Hausverwaltung Reinickendorf: von Tegel bis Märkisches Viertel

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Reinickendorf reicht vom Märkischen Viertel bis zu den Einfamilienhäusern in Hermsdorf, und entsprechend verschieden sind die Häuser, die hier vermietet werden. Wir übernehmen die laufende Verwaltung, vom Mieteingang über Reparaturen bis zur Betriebskostenabrechnung, für ein Mietshaus im Ortsteil Reinickendorf ebenso wie für eine Wohnung in Tegel oder ein Zweifamilienhaus in Hermsdorf. Welche Regeln für Ihre Miete gelten, hängt dabei stark vom Ortsteil ab. Beim Milieuschutz zeigt sich das besonders deutlich, denn es gibt ihn nur in zwei Gebieten, am Letteplatz und an der Scharnweberstraße, beide im Ortsteil Reinickendorf.

In Tegel, Wittenau oder im Märkischen Viertel gilt diese Genehmigungspflicht nicht, dafür liegen dort andere Themen auf dem Tisch. Das kann die richtige Spalte im Mietspiegel sein oder die Frage, was die neuen Wohnungen am alten Flughafen Tegel für die Nachbarschaft bedeuten.

Reinickendorf zählte Ende 2025 genau 271.755 Einwohner in elf Ortsteilen, 0,9 Prozent weniger als ein Jahr zuvor, und das ist der stärkste Rückgang aller Bezirke. Leer werden die Wohnungen dadurch nicht, im Gegenteil: Die 134.005 Wohnungen sind hier am dichtesten belegt, auf jede kommen 2,05 Bewohner, mehr als in jedem anderen Bezirk (IBB, Stand 2024).

Reinickendorf zwischen Großsiedlung und Einfamilienhaus

Im Bezirk gibt es beides, Wohngebiete fast ganz in privater Hand und Großsiedlungen, die fast vollständig Wohnungsgesellschaften gehören. Für die Verwaltung zählt deshalb zuerst, in welcher Umgebung Ihr Haus steht.

Steckbrief Reinickendorf: Einwohner, zwei Milieuschutzgebiete, Wohnlagen, Märkisches Viertel, Weiße Stadt

Wie groß die Spanne ist, zeigt das Liegenschaftskataster. In Konradshöhe/Tegelort und in Hermsdorf Ost/Waldsee gehören je 97 Prozent der Wohnbauflächen Privatleuten. Ganz anders an der Treuenbrietzener Straße, wo 96 Prozent in der Hand landeseigener Gesellschaften sind, und im Märkischen Zentrum mit 76,5 Prozent. Über den ganzen Bezirk gehören nach unserer flächengewichteten Auswertung dieser Daten 65,7 Prozent der Wohnbauflächen natürlichen Personen (Senatsverwaltung, Stand Oktober 2025).

Quartier	Was dort steht	Was es für Vermieter heißt
Letteplatz, Scharnweberstraße	zwei Milieuschutzgebiete im Ortsteil Reinickendorf	Umbau und Modernisierung nur mit Genehmigung
Tegel und Umfeld TXL	38.453 Einwohner im Ortsteil, Fördergebiet am früheren Flughafen	geplanter Neubau in der Nachbarschaft, Lärm an Hauptstraßen und Autobahn
Märkisches Viertel	rund 16.400 Wohnungen in Häusern mit bis zu 18 Geschossen	fast vollständig bei Gesellschaften und einer Genossenschaft
Weiße Stadt	UNESCO-Welterbe mit 1.268 Wohnungen	einzelne Wohnungen privat, Denkmalgenehmigung bei Änderungen
Konradshöhe, Tegelort, Hermsdorf Ost	Einfamilienhausgebiete, fast ganz privat	Mietspiegel gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser

Das Märkische Viertel ist das eine Ende dieser Spanne. Es entstand zwischen 1963 und 1975, geplant für 40.000 Menschen, mit rund 16.400 Wohnungen auf 3,2 Quadratkilometern. Die landeseigene GESOBAU besitzt dort 15.200 Wohnungen und hat von 2008 bis 2015 nahezu ihren gesamten Bestand im Viertel energetisch modernisiert. Weitere 1.170 Wohnungen gehören einer Genossenschaft und einer zweiten landeseigenen Gesellschaft, und private Vermieter sind im Märkischen Viertel deshalb die seltene Ausnahme.

Am anderen Ende der Spanne stehen die Einfamilienhäuser, und von ihnen kommen weiter neue dazu. Von den 5.017 Wohnungen, die von 2015 bis 2024 in Reinickendorf dazukamen, lagen 18,60 Prozent in Ein- und Zweifamilienhäusern (IBB). Wer so ein Haus vermietet, begründet eine Mieterhöhung meist mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten, denn der Mietspiegel erfasst es nicht. Laut BGH ist er im Einzelfall trotzdem als Begründung zulässig (VIII ZR 58/08).

Milieuschutz am Letteplatz und an der Scharnweberstraße

Die beiden sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks liegen im gleichnamigen Ortsteil Reinickendorf. Das Gebiet Letteplatz gilt seit dem 30.12.2018, das Gebiet Scharnweberstraße/Klixstraße kam im Oktober 2021 dazu.

Das Gebiet Letteplatz umfasst rund 92 Hektar mit etwa 13.000 Einwohnern, das jüngere liegt im Westen des Ortsteils, nahe dem Kurt-Schumacher-Platz (Bezirksamt Reinickendorf). Für Ihr Haus gilt in beiden dasselbe: Rückbau, Umbau und Nutzungsänderung brauchen eine Genehmigung, geprüft nach den Berliner Kriterien vom April 2026. Was danach in der Regel genehmigt wird und was nicht, erklärt der Ratgeber zu Genehmigungen im Erhaltungsgebiet.

Mit diesen Kriterien kam eine Regel für befristetes Vermieten hinzu, die man leicht übersieht, wenn man nur an Umbauten denkt. Wer eine bisher unbefristet vermietete Wohnung in einem der Gebiete befristet vermieten will, braucht seitdem eine Genehmigung. Genehmigungsfähig sind ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB und die Untervermietung der eigenen Haupt- oder Nebenwohnung, andere Befristungen grundsätzlich nicht. Diese Praxis hielt vor dem Verwaltungsgericht Berlin stand, Entscheidung vom 10.09.2026 (VG 19 K 95/26).

Ihre Anträge gehen an den Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz im Stadtentwicklungsamt, Eichborndamm 215, im Rathaus Reinickendorf in Wittenau. Praktisch ist, dass dieselbe Stelle auch Untere Denkmalschutzbehörde und damit für die Weiße Stadt zuständig ist. Wer in einem der beiden Gebiete ein Haus mit bis zu fünf Wohnungen aufteilen will, braucht eine Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung, bei größeren Häusern greift berlinweit § 250 BauGB.

Beispiel. Ein Mietshaus mit acht Wohnungen im Gebiet Letteplatz soll Balkone bekommen, wo bisher keine sind. Grundsätzlich geht das, denn ein Erstanbau unter 4 Quadratmetern in Standardausführung ist nach den Berliner Kriterien genehmigungsfähig, ein zweiter Freisitz an einer Wohnung mit Balkon dagegen nicht. Bau und Antrag steuern Sie mit Ihrem Architekten. Wir liefern die Unterlagen zum Bestand und rechnen danach die Mieterhöhung (§ 559 BGB): 8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 Euro je Quadratmeter und Monat in sechs Jahren.

Neubau-Mehrfamilienhaus mit hellem Putz, bodentiefen Fenstern und Balkonen

Tegel nach dem Flughafen: Schumacher Quartier und Umfeld TXL

Wo bis Ende 2020 Flugzeuge starteten, plant Berlin heute neue Wohnquartiere, auf dem alten Flughafen und daneben. Für Vermieter in Tegel bedeutet das künftig mehr Neubau in der Nachbarschaft und schon heute ein Fördergebiet der Stadterneuerung mit mehreren Siedlungen.

Das größte Vorhaben ist das Schumacher Quartier, das auf 46 Hektar mit über 5.000 Wohnungen für mehr als 10.000 Menschen entsteht. Dazu kommen im Gebiet TXL Nord bis zu 2.000 Wohneinheiten und auf dem Gelände der Karl-Bonhoeffer-Nervenklinik etwa 600 Wohnungen in einem Denkmalensemble (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung). Das Fördergebiet „Umfeld TXL“ umfasst die Cité Guynemer, die Cité Pasteur, die Sternstraßensiedlung und den Kurt-Schumacher-Platz. Als Belastung nennt die Senatsverwaltung dort den Lärm von Hauptverkehrsstraßen und Autobahn.

Bei der Hausverwaltung für Neubauwohnungen in Tegel schauen wir deshalb zuerst auf das Datum der Erstvermietung, weil davon abhängt, welche Miete Sie verlangen dürfen. Wurde eine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet, ist sie von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Der Mieter muss davon allerdings vor seiner Vertragserklärung in Textform erfahren. Für Häuser, die erst nach 2024 bezugsfertig werden, enthält der Mietspiegel 2026 außerdem keine Werte.

Im Ortsteil Tegel lebten Ende 2025 genau 38.453 Menschen (Einwohnerregister). Für ein ganzes Haus übernehmen wir dort die Mietverwaltung vom Mieteingang bis zur Abrechnung, für eine einzelne Eigentumswohnung das Mietverhältnis, während die Gemeinschaft bei ihrem WEG-Verwalter bleibt.

Handwerker tauscht ein Thermostatventil an einem Heizkörper unter einem Altbaufenster

Weiße Stadt: Welterbe mit einzelnen privaten Wohnungen

Die Weiße Stadt gehört zum UNESCO-Welterbe, und für jede Wohnung dort gilt der Denkmalschutz, auch für die einzelnen, die privaten Eigentümern gehören. Die meisten Wohnungen besitzt ein großes Wohnungsunternehmen.

Die Siedlung rund um Aroser Allee, Schillerring und Emmentaler Straße entstand von 1929 bis 1931. Sie hat 1.268 Wohnungen mit ein bis dreieinhalb Zimmern, und 80 Prozent davon haben höchstens zweieinhalb Zimmer (Landesdenkmalamt). Damals dachte man groß: Ursprünglich hatte die Siedlung ein eigenes Fernheizwerk und eine Zentralwäscherei, beide wurden Ende der 1960er Jahre abgebrochen. Ein denkmalpflegerisches Erneuerungsprogramm begann 1982.

Eine Wohnung im Welterbe zu besitzen, ist etwas Besonderes, bringt aber zunächst eine Erhaltungspflicht mit sich. Veränderungen an Substanz oder Erscheinungsbild brauchen eine Genehmigung, und das gilt auch für Fenster, Türen oder Fassadenteile. In der Weißen Stadt übernehmen wir die Verwaltung Ihrer einzelnen Wohnung und rechnen die Nebenkosten aus der Hausgeldabrechnung für Ihren Mieter ab. Bevor in der Wohnung repariert wird, weisen wir Sie auf eine mögliche Denkmalgenehmigung hin, die Sie bei der Behörde beantragen. Arbeiten an Fassade und Dach gehören dagegen zum Gemeinschaftseigentum und laufen über den WEG-Verwalter.

Leere, frisch gestrichene Altbauwohnung mit Dielenboden und Flügeltüren

Mieten in Reinickendorf: Wohnlage, West-Spalte, Angebotsmiete

Bei den Wohnlagen ist Reinickendorf erstaunlich durchschnittlich, denn im Mietspiegel 2024 entsprach ihre Verteilung fast genau dem Berliner Schnitt. Für Häuser der Baujahre 1973 bis 1990 gelten hier außerdem die West-Spalten.

Ausgewertet wurden 41.639 Adressen, von denen 29,6 Prozent in einfacher, 51,2 Prozent in mittlerer und 19,2 Prozent in guter Wohnlage lagen (Drucksache 19/20066). Berlinweit waren es damals 28,5, 52,1 und 19,4 Prozent. Im Mietspiegel 2026, gültig seit dem 28.05.2026, wurden allerdings alle Adressen neu eingestuft, und deshalb schlagen wir die Lage vor jeder Mieterhöhung neu nach, statt mit alten Werten zu rechnen.

Wer 2025 in Reinickendorf eine Wohnung inserierte, verlangte im Median 12,80 Euro je Quadratmeter nettokalt, knapp 3 Euro weniger als im Berliner Median von 15,78 Euro (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025). Was Sie selbst verlangen dürfen, entscheidet aber die Vergleichsmiete, denn bei Wiedervermietung sind höchstens zehn Prozent darüber zulässig, und die Ausnahmen erklärt der Ratgeber zur Berliner Mietpreisbremse. Und im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, so will es die Berliner Kappungsgrenze bis zum 10.05.2028.

Sanierte Gründerzeit-Fassade mit Stuck, Balkonen und Straßenbäumen

Wege nach Reinickendorf: Begehung, Übergabe, Ämter

Termine im Haus machen wir in jedem Ortsteil, von Borsigwalde bis Lübars, und der Weg dorthin ist überschaubar. Das Rathaus Reinickendorf am Eichborndamm liegt etwa 12 Kilometer vom Kurfürstendamm 96 entfernt.

Öffentlich geht es mit dem Bus M19 und den Linien U9 und U8 in etwa 45 Minuten, mit dem Auto ohne Verkehr in etwa 18 Minuten. Einmal im Jahr gehen wir mit Protokoll durch Ihr Haus, und bei Mieterwechseln nehmen wir die Wohnung ab und übergeben sie neu. Alles andere, von der Abrechnung bis zum Schriftverkehr mit dem Amt, läuft digital.

Anliegen	Stelle	Anschrift
Milieuschutz, Denkmalschutz	Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz	Eichborndamm 215
Leerstand, Ferienwohnung	Wohnungsamt	Eichborndamm 215
Fragen zum Mietspiegel	Fachbereich Wohnen	Neheimer Straße 63

Steht eine Wohnung länger als drei Monate leer, zeigt der Eigentümer das dem Wohnungsamt an (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Eine Zweckentfremdung ist der Leerstand nur, wenn kein Grund aus § 2 Abs. 2 ZwVbG vorliegt, etwa eine zügige Renovierung oder eine ernsthafte Suche nach Mietern. Am einfachsten ist es, wenn die Frage gar nicht erst aufkommt, und deshalb suchen wir schon zwischen Kündigung und Auszug nach dem nächsten Mieter.

Reinickendorf neben Spandau, Mitte und Pankow

Eine Verbindung zu den Nachbarn ist die Berliner Moderne: Die Weiße Stadt gehört ebenso zu ihren Siedlungen wie die Ringsiedlung Siemensstadt in Spandau und Charlottenburg-Wilmersdorf. Für alle diese Siedlungen gelten die Erhaltungspflicht und eine Genehmigungspflicht für Änderungen an Substanz und Erscheinungsbild.

Beim Mietspiegel gehen die Nachbarn dagegen getrennte Wege. Für Häuser in Pankow gelten bei den Baujahren 1973 bis 1990 die Spalten „Ost mit Wendewohnungen“. Im Bezirk Mitte gilt das nur für den früheren Ost-Bezirk Mitte, nicht für die früheren West-Bezirke Wedding und Tiergarten. In Reinickendorf sind es die West-Spalten, und wer Häuser auf beiden Seiten hat, liest in derselben Tabelle verschiedene Spalten.

Ihr Haus in Reinickendorf: so geht es los

Viel brauchen wir für ein erstes Gespräch nicht: die Adresse, die Zahl der Einheiten und den Stand der bisherigen Verwaltung. Vorher prüfen wir, ob Ihr Haus in einem der beiden Erhaltungsgebiete oder in der Weißen Stadt liegt, denn davon hängt ab, worüber wir zuerst sprechen sollten. Ein Anruf unter 030 7593 9313 genügt, ebenso eine Mail an kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de, und auch über das Formular erreicht uns Ihre Anfrage.

Häufige Fragen

Liegt mein Haus in Tegel im Milieuschutzgebiet?

Nein, denn die beiden sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks, Letteplatz und Scharnweberstraße/Klixstraße, liegen im Ortsteil Reinickendorf. In Tegel brauchen Modernisierungen deshalb keine Genehmigung nach dem Erhaltungsrecht, die übrigen Berliner Regeln gelten dort aber genauso.

Ich habe ein Haus am Letteplatz. Seit wann gilt dort der Milieuschutz?

Seit dem 30.12.2018, und das Gebiet ist groß: Es umfasst rund 92 Hektar mit etwa 13.000 Einwohnern. Umbauten, Modernisierungen und Nutzungsänderungen müssen dort vorher vom Stadtentwicklungsamt genehmigt werden, also noch bevor die Arbeiten beginnen.

Darf ich meine Wohnung an der Scharnweberstraße befristet vermieten?

War die Wohnung bisher unbefristet vermietet, braucht eine befristete Vermietung in Berliner Erhaltungsgebieten seit April 2026 eine Genehmigung. Genehmigungsfähig sind ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB und die Untervermietung der eigenen Haupt- oder Nebenwohnung, und diese Praxis hat das Verwaltungsgericht Berlin am 10.09.2026 in erster Instanz bestätigt.

Verwalten Sie auch Neubauwohnungen im Schumacher Quartier?

Ja, sobald dort die ersten Wohnungen vermietet werden, und für solche Neubauten gilt eine Ausnahme, die Sie kennen sollten. Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Diese Ausnahme müssen Sie dem Mieter allerdings vor Vertragsschluss in Textform mitteilen, und das übernehmen wir bei der Vermietung.

Meine Wohnung liegt in der Weißen Stadt. Was bedeutet das Welterbe für mich als Vermieter?

Vor allem eine Erhaltungspflicht, denn die Siedlung steht unter Denkmalschutz. Änderungen an Substanz oder Erscheinungsbild genehmigt der Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz am Eichborndamm. Den Antrag dort stellen Sie, und vor jedem Auftrag, der über eine kleine Reparatur hinausgeht, weisen wir Sie darauf hin.

Kommen Sie für Übergaben auch nach Frohnau oder Lübars?

Ja, Übergaben und Begehungen machen wir in jedem Ortsteil im Haus, und Handwerkertermine sprechen wir mit Mietern und Betrieben ab. Zum Vergleich: Unser Weg vom Kurfürstendamm 96 zum Rathaus am Eichborndamm ist etwa zwölf Kilometer lang.

Welche Spalte im Mietspiegel gilt für mein Haus von 1988 in Wittenau?

Die West-Spalte, denn Reinickendorf zählt im Berliner Mietspiegel zu den ehemaligen West-Bezirken. Für Baujahre 1986 bis 1990 nehmen wir deshalb die Spalte „1986–1990 West“. Die Wohnlage Ihrer Adresse prüfen wir im Mietspiegel 2026 trotzdem neu, weil dort alle Lagen neu eingestuft wurden.

Wo melde ich in Reinickendorf einen längeren Leerstand?

Beim Wohnungsamt Reinickendorf am Eichborndamm 215, und zwar sobald der Leerstand drei Monate dauert (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Gibt es keinen Ausnahmegrund wie eine zügige Renovierung oder ernsthafte Vermietungsbemühungen, ist er eine Zweckentfremdung. Der Regelsatz für ein Bußgeld liegt dann laut Senatsmitteilung 1/2026 bei 1.500 bis 2.500 Euro je Monat und Wohnung, was sich bei einer längeren Lücke schnell summiert.

Übernehmen Sie auch ein vermietetes Zweifamilienhaus in Hermsdorf?

Ja, auch ein kleines Objekt verwalten wir mit Mieteingang, Abrechnung und Reparaturen. Bei der Miete gibt es allerdings eine Besonderheit, denn der Berliner Mietspiegel gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser nicht. Eine Mieterhöhung begründen Sie dort meist mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten, den Mietspiegel lässt der BGH dafür nur im Einzelfall zu.

Wie hoch ist die Angebotsmiete in Reinickendorf?

Laut IBB-Wohnungsmarktbericht lag der Median der Angebotsmieten 2025 bei 12,80 Euro je Quadratmeter nettokalt, berlinweit bei 15,78 Euro. Für Ihre Wohnung zählt aber die ortsübliche Vergleichsmiete, und die ermitteln wir vor jeder Neuvermietung.

Gepflegtes Treppenhaus in einem Berliner Altbau mit Holzgeländer und Fliesenboden

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