Hausverwaltung Marzahn-Hellersdorf: für Plattenbau und Haus

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Marzahn-Hellersdorf ist der einzige Berliner Bezirk ohne soziales Erhaltungsgebiet, und die Straßenliste der Senatsverwaltung vom 21.02.2026 führt für ihn keinen einzigen Eintrag. Umbauten brauchen hier also keine Genehmigung nach dem Milieuschutz, und das erspart Ihnen bei manchem Vorhaben einen Antrag beim Bezirksamt. Bei der Miete ändert das aber nichts, denn die übrigen Berliner Mietregeln gelten hier ohne Abstriche.

Wir übernehmen in Marzahn-Hellersdorf die Mietverwaltung für private Eigentümer, und was das im Alltag heißt, hängt stark davon ab, was Ihnen gehört. Eine Wohnung im Elfgeschosser am Cecilienplatz bringt andere Aufgaben mit sich als ein vermietetes Haus in Mahlsdorf, und eine Neubauwohnung am Stadtgut Hellersdorf wieder andere.

Warum Marzahn-Hellersdorf ohne Milieuschutz auskommt

Es gab Ansätze, nur ist es bisher zu keiner Festlegung gekommen. Im Jahr 2024 wurden drei Quartiere grob untersucht: der Buckower Ring, die Neue Grottkauer Straße und die Adele-Sandrock-Straße. Ein förmliches Prüfverfahren ist laut Antwort des Senats aber derzeit nicht geplant (Drucksache 19/24207 vom 07.11.2025).

Steckbrief Marzahn-Hellersdorf: Mietregeln ohne Milieuschutz, Großsiedlungen, Angebotsmiete, Wohnlagen

Als Grund nennt der Senat die Eigentümer, denn die Großsiedlungen gehören überwiegend städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften. Im Planungsraum Neue Grottkauer Straße etwa liegen 83,6 Prozent der Wohnbaufläche bei städtischen Gesellschaften (Katasterauswertung der Senatsverwaltung, Stand Oktober 2025).

Für Sie als privaten Vermieter hat das eine angenehme Folge, denn ein zweites Bad, ein größerer Balkon oder ein neuer Grundriss scheitern hier nicht am Erhaltungsrecht. Was Bauordnung oder Eigentümergemeinschaft verlangen, bleibt davon allerdings unberührt. Wie eng es in den 82 Gebieten der übrigen Stadt zugeht, zeigt der Ratgeber Milieuschutz für Berliner Vermieter.

Was in Marzahn-Hellersdorf trotzdem gilt

Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Mietspiegel und das Zweckentfremdungsverbot gelten in Marzahn-Hellersdorf genau wie in jedem anderen Bezirk, und ins Leere laufen nur die Regeln, die an ein Erhaltungsgebiet geknüpft sind.

Regel	In Marzahn-Hellersdorf	Grundlage und Geltung
Mietpreisbremse bei Neuvermietung	gilt	§ 556d BGB, Berliner Verordnung bis 31.12.2029
Kappungsgrenze, 15 % in drei Jahren	gilt	§ 558 Abs. 3 BGB, Verordnung bis 10.05.2028
Mietspiegel 2026	gilt, für Baujahre 1973 bis 1990 die Spalten „Ost mit Wendewohnungen“	qualifiziert, in Kraft seit dem 28.05.2026
Genehmigung von Umbauten im Milieuschutz	entfällt, kein Gebiet im Bezirk	§ 172 BauGB
Umwandlung in Eigentum ab sechs Wohnungen	genehmigungspflichtig	§ 250 BauGB, Verordnung bis 31.12.2030
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung und Verkauf	zehn Jahre	§ 577a BGB, Verordnung bis 30.09.2033
Zweckentfremdungsverbot	gilt, Leerstand ab drei Monaten anzeigepflichtig, ohne Ausnahmegrund Zweckentfremdung	§ 5 Abs. 8, § 2 Abs. 2 ZwVbG

Auch die niedrigen Mieten im Bezirk ändern an keiner dieser Regeln etwas. Wer seit Jahren weit unter dem Mietspiegelwert vermietet und nun aufholen möchte, stößt bei der Erhöhung zuerst an die Kappungsgrenze. Wie Sperrfrist und Fristen dabei laufen, erklärt der Ratgeber zur Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.

Plattenbau in Marzahn und Hellersdorf

Den größten Teil der Wohnungen im Bezirk stellen die Großsiedlungen Marzahn und Hellersdorf, die mit rund 100.000 Wohnungen zusammen die größte Siedlung im industriellen Wohnungsbau Deutschlands bilden (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung). Bis auf wenige Ausnahmen entstand alles zwischen 1977 und 1990, überwiegend als sechs- bis elfgeschossige Zeilen, zu denen einzelne Hochhäuser kamen.

In Marzahn sind es vor allem Plattenbauten der Serie WBS 70 mit fünf bis elf Geschossen, zwischen denen Punkt- und Doppelhochhäuser mit bis zu 25 Geschossen stehen. Hellersdorf kam später, von 1980 bis in die 1990er Jahre, unter anderem mit Sechsgeschossern samt Aufzug und Elfgeschossern am Cecilienplatz. Heute sind die Plattenbauten weitgehend energetisch saniert.

Insgesamt zählt der Bezirk 145.905 Wohnungen mit durchschnittlich 72,4 Quadratmetern, und in jeder wohnen im Schnitt 2,02 Menschen (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Datenstand 2024). Das Stadtumbau-Programm, in dem von 2002 bis 2008 auch Gebäude zurückgebaut wurden, ist inzwischen abgeschlossen, und nur einzelne Projekte laufen noch bis 2027.

Im Mietspiegel ist die Frage nach der richtigen Spalte für den Plattenbau meist schnell beantwortet. Fast der gesamte Bestand der Großsiedlungen fällt in die Spalten „1973 bis 1990 Ost mit Wendewohnungen“, die für Marzahn und Hellersdorf gelten. Aufzüge gibt es in vielen dieser Häuser, und ihre Betriebs- und Wartungskosten sind umlagefähig (§ 2 Nr. 7 BetrKV).

Aufgeteilt wurde in Marzahn-Hellersdorf wenig, denn von 2015 bis 2024 gab es nur 1.895 Grundbuchumschreibungen aufgeteilter Wohnungen, weniger als in jedem anderen Bezirk (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025). Gehört Ihnen eine dieser wenigen Wohnungen, übernehmen wir die Verwaltung Ihrer vermieteten Eigentumswohnung, während das Gemeinschaftseigentum beim WEG-Verwalter bleibt. Aus seiner jährlichen Hausgeldabrechnung machen wir dann die Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter.

Wohnhochhäuser einer Großsiedlung mit Grünflächen und Spielplatz

Biesdorf, Kaulsdorf und Mahlsdorf: vermietete Häuser

In den Siedlungsgebieten Biesdorf, Kaulsdorf und Mahlsdorf zeigt der Bezirk ein anderes Gesicht, denn hier liegt der Schwerpunkt des privaten Besitzes. Nach unserer flächengewichteten Auswertung der Senatsdaten gehören 75,6 Prozent der Wohnbaufläche im Bezirk Privatpersonen, und nur in Steglitz-Zehlendorf ist der Anteil höher. Gezählt wird dabei die Grundstücksfläche und nicht die Zahl der Wohnungen, weshalb die großen Siedlungsgebiete schwerer wiegen als die dicht bebauten Großsiedlungen. In einzelnen Planungsräumen gehört fast alles Privatleuten: Pilgramer Straße 98 Prozent, Kaulsdorf Süd 97 Prozent, Alt-Mahlsdorf 94 Prozent (Katasterauswertung der Senatsverwaltung, Stand Oktober 2025).

An Einwohnern gemessen ist das Siedlungsgebiet allerdings der kleinere Teil des Bezirks. In Biesdorf, Kaulsdorf und Mahlsdorf leben zusammen 81.170 Menschen, im Ortsteil Marzahn allein 120.584 und in Hellersdorf 94.933 (Einwohnerregister, Stand 31.12.2025). Von den 6.182 Hektar Bezirksfläche sind 39,0 Prozent Wohnbaufläche (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand Ende 2024).

Auch beim Neubau sind Häuser hier stärker vertreten als anderswo: Von den 14.826 Wohnungen, die von 2015 bis 2024 im Bezirk fertig wurden, lagen 18,93 Prozent in Ein- und Zweifamilienhäusern. Auf einen so hohen Anteil kommt kein anderer Berliner Bezirk.

Wer ein solches Haus vermietet, merkt spätestens bei der ersten Mieterhöhung, dass der Mietspiegel hier nicht weiterhilft, denn Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser sind darin nicht erfasst. Die Erhöhung stützen Sie dann auf ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder drei vergleichbare Wohnungen (§ 558a BGB). Kappungsgrenze und Mietpreisbremse gelten für das Haus trotzdem, nur lässt sich die Vergleichsmiete eben nicht aus einer Tabelle ablesen.

Beispiel. Ein Doppelhaus in Biesdorf ist vermietet, und die Nettokaltmiete liegt seit Langem unter 7 Euro je Quadratmeter. Der Eigentümer lässt die alten Fenster gegen gedämmte tauschen und möchte die Kosten danach auf die Miete umlegen, wofür er in Biesdorf keine Genehmigung nach dem Milieuschutz braucht. Umlegen darf er jährlich 8 Prozent der Kosten, nach Abzug dessen, was ohnehin für die Erhaltung fällig gewesen wäre (§ 559 BGB). Weil die Miete vorher unter 7 Euro lag, ist der Anstieg allerdings auf 2 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren gekappt.

Die Bauarbeiten steuert der Eigentümer mit seinem Fensterbauer selbst, und wir bereiten die Mieterhöhung mit der Kostenaufstellung vor. Dabei prüfen wir auch, ob das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB passt. Nach geltendem Recht, Stand Oktober 2026, ist das bei Kosten bis 10.000 Euro je Wohnung möglich, und dann werden pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abgezogen.

Gründerzeit-Mietshaus an einer Straßenecke in der Abenddämmerung

Mieten in Marzahn-Hellersdorf: niedrig, aber begrenzt

Mit 11,56 Euro je Quadratmeter nettokalt hatte Marzahn-Hellersdorf 2025 die niedrigste Angebotsmiete aller Bezirke, während der Berliner Median bei 15,78 Euro lag (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025).

Im Mietspiegel 2024 lagen 20,1 Prozent der Adressen im Bezirk in einfacher, 68,0 Prozent in mittlerer und 11,9 Prozent in guter Wohnlage. Auffällig ist die Großsiedlung Hellersdorf, für die das Siedlungsprofil weniger als ein Prozent der Einwohner in einfacher Wohnlage auswies (Datenstand 2020). Mit dem Mietspiegel 2026 ist allerdings jede Adresse neu eingestuft, und deshalb gilt die alte Lage nicht mehr ungeprüft.

Dass die Angebotsmieten niedrig sind, heißt nicht, dass bei einer Neuvermietung jede Miete erlaubt wäre. Die Grenze liegt auch in diesem Bezirk bei 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, mit Ausnahmen für Vormiete, Neubau und umfassende Modernisierung. Wie man die zulässige Miete ausrechnet, zeigt der Ratgeber Mietpreisbremse Berlin.

Begrünter Hinterhof eines Gründerzeit-Mietshauses mit Fahrradständern

Neubau am Stadtgut Hellersdorf und am Georg-Knorr-Park

Neben Platte und Einfamilienhaus wächst im Bezirk inzwischen eine dritte Art von Bestand heran. Am Stadtgut Hellersdorf, nordwestlich der Hellen Mitte, sind 1.500 Wohnungen größtenteils fertig, und die alten Gutsgebäude stehen unter Denkmalschutz. Dazu kommt der Georg-Knorr-Park am S-Bahnhof Marzahn mit etwa 1.600 Wohnungen (Senatsverwaltung, neue Stadtquartiere).

Für die neuen Wohnungen kommt es auf das Datum des Erstbezugs an: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese Ausnahme zählt ab Vertragsbeginn, wenn der Mieter vorher in Textform von ihr erfahren hat, sonst erst zwei Jahre, nachdem Sie den Hinweis nachgeholt haben. Häuser, die erst 2025 bezugsfertig wurden, fehlen außerdem im Mietspiegel 2026, sodass es für sie dort noch keinen Vergleichswert gibt.

Was wir in Marzahn-Hellersdorf für Sie übernehmen

Was wir für Sie tun, richtet sich nach dem Bestand, und bei einer Plattenbauwohnung in einer Eigentümergemeinschaft steht die Abrechnung im Mittelpunkt. Ihrem Mieter muss sie bis zum Ende des zwölften Monats nach dem Abrechnungsjahr zugehen, auch wenn die Gemeinschaft ihre eigene noch nicht beschlossen hat (BGH, VIII ZR 249/15). Beim vermieteten Haus in Kaulsdorf geht es dagegen eher um die Mieterhöhung ohne Mietspiegel und um die Dienstleister rund ums Grundstück.

In beiden Fällen buchen wir die Mieteingänge, mahnen bei Rückstand in zwei Stufen und legen die Kaution auf einem Konto an, das auf Ihren Namen läuft. Reparaturen beauftragen wir bis zu der Freigabegrenze, die im Vertrag steht, und über alles, was darüber liegt, entscheiden Sie. So behalten Sie den Überblick, ohne sich um jeden Handwerker selbst kümmern zu müssen, und spätestens am 10. Werktag des Folgemonats liegt der Monatsbericht mit Mieteingängen, Rückständen und Reparaturen bei Ihnen.

Betriebskostenabrechnung am Laptop, daneben ein Blatt mit Verbrauchswerten

Ämter und Wege in Marzahn-Hellersdorf

Steht eine Wohnung länger leer, führt der Weg zum Wohnungsamt Marzahn-Hellersdorf in der Brodauer Straße 16 bis 22, das für Leerstand und Zweckentfremdung zuständig ist. Dort zeigen Sie einen Leerstand ab drei Monaten an, und welche Ausnahmen gelten, erklärt der Ratgeber zum Leerstand nach dem Zweckentfremdungsverbot. Das Stadtentwicklungsamt des Bezirks hat seine Anschrift in der Premnitzer Straße 4.

Vom Kurfürstendamm 96 bis zum Rathaus am Alice-Salomon-Platz sind es rund 31 Kilometer, für die wir ohne Stau etwa 42 Minuten Autofahrt einplanen, mit S5 und U5 etwa eine Stunde. Diese Fahrt machen wir zur Übergabe beim Mieterwechsel und zur Begehung einmal im Jahr, und den Zugang für Handwerker vereinbaren wir mit Ihren Mietern. Abrechnung, Mahnungen und Monatsbericht erledigen wir dagegen von Halensee aus, ohne dass jemand quer durch die Stadt fahren muss.

Westlich grenzt der Nachbarbezirk Lichtenberg an, mit der Großsiedlung Neu-Hohenschönhausen, aber auch mit drei Milieuschutzgebieten um Kaskel-, Weitling- und Fanningerstraße, sodass dort schon wieder andere Regeln gelten. Im Süden liegt Treptow-Köpenick, der flächengrößte Bezirk der Stadt und der mit dem meisten Neubau, und auch dort übernehmen wir die Verwaltung.

Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Marzahn-Hellersdorf: der Anfang

Erzählen Sie uns zuerst, was Sie in Marzahn-Hellersdorf vermieten, ob eine Wohnung im Plattenbau, ein Haus in einer der Siedlungen oder eine Neubauwohnung. Mit Adresse, Baujahr und den laufenden Mietverträgen können wir Ihnen schon im ersten Gespräch sagen, welche Regeln für Sie zählen und welche hier gar keine Rolle spielen. Für dieses Gespräch erreichen Sie uns unter 030 7593 9313 oder schriftlich unter kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de, und wer weder anrufen noch mailen möchte, nutzt einfach das Formular.

Häufige Fragen

Liegt meine Wohnung am Buckower Ring in einem Milieuschutzgebiet?

Nein, der Buckower Ring wurde 2024 zwar in einem Grobscreening betrachtet, aber ein förmliches Prüfverfahren ist laut Senat derzeit nicht geplant (Stand November 2025). Für Umbauten in Ihrer Wohnung brauchen Sie deshalb keine Genehmigung nach dem Milieuschutz.

Gilt die Mietpreisbremse auch in Marzahn-Hellersdorf, obwohl die Mieten niedrig sind?

Ja, denn die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung erfasst die ganze Stadt und gilt bis 31.12.2029. Bei einer Neuvermietung darf die Miete deshalb höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ganz gleich, wie niedrig das Niveau im Bezirk ist.

Mein Haus in Kaulsdorf ist vermietet. Wie begründe ich eine Mieterhöhung ohne Mietspiegel?

Der Berliner Mietspiegel enthält für Ein- und Zweifamilienhäuser keine Werte, deshalb stützen Sie die Erhöhung auf andere Belege. Infrage kommen das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen, eine Mietdatenbank oder drei vergleichbare Wohnungen (§ 558a BGB), und auch hier gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren.

Meine Miete liegt unter 7 Euro je Quadratmeter. Wie stark darf sie nach einer Modernisierung steigen?

Umlegen dürfen Sie jährlich 8 Prozent der Kosten, die auf die Wohnung entfallen, abzüglich des Erhaltungsanteils. Weil Ihre Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter lag, darf sie dadurch innerhalb von sechs Jahren aber um höchstens 2 Euro je Quadratmeter steigen (§ 559 Abs. 3a BGB). Bei einer neuen Heizung sind die Grenzen noch enger.

Ich besitze eine Eigentumswohnung in einem Marzahner Plattenbau. Verwalten Sie die?

Ja, als Sondereigentumsverwaltung für Ihre vermietete Wohnung, bei der wir uns um Mietvertrag, Miete, Kaution und die Abrechnung mit Ihrem Mieter kümmern. Das Haus selbst bleibt beim WEG-Verwalter, den die Gemeinschaft bestellt hat.

Darf ich mein Mehrfamilienhaus in Biesdorf in Eigentumswohnungen aufteilen?

Bei mehr als fünf Wohnungen nur mit Genehmigung, das regelt die stadtweite Verordnung nach § 250 BauGB bis 31.12.2030. Für kleinere Häuser gibt es in Marzahn-Hellersdorf dagegen keine Genehmigungspflicht aus dem Milieuschutz. Werden umgewandelte Wohnungen verkauft, gilt für Eigenbedarfskündigungen allerdings eine Sperrfrist von zehn Jahren.

Muss ich einen längeren Leerstand in Marzahn-Hellersdorf melden?

Ja, ab drei Monaten beim Wohnungsamt in der Brodauer Straße 16 bis 22, hier genauso wie in der Innenstadt (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Als Zweckentfremdung zählt der Leerstand nur, wenn kein Ausnahmegrund wie eine zügige Renovierung oder ernsthafte Mietersuche vorliegt. Bei einem Mieterwechsel planen wir die Neuvermietung deshalb so, dass die Wohnung möglichst nahtlos wieder vermietet ist.

Kommen Sie für Übergaben auch bis nach Mahlsdorf?

Ja, auch wenn es vom Kurfürstendamm 96 bis zum Rathaus am Alice-Salomon-Platz rund 31 Kilometer sind, mit dem Auto ohne Stau etwa 42 Minuten. Deshalb steht für jede Übergabe und jede Begehung vorher ein fester Termin, und Handwerkertermine stimmen wir mit Ihren Mietern und den Betrieben ab.

Darf ich bei der Neuvermietung die höhere Miete des Vormieters weiter verlangen?

Ja, denn die Vormiete ist eine Ausnahme von der Mietpreisbremse (§ 556e Abs. 1 BGB), wobei Minderungen und Erhöhungen aus dem letzten Jahr des alten Mietverhältnisses nicht mitzählen. Der neue Mieter muss allerdings vor Vertragsschluss in Textform erfahren, wie hoch die Vormiete war.

Brauche ich für ein zweites Bad in meiner Wohnung in Hellersdorf eine Genehmigung vom Bezirk?

Nach dem Milieuschutz nicht, weil der Bezirk kein soziales Erhaltungsgebiet hat, während ein zweites Bad in einem Milieuschutzgebiet in der Regel nicht genehmigungsfähig wäre. Liegt Ihre Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, stimmen Sie Arbeiten an gemeinsamen Leitungen aber vorher mit dem WEG-Verwalter ab.

Gepflegtes Treppenhaus in einem Berliner Altbau mit Holzgeländer und Fliesenboden

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