zum Prozess, vertritt Sie Ihr Anwalt. Wir liefern ihm die Mietberechnung und die Auskunft, die der Mieter vor Vertragsschluss bekommen hat.
Steuern: Wie sich die Vermietung auf Ihre Einkommensteuer auswirkt, klärt Ihr Steuerberater, und er bekommt von uns die Übersicht über Einnahmen und Ausgaben.
Sanierung vor dem Einzug: Kleine Reparaturen beauftragen wir bis zur Freigabegrenze aus Ihrem Vertrag. Eine Komplettsanierung planen Sie mit Ihrem Architekten oder einem Handwerksbetrieb Ihrer Wahl.

Beispiel: eine Altbauwohnung in Schöneberg wird neu vermietet

Beispiel. In einem Schöneberger Altbau kündigt der langjährige Mieter einer Zweizimmerwohnung im zweiten Stock, 62 Quadratmeter, fristgerecht zum 31. Mai. Die Wohnung ist in gutem Zustand, und ein gültiger Energieausweis liegt vor.

Wann	Was passiert
Anfang März	Abfrage im Mietspiegel, Grenze nach Mietpreisbremse berechnet; die Vormiete liegt darunter
Mitte März	Exposé mit den Pflichtangaben aus dem Energieausweis geht online
Ende März	zwei Besichtigungstermine, der Energieausweis hängt im Flur
Anfang April	Selbstauskünfte gehen ein, Auswahl nach den vereinbarten Kriterien, danach Einkommensnachweis und Bonitätsauskunft der ausgewählten Bewerberin
Mitte April	Mietvertrag ab 1. Juni, Kopie des Energieausweises an die neue Mieterin, Daten der übrigen Bewerber gelöscht
31. Mai	Rücknahme der Wohnung vom bisherigen Mieter mit Protokoll
1. Juni	Übergabe an die neue Mieterin mit Zählerständen, Wohnungsgeberbestätigung, erste Kautionsrate mit der ersten Miete

Die neue Miete schöpft die Grenze von 10 Prozent über der Vergleichsmiete aus, geht aber nicht darüber, und deshalb braucht der Vertrag keine Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB. Die Wohnung steht keinen Tag leer, sodass sich die Frage nach einer Zweckentfremdung gar nicht erst stellt. Für Sie als Eigentümer bleiben in diesen Wochen im Wesentlichen zwei Entscheidungen: die Miete und die Mieterin.

Wo wir Wohnungen vermieten

Wir vermieten Wohnungen in allen Berliner Bezirken, von Charlottenburg-Wilmersdorf bis Lichtenberg, und bei der Mietpreisbremse macht der Bezirk keinen Unterschied, weil ihre Verordnung die ganze Stadt erfasst.

Unterschiede gibt es dagegen beim Milieuschutz, und deshalb prüfen wir vor dem Inserat, ob Ihre Wohnung in einem der derzeit 82 sozialen Erhaltungsgebiete liegt. Dort braucht schon ein Umbau vor der Neuvermietung oft eine Genehmigung des Bezirksamts, und das sollten Sie wissen, bevor der Handwerker bestellt ist. Zu Besichtigungen und Übergaben kommen wir in die Wohnung selbst, während Exposé, Bewerbungen und Vertrag digital laufen.

Ihre Wohnung wird frei: so geht es weiter

Am meisten Spielraum haben Sie, wenn wir an dem Tag sprechen, an dem die Kündigung Ihres Mieters eingeht. Dann reicht die Zeit für Mietberechnung, Exposé und zwei Besichtigungstermine vor dem Auszug. Legen Sie sich dafür den bisherigen Mietvertrag, die Höhe der letzten Miete und, falls es einen gibt, den Energieausweis zurecht, dann können wir im Gespräch schon die erste Rechnung aufmachen.

Bringen Sie diese Unterlagen mit ins Gespräch unter 030 7593 9313, oder schicken Sie sie vorab an kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de. Auch über das Formular kommt Ihre Anfrage an, und wir melden uns innerhalb eines Werktags.

Häufige Fragen

Was kostet es, wenn Sie meine Wohnung neu vermieten?

Die Neuvermietung vereinbaren wir als Sonderleistung, zusätzlich zur laufenden Verwaltung. Einen genauen Betrag nennen wir Ihnen nach einem ersten Gespräch, in einem Angebot, das auf Ihre Wohnung abgestimmt ist und auflistet, was im Paket steckt. Der neue Mieter zahlt uns für die Vermietung nichts.

Wie viele Besichtigungen sind dabei?

Im Paket stecken zwei Besichtigungstermine, und weil zu einem Termin mehrere Interessenten kommen können, haben Sie danach eine echte Auswahl. Reicht das einmal nicht, vereinbaren wir mit Ihnen weitere Termine.

Welche Miete kann ich für meine Wohnung verlangen?

Die neue Miete darf in Berlin höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die aus dem Mietspiegel 2026 kommt. Mehr ist nur bei einer gesetzlichen Ausnahme möglich, etwa wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat. Wir rechnen das für Ihre Wohnung aus, bevor wir inserieren, damit die Zahl im Exposé auch später noch trägt.

Muss ich dem neuen Mieter sagen, was der Vormieter gezahlt hat?

Ja, sobald Sie die Vormiete als Begründung für eine Miete über der Grenze nutzen, denn dann muss der Mieter das vor seiner Unterschrift unaufgefordert und in Textform erfahren. Fehlt diese Auskunft, können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich vermiete?

In der Regel ja, und zwar spätestens bei der Besichtigung, wobei ein gut sichtbarer Aushang in der Wohnung genügt. Nach Vertragsschluss bekommt der Mieter das Original oder eine Kopie. Rechtsgrundlage ist § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das bis zum 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz hieß, und für ein Baudenkmal gelten diese Pflichten nicht (§ 79 Abs. 4 GModG).

Holen Sie eine Schufa-Auskunft über die Bewerber ein?

Nein, die mietspezifische Bonitätsauskunft legt der Bewerber selbst vor, so wie es die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz vom Januar 2026 vorsieht. Liegt dieser Nachweis vor, wäre eine eigene Abfrage daneben nicht zulässig.

Wer unterschreibt den Mietvertrag?

Wir setzen den Vertrag auf und schließen ihn mit Ihrer Vollmacht ab, nachdem wir Miete, Kaution und Mietbeginn mit Ihnen abgestimmt haben. Den unterschriebenen Vertrag finden Sie danach in Ihrer digitalen Akte.

Vermieten Sie auch möbliert oder als Ferienwohnung?

Wir vermieten unbefristet, als klassische Wohnraummiete. Für Ferienwohnungen braucht es in Berlin eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot, und in sozialen Erhaltungsgebieten ist schon die befristete Vermietung einer bisher unbefristet vermieteten Wohnung genehmigungspflichtig.

Mein Mieter bringt einen Nachmieter mit. Was übernehmen Sie dann?

Dann fallen Exposé und Besichtigungen weg, und wir übernehmen den Mieterwechsel: Wir setzen den Mietvertrag mit dem Nachmieter auf und übergeben die Wohnung mit Protokoll. Die zulässige Miete prüfen wir trotzdem, denn die Mietpreisbremse gilt auch hier.

Wann sollte ich Sie mit der Neuvermietung beauftragen?

Sobald die Kündigung Ihres Mieters vorliegt, denn dann bleibt genug Zeit für Mietberechnung, Exposé und Besichtigungen, bevor die Wohnung leer steht. In Berlin hat das noch einen zweiten Grund: Ab drei Monaten Leerstand ist eine Anzeige beim Bezirksamt fällig, und ohne Ausnahmegrund wie ernsthafte Vermietungsbemühungen gilt er als Zweckentfremdung.

Gepflegtes Treppenhaus in einem Berliner Altbau mit Holzgeländer und Fliesenboden

Unverbindlich, Antwort innerhalb eines Werktags

Ihre Hausverwaltung für Berlin

Schreiben Sie kurz, um welches Objekt es geht, oder rufen Sie an. Sie bekommen ein Angebot, das zu Ihrem Haus passt, und wissen danach genau, was wir übernehmen — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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