Sanierte Gründerzeit-Fassade mit Stuck, Balkonen und Straßenbäumen

Mietverwaltung und Sondereigentum

Milieuschutz in Berlin: Regeln für Vermieter und Eigentümer

Wer in Berlin im Milieuschutzgebiet vermietet, braucht für viele Umbauten erst die Genehmigung des Bezirks. Das betrifft 82 soziale Erhaltungsgebiete, seit April 2026 nach neuen Kriterien.

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Liegt Ihr Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, redet das Bezirksamt mit, sobald Sie an Gebäude oder Wohnungen etwas verändern wollen. Für viele Eigentümer ist das ungewohnt, denn es ist ihr Haus und ihr Geld, und trotzdem braucht schon ein neuer Balkon die Zustimmung des Amts. Berlin hat derzeit 82 solcher Gebiete, die im Alltag Milieuschutzgebiete heißen. Genehmigen lassen müssen Sie dort Rückbau, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen, dazu die Umwandlung kleinerer Häuser in Eigentumswohnungen, und seit dem 18.04.2026 prüfen alle Bezirke dabei nach denselben neuen Kriterien.

Betroffen ist damit ein großer Teil des Berliner Mietwohnungsbestands, denn in den Gebieten liegen 661.935 Wohnungen, knapp ein Drittel aller Wohnungen der Stadt (Stand 31.12.2024, Senatsverwaltung). Wer beim Milieuschutz nur an Gründerzeithäuser mit Stuckfassade denkt, unterschätzt ihn deshalb leicht. Auch Siedlungen aus der Zeit zwischen den Weltkriegen gehören dazu, ebenso Teile von Großsiedlungen wie der Gropiusstadt.

Wie Sie prüfen, ob Ihr Haus betroffen ist

Ob Ihre Adresse dazugehört, legt die Rechtsverordnung des jeweiligen Bezirks fest, ein Text, den kaum jemand zum Vergnügen liest. Schneller ans Ziel kommen Sie mit der Straßenliste der Senatsverwaltung, die alle Gebiete mit Straßen und Hausnummern aufführt (Stand 21.02.2026).

Balkendiagramm: soziale Erhaltungsgebiete je Berliner Bezirk, von 14 in Mitte und Pankow bis keinem

Liste und Übersicht finden Sie auf der Seite der Senatsverwaltung zum sozialen Erhaltungsrecht. Rechtlich maßgeblich bleibt allerdings die Verordnung des Bezirks, und eine sichere Auskunft gibt deshalb nur das Stadtentwicklungsamt, das auch über die Anträge entscheidet. Fragen Sie dort nach, bevor Sie ein Haus kaufen, modernisieren oder eine Wohnung befristet vermieten. Auf eine alte Auskunft sollten Sie sich dabei nicht verlassen, denn Gebiete kommen hinzu und werden überprüft, sodass eine Antwort von vor einigen Jahren heute wenig hilft.

Wie ungleich die Gebiete über die Stadt verteilt sind, zeigt schon ihre Zahl je Bezirk.

Bezirk	soziale Erhaltungsgebiete
Mitte	14
Pankow	14
Friedrichshain-Kreuzberg	11
Neukölln	10
Tempelhof-Schöneberg	10
Charlottenburg-Wilmersdorf	9
Spandau	3
Steglitz-Zehlendorf	3
Lichtenberg	3
Treptow-Köpenick	3
Reinickendorf	2
Marzahn-Hellersdorf	keines

Quelle: Straßenliste der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Stand 21.02.2026, je Bezirk ausgezählt.

Am dichtesten ist der Schutz in Friedrichshain-Kreuzberg mit seinen elf Erhaltungsgebieten. Rund 81 Prozent der Einwohner leben dort in einem solchen Gebiet, berechnet nach dem Monitoringbericht für die Senatsverwaltung mit Stand Ende 2024. In Mitte ballen sich zwölf der 14 Gebiete in Wedding, Gesundbrunnen und Moabit, während die meisten Pankower Gebiete in Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow liegen. Auch innerhalb der Bezirke verteilen sich die Gebiete ganz unterschiedlich. In Neukölln reicht der Milieuschutz vom Reuterplatz bis in die Gropiusstadt, im Bezirk Tempelhof-Schöneberg liegen dagegen acht von zehn Gebieten im Ortsteil Schöneberg.

Was im Erhaltungsgebiet genehmigt wird und was nicht

Eine Genehmigung brauchen Sie für Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Verschlossen ist die Tür damit aber nicht, denn die Genehmigung muss unter anderem erteilt werden, wenn eine Maßnahme den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung herstellt (§ 172 Abs. 4 BauGB).

Woran das Bezirksamt dabei misst, steht seit dem 18.04.2026 in einer neuen Verwaltungsvorschrift zu den Genehmigungskriterien. Sie stammt vom 07.04.2026, erschien im Amtsblatt vom 17.04.2026 und hat die Vorschrift vom 18.11.2024 ersetzt.

Maßnahme	Bewertung nach den Prüfkriterien
Ersteinbau eines Standardbads	genehmigungsfähig
zweites Bad oder zweites WC	nicht genehmigungsfähig, außer bei mindestens fünf Wohnräumen
erster Balkon unter 4 m² in Standardausführung	genehmigungsfähig
zweiter Balkon oder Freisitz	nicht genehmigungsfähig
Aufzug bei bis zu vier oberirdischen Geschossen	nicht genehmigungsfähig
Aufzug bei mehr als vier Geschossen	grundsätzlich genehmigungsfähig als Standardaufzug: außen angebaut, Schacht höchstens 2,25 m², höchstens 1 m/s, Kosten unter dem Schwellenwert der Baukostenliste
Wohnungen teilen oder zusammenlegen	nicht genehmigungsfähig, auch zusammen mit einem neuen Dachgeschoss
nicht erforderliche Grundrissänderung, etwa Wohnküche, andere Zimmerzahl, Umbau eines voll ausgestatteten Bads	nicht genehmigungsfähig
Funktionsräume und Wohnräume tauschen	nicht genehmigungsfähig
Fußbodenheizung, Kamin, hochwertiges Parkett, Video-Gegensprechanlage, Doppelwaschbecken, bodentiefe Fenster	nicht genehmigungsfähig
energetische Modernisierung	bis zu den Mindestanforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes, darüber nur ohne stärkere Belastung der Mieter
Rückbau	nicht genehmigungsfähig
Balkonkraftwerk	keine Genehmigung nötig

Selbst ein Aufzug, der alle Kriterien erfüllt, kann noch abgelehnt werden, wenn im Gebiet eine überdurchschnittliche Verdrängungsgefahr besteht. Im Alltag schwieriger ist aber eine andere Grenze, nämlich die zwischen Instandsetzung und Änderung, denn sie ist nicht immer eindeutig. Bei Fenstern oder im Bad zerbricht man sich darüber besser vor dem Auftrag den Kopf als danach. Im Zweifel klären Sie die Frage deshalb vor der Beauftragung mit dem Stadtentwicklungsamt.

Beispiel: drei Vorhaben in einem Altbau

Beispiel. Ein Altbau in einem Erhaltungsgebiet hat vier oberirdische Geschosse und zwölf Wohnungen, und gerade ist eine davon frei geworden. Der Eigentümer möchte den Mieterwechsel nutzen, um dort einen Balkon anzubauen und das Bad mit Fußbodenheizung zu erneuern, und für das ganze Haus denkt er außerdem über einen Aufzug nach. Es ist der Moment, in dem man endlich umsetzen will, was man sich seit Jahren für das Haus vorgenommen hat.

Beim Balkon stehen die Chancen gut, denn der erste Balkon unter 4 m² in Standardausführung ist genehmigungsfähig, solange die Wohnung noch keinen Freisitz hat. Die Fußbodenheizung dagegen gilt als besonders hochwertige Ausstattung und wird nicht genehmigt. Ob die Erneuerung des Bads ohne sie und ohne neuen Grundriss überhaupt eine Genehmigung braucht, klärt der Eigentümer vorab mit dem Bezirk. Beim Aufzug ist die Sache schnell entschieden, denn bei vier Geschossen lehnt der Bezirk ihn ab.

Möchte der Eigentümer das Haus später in Eigentumswohnungen aufteilen, braucht er wegen der zwölf Wohnungen außerdem eine Genehmigung nach der stadtweiten Verordnung. Für seine Planung heißt das unterm Strich: Balkon beantragen, Bad in Standardausführung, Aufzug streichen.

Begrünter Hinterhof eines Gründerzeit-Mietshauses mit Fahrradständern

Modernisierung und Miete im Erhaltungsgebiet

Eine eigene Mietregel enthält der Milieuschutz nicht, denn er regelt bauliche Maßnahmen, Nutzungen und Umwandlungen. Auf die Miete wirkt er trotzdem, und zwar über die Modernisierung: Was das Bezirksamt nicht genehmigt, darf nicht gebaut werden, und damit entfällt auch die Umlage.

Für Vermieter gehört die Genehmigung deshalb an den Anfang der Planung, noch vor Angebote, Ankündigung und Umlage. Wer schon Handwerkerangebote eingeholt und den Mietern eine Modernisierung angekündigt hat, möchte nicht erst dann erfahren, dass der Bezirk nicht mitspielt. Wie Mietspiegel und Kappungsgrenze eine Erhöhung begrenzen und was für die Modernisierungsumlage gilt, rechnet der Ratgeber zur Mieterhöhung in Berlin an einem Beispiel durch.

Wohnen auf Zeit braucht seit April 2026 einen Antrag

Eine Neuerung der Prüfkriterien betrifft gar keinen Umbau, sondern die befristete Vermietung. Wer eine bisher unbefristet vermietete Wohnung künftig befristet vermietet oder untervermietet, ändert damit ihre Nutzung und braucht dafür eine Genehmigung.

Genehmigen lässt sich dabei nur zweierlei, nämlich ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB und die Untervermietung der eigenen Haupt- oder Nebenwohnung. Andere Befristungen, etwa die klassischen Angebote für Wohnen auf Zeit, sind grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Das Verwaltungsgericht Berlin hat diese Praxis in einer Entscheidung vom 10.09.2026 bestätigt (VG 19 K 95/26). Wer im Milieuschutzgebiet mit Wohnen auf Zeit kalkuliert hatte, muss deshalb neu rechnen.

Für Ferienwohnungen und kurze Vermietungen kommt das Zweckentfremdungsverbot in Berlin noch hinzu, und zwar stadtweit und unabhängig vom Milieuschutz. Die Neuvermietung, die wir für Eigentümer übernehmen, ist dagegen die klassische unbefristete Vermietung, und sie fällt nicht unter diese Antragspflicht.

Umwandlung in Eigentumswohnungen

Ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen, ist für viele Eigentümer ein Gedanke für später, wenn es um Erbe oder Verkauf geht. In Berlin brauchen Sie dafür in vielen Fällen eine Genehmigung, und welche Verordnung greift, hängt von der Zahl der Wohnungen im Haus ab.

Haus	Regel	Geltung
mehr als fünf Wohnungen, ganz Berlin	Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB	01.01.2026 bis 31.12.2030
bis zu fünf Wohnungen im Erhaltungsgebiet	Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB	13.03.2025 bis 12.03.2030
bis zu fünf Wohnungen außerhalb eines Erhaltungsgebiets	keine der beiden Verordnungen	–

Für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen hat die stadtweite Verordnung Vorrang, auch im Erhaltungsgebiet. Ausgeschlossen ist eine Aufteilung trotzdem nicht, denn in einigen Fällen muss die Genehmigung erteilt werden, etwa bei einem Nachlass oder beim Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter. Dazu zählen auch die Eigennutzung durch Familienangehörige, Unzumutbarkeit und bereits vorgemerkte Ansprüche.

Neuer Wohnraum, der durch Aufstockung, Anbau oder Dachausbau entsteht, ist von der Genehmigungspflicht ausgenommen. In allen übrigen Fällen stellen Sie den Antrag beim Bezirksamt. Wie stark die Verordnungen wirken, zeigt die Statistik: Die Zahl der Umwandlungen in Berlin sank von 28.783 im Jahr 2021 auf 1.552 im Jahr 2024.

Zehn Jahre Kündigungssperre nach Umwandlung und Verkauf

Die Umwandlung hat eine Folge, die vor allem Käufer kennen sollten. Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und danach verkauft, kann der Käufer in Berlin zehn Jahre lang weder wegen Eigenbedarfs noch zur Verwertung kündigen. Ohne Landesverordnung wären es nur drei Jahre (§ 577a BGB).

Grundlage ist die Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung, die vom 01.10.2023 bis zum 30.09.2033 gilt und ganz Berlin erfasst, nicht nur die Milieuschutzgebiete. Wer eine solche Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, sollte die Frist deshalb vor dem Kauf ausrechnen, denn zehn Jahre sind lang, wenn man bald selbst dort wohnen wollte.

Vorkaufsrecht: was davon geblieben ist

Beim Verkauf eines Hauses im Milieuschutzgebiet fällt schnell das Wort Vorkaufsrecht, doch davon ist wenig übrig. Das Bundesverwaltungsgericht hat am 09.11.2021 entschieden, dass es nur noch in wenigen, besonders gelagerten Fällen ausgeübt werden kann (4 C 1.20).

In der Berliner Praxis prüft der Bezirk heute beim Verkauf zuerst eine Abwendungsvereinbarung mit dem Käufer. Verweigert der Käufer sie, übt der Bezirk ein bestehendes Vorkaufsrecht in der Regel zugunsten Dritter aus, etwa eines landeseigenen Wohnungsunternehmens.

Ob es dabei bleibt, ist offen, denn geplant ist eine Änderung des Baugesetzbuchs. Der Bund will einen neuen Vorkaufstatbestand für Milieuschutzgebiete schaffen und Umgehungen über Share Deals erschweren (Kabinettsbeschluss vom 27.05.2026, geplant, Stand Oktober 2026).

Was die Hausverwaltung im Erhaltungsgebiet übernimmt

Für uns beginnt der Milieuschutz am ersten Tag, denn bei der Übernahme legen wir alle Daten und Dokumente digital an und gleichen die Adresse mit der Straßenliste der Erhaltungsgebiete ab. So wissen wir von Anfang an, bei welchen Arbeiten wir genauer hinschauen müssen. Reparaturen beauftragen wir bis zur Freigabegrenze selbst. Könnte eine Arbeit am Bad oder an den Fenstern aber mehr ändern als nur instand setzen, weisen wir Sie vorher auf die Genehmigungspflicht hin. Den Antrag beim Stadtentwicklungsamt stellen dann Sie.

Größere Modernisierungen planen Sie mit Ihrem Architekten, und wir liefern dafür Mieterliste, Wohnungsdaten und Begehungsprotokolle. Ist die Genehmigung erteilt, berücksichtigen wir sie später auch bei der Mieterhöhung, damit die Umlage zu dem passt, was das Amt freigegeben hat. Wie Bericht, Begehung und Freigabegrenze bei einem ganzen Mietshaus zusammenspielen, steht bei der Hausverwaltung für Berliner Zinshäuser.

Ihr Haus im Milieuschutz verwalten lassen

Am Anfang steht oft ein Vorhaben, das Ihnen schon länger durch den Kopf geht, ein neues Bad etwa oder der Balkon, den die Wohnung nie hatte. Für eine erste Einschätzung genügen uns die Adresse Ihres Hauses und, falls es so ein Vorhaben gibt, eine kurze Beschreibung davon. Daraus sehen wir, ob das Haus in einem Erhaltungsgebiet liegt, was das für die laufende Verwaltung heißt und was vorab mit dem Bezirksamt zu klären ist. Die Adresse können Sie uns unter 030 7593 9313 durchgeben oder an kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de mailen, und Unterlagen schicken Sie am einfachsten über das Formular auf dieser Seite.

Häufige Fragen

Wie finde ich heraus, ob mein Haus im Milieuschutzgebiet liegt?

Einen ersten Anhalt gibt die Straßenliste der Senatsverwaltung, die alle sozialen Erhaltungsgebiete mit Straßen und Hausnummern aufführt, zuletzt mit Stand 21.02.2026. Verlässlich ist aber erst die Auskunft des Stadtentwicklungsamts in Ihrem Bezirk, und die holen Sie am sichersten vor einem Kauf oder einer Modernisierung ein.

Wie viele Milieuschutzgebiete gibt es in Berlin?

Derzeit sind es 82, und jedes davon hat ein Bezirk per Rechtsverordnung festgelegt. Mitte und Pankow haben je 14, Marzahn-Hellersdorf hat keines. Zusammen liegen in allen Gebieten 661.935 Wohnungen, Stand Ende 2024.

Darf ich im Milieuschutzgebiet ein Bad einbauen?

Ein erstes Standardbad schon, denn diesen Ersteinbau genehmigen die Bezirke in der Regel. Schwieriger wird es beim zweiten Bad oder zweiten WC, das nur bei Wohnungen mit mindestens fünf Wohnräumen genehmigungsfähig ist. Hochwertige Ausstattung wie ein Doppelwaschbecken oder eine Fußbodenheizung wird dagegen nicht genehmigt.

Brauche ich auch für eine Reparatur eine Genehmigung?

Genehmigungspflichtig sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen, und an dieser Liste müssen Sie jede Arbeit messen. Ob sie nur instand setzt oder schon etwas ändert, ist allerdings nicht immer eindeutig, deshalb klären Sie das im Zweifel vor der Beauftragung mit dem Stadtentwicklungsamt.

Kann ich im Milieuschutzgebiet einen Aufzug anbauen?

Bei Häusern mit bis zu vier oberirdischen Geschossen nicht, bei mehr als vier Geschossen ist ein außen angebauter Standardaufzug dagegen grundsätzlich genehmigungsfähig. Ablehnen kann der Bezirk ihn trotzdem, wenn im Gebiet eine überdurchschnittliche Verdrängungsgefahr besteht.

Darf ich eine Wohnung im Milieuschutzgebiet befristet vermieten?

Seit dem 18.04.2026 brauchen Sie dafür eine Genehmigung, sofern die Wohnung bisher unbefristet vermietet war. Genehmigen lassen sich dabei nur zwei Formen: der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB und die Untervermietung der Wohnung, in der Sie selbst mit Haupt- oder Nebenwohnsitz leben. Das Verwaltungsgericht Berlin hat diese Linie im September 2026 bestätigt.

Darf ich mein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen?

Bei mehr als fünf Wohnungen brauchen Sie dafür in ganz Berlin eine Genehmigung, nach einer Verordnung, die bis 31.12.2030 gilt. Für kleinere Häuser kommt es darauf an, ob sie im Erhaltungsgebiet liegen, denn dort gilt die Umwandlungsverordnung 2025, gültig bis 12.03.2030. In beiden Fällen stellen Sie den Antrag beim Bezirksamt.

Kann ich nach dem Kauf einer umgewandelten Wohnung Eigenbedarf anmelden?

War die Wohnung schon vermietet, als sie in Eigentum umgewandelt wurde, erst zehn Jahre nach dem Verkauf. Diese Sperrfrist gilt in ganz Berlin, nach einer Verordnung mit Laufzeit bis 30.09.2033, und ihre Grundlage ist § 577a Abs. 2 BGB.

Kann der Bezirk beim Verkauf meines Hauses das Vorkaufsrecht ausüben?

Nur noch in wenigen, besonders gelagerten Fällen, so hat es das Bundesverwaltungsgericht im November 2021 entschieden, und in der Praxis bietet der Bezirk dem Käufer zuerst eine Abwendungsvereinbarung an. Das kann sich wieder ändern, denn eine Reform des Baugesetzbuchs, die das Vorkaufsrecht stärken soll, ist geplant, Stand Oktober 2026.

Darf ich im Milieuschutzgebiet energetisch sanieren?

Ja, bis zu den Mindestanforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Was darüber hinausgeht, genehmigt der Bezirk nur, wenn die Mieter dadurch nicht stärker belastet werden. Ganz ohne Genehmigung kommt dagegen ein Balkonkraftwerk aus.

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