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Mietverwaltung und Sondereigentum

WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung und Mietverwaltung: der Unterschied

Hausverwaltung gibt es in drei Formen, und hinter jeder steht ein anderer Auftraggeber. Welche Sie brauchen, hängt davon ab, ob Ihnen das ganze Haus gehört oder eine Wohnung darin.

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Wer eine Eigentumswohnung vermietet, hört schnell drei Begriffe, die ähnlich klingen, und fragt sich spätestens bei der ersten Mieterfrage, wer eigentlich wofür zuständig ist. Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum eines Hauses, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, und wird von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellt. Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) kümmert sich dagegen um eine einzelne Wohnung und deren Mietverhältnis, und den Auftrag gibt der Eigentümer dieser Wohnung. Die Mietverwaltung schließlich betreut ein ganzes Mietshaus mit allen Mietern, beauftragt vom Eigentümer des Hauses.

Das erklärt auch, warum an einem aufgeteilten Haus zwei Verwaltungen gleichzeitig arbeiten können: der WEG-Verwalter für Dach, Treppenhaus und Hausgeld, die SEV für den Mieter einer bestimmten Wohnung. Ein Mietshaus, das nie aufgeteilt wurde, hat keine Gemeinschaft und deshalb auch keinen WEG-Verwalter, dort liegt alles bei der Mietverwaltung.

Die drei Verwaltungen im Vergleich

Am meisten trennt die drei Formen der Auftraggeber, denn wer beauftragt, bestimmt, für wen der Verwalter arbeitet und wem er Rechenschaft schuldet. Vieles Weitere folgt daraus, von den Aufgaben bis zur Abrechnung.

Vergleich von WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung und Mietverwaltung nach Auftraggeber, Aufgabe und Abrechnung

	WEG-Verwaltung	Sondereigentumsverwaltung (SEV)	Mietverwaltung
Auftraggeber	Gemeinschaft der Wohnungseigentümer	Eigentümer einer einzelnen Wohnung	Eigentümer eines ganzen Hauses
Gegenstand	Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Steigleitungen, Treppenhaus	die einzelne Wohnung und ihr Mietverhältnis	alle Mietverhältnisse und das Gebäude
Rechtsgrundlage	Wohnungseigentumsgesetz, Fassung seit 01.12.2020	Dienstvertrag mit Geschäftsbesorgung, §§ 611, 675 BGB	Dienstvertrag mit Geschäftsbesorgung, §§ 611, 675 BGB
Kernaufgaben	Beschlüsse umsetzen, Gemeinschaft vertreten, Gemeinschaftseigentum erhalten	Miete, Kaution, Mahnwesen, Mieterkontakt, Nebenkostenabrechnung	Miete, Kaution, Mahnwesen, Reparaturen, Dienstleister, Nebenkostenabrechnung
Abrechnung	Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht (§ 28 WEG)	Betriebskostenabrechnung für den Mieter, abgeleitet aus dem Hausgeld	Betriebskostenabrechnung für alle Mieter aus den Rechnungen des Hauses
Wer informiert wird	die Eigentümer, vor allem in der Versammlung	der Eigentümer (§ 666 BGB) und der Mieter	der Eigentümer (§ 666 BGB) und alle Mieter
Laufzeit	Bestellung höchstens fünf Jahre, beim ersten Mal drei (§ 26 WEG)	frei vereinbart, bei Verbrauchern mit AGB-Grenzen (§ 309 Nr. 9 BGB)	frei vereinbart, bei Verbrauchern mit AGB-Grenzen (§ 309 Nr. 9 BGB)
Prüfung bei der IHK	kann jeder Eigentümer verlangen (§ 26a WEG)	keine Pflicht	keine Pflicht

Ein Blick auf die Rechtsgrundlage zeigt, wie eng SEV und Mietverwaltung verwandt sind. Beide beruhen auf einem Vertrag zwischen einem Eigentümer und einem Verwalter, und beide verpflichten den Verwalter zu Auskunft und Rechenschaft (§ 666 BGB). Endet der Vertrag, muss er alles herausgeben, was er für den Eigentümer erhalten hat, von der Mieterakte bis zum Guthaben (§ 667 BGB). Für jeden, der einmal wechseln möchte, ist das eine beruhigende Regel.

Was die WEG-Verwaltung macht und für wen

Der WEG-Verwalter arbeitet für die Gemeinschaft und nicht für den einzelnen Eigentümer, was manchen überrascht, der ihn bisher für seinen eigenen Verwalter gehalten hat. Seit der Reform von 2020 obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nämlich der Gemeinschaft selbst, die ein eigener Rechtsträger ist (§ 9a, § 18 Abs. 1 WEG).

Nach außen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft, vor Gericht wie außergerichtlich (§ 9b WEG). Allein entscheiden darf er über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und über Schritte, die eine Frist wahren (§ 27 WEG). Über größere Vorhaben wie eine Fassadensanierung beschließen die Eigentümer in der Versammlung.

Am deutlichsten merken Sie seine Arbeit am Hausgeld: Jedes Jahr legt er einen Wirtschaftsplan vor, aus dem es sich ergibt. Nach Ablauf des Jahres folgen die Jahresabrechnung und ein Vermögensbericht (§ 28 WEG). Diese Abrechnung richtet sich allerdings an die Eigentümer und ist noch keine Abrechnung, die ein Mieter so bekommen kann, und genau an dieser Stelle beginnt die Arbeit der SEV.

Bestellt wird der Verwalter für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung für höchstens drei (§ 26 WEG). Seit dem 1. Dezember 2023 kann außerdem jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen Verwalter mit bestandener IHK-Prüfung bestellt (§ 26a, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Davon ausgenommen sind Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Prüfung verlangt.

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Was die Sondereigentumsverwaltung macht

Die SEV dagegen arbeitet für Sie und vertritt Sie als Vermieter Ihrer Wohnung. Ihr Vertrag hat mit der Gemeinschaft nichts zu tun, er läuft allein zwischen Ihnen und dem Verwalter.

Welche Aufgaben dazugehören, legt kein Gesetz fest, sie haben sich in der Praxis herausgebildet. Üblich sind Mieteingang und Mahnwesen, Kaution, Mieterhöhung, Neuvermietung und vor allem die Nebenkostenabrechnung für den Mieter.

Gerade bei dieser Abrechnung berühren sich WEG und SEV, denn der WEG-Verwalter rechnet mit Ihnen über das Hausgeld ab und die SEV mit Ihrem Mieter über die Betriebskosten. Dazwischen müssen die Posten heraus, die ein Mieter nicht trägt, etwa Erhaltungsrücklage und Verwaltervergütung (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Eine Beispielwohnung, Position für Position durchgerechnet, finden Sie bei der Sondereigentumsverwaltung in Berlin.

Den Zeitplan gibt dabei die Frist gegenüber dem Mieter vor, und die nimmt keine Rücksicht auf den Termin der Eigentümerversammlung, sondern endet zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Wer im Herbst noch auf die Zahlen der Gemeinschaft wartet, spürt diese Frist sehr deutlich. Was dabei gilt, steht im Ratgeber zu den Fristen der Nebenkostenabrechnung.

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Was die Mietverwaltung macht

Bei der Mietverwaltung fällt diese Schnittstelle weg, denn sie ist die Vermieterseite eines ganzen Hauses. Sie verwaltet alle Mietverhältnisse und dazu das Gebäude selbst, weil es keine Gemeinschaft gibt, die das übernimmt.

Damit kommen Aufgaben hinzu, die bei einer Eigentumswohnung der WEG-Verwalter erledigt: Reparaturen am Dach oder an den Steigleitungen, Wartungen, Hausmeister, Reinigung und Winterdienst. Dafür entsteht die Nebenkostenabrechnung direkt aus den Rechnungen des Hauses, ohne den Umweg über ein Hausgeld. Wie das bei uns aussieht, beschreibt die Mietverwaltung für ganze Häuser.

Im Alltag nennen viele Eigentümer jede dieser Formen einfach Hausverwaltung, was beim Blick auf Angebote leicht dazu führt, dass man Äpfel mit Birnen vergleicht. Klären Sie deshalb zuerst, welche Form gemeint ist. Danach hilft eine vollständige Aufgabenliste der Hausverwaltung, die Angebote Punkt für Punkt nebeneinanderzulegen.

Welche Verwaltung brauchen Sie?

Das entscheidet Ihre Lage und nicht die Größe Ihres Bestands, denn schon eine einzige vermietete Wohnung kann zwei Verwaltungen im Haus haben, während ein großes Mietshaus mit einer auskommt. Für die häufigsten Fälle sieht die Zuordnung so aus.

Ihre Lage	WEG-Verwaltung	SEV	Mietverwaltung
ganzes Mietshaus, nicht aufgeteilt	gibt es nicht	nicht nötig	ja
vermietete Eigentumswohnung	bestellt die Gemeinschaft	ja, wenn Sie das Mietverhältnis abgeben wollen	passt nicht
selbst genutzte Eigentumswohnung	bestellt die Gemeinschaft	nicht nötig	nicht nötig
mehrere vermietete Wohnungen in verschiedenen Häusern	je Haus ein eigener Verwalter	eine SEV für alle Wohnungen möglich	passt nicht
aufgeteiltes Haus, einzelne Wohnungen verkauft, der Rest vermietet	bestellt die Gemeinschaft	für Ihre vermieteten Wohnungen	passt nicht mehr

Bei einer Eigentumswohnung gibt es in aller Regel einen WEG-Verwalter, denn die Gemeinschaft muss ihr Eigentum verwalten. Die SEV ist hingegen Ihre freie Entscheidung, und es spricht nichts dagegen, die Vermietung selbst zu machen, wenn Sie in der Nähe wohnen und Zeit für Abrechnung und Mieterkontakt haben.

Entscheiden Sie sich für eine SEV, können Sie damit auch Ihren WEG-Verwalter beauftragen, sofern er sie anbietet. Genauso gut können Sie sie aber an eine andere Verwaltung geben, denn der Vertrag läuft ohne Bezug zur Gemeinschaft. Was die einzelnen Formen kosten und wovon der Preis abhängt, erklärt der Ratgeber wovon der Preis einer Hausverwaltung abhängt.

Beispiel. Eine Eigentümerin besitzt ein kleines Mietshaus in Lichtenberg mit acht Wohnungen, dazu zwei vermietete Eigentumswohnungen in Schöneberg und Pankow und die Wohnung in Steglitz, in der sie selbst lebt. Auf den ersten Blick klingt das nach einem Gewirr von Zuständigkeiten, doch es sortiert sich schnell.

Für das Mietshaus braucht sie eine Mietverwaltung und für die beiden vermieteten Wohnungen je eine SEV, die eine Verwaltung gemeinsam übernehmen kann. Für ihre eigene Wohnung genügt der WEG-Verwalter des Hauses. Insgesamt hat sie also mit vier Verwaltungen zu tun: drei WEG-Verwaltern, die für ihre Gemeinschaften arbeiten, und einer Verwaltung für alles, was vermietet ist.

Wenn aus einem Mietshaus Eigentumswohnungen werden

Erst die Aufteilung in Wohnungseigentum macht aus einem Mietshaus eine Gemeinschaft mit WEG-Verwalter, und in Berlin braucht dieser Schritt in vielen Fällen eine Genehmigung.

Seit dem 1. Januar 2026 ist die Umwandlung in Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen stadtweit genehmigungspflichtig (§ 250 BauGB, Berliner Verordnung bis 31.12.2030). Für kleinere Häuser mit bis zu fünf Wohnungen gilt in sozialen Erhaltungsgebieten eine eigene Umwandlungsverordnung, gültig bis 12.03.2030. Ganz verschlossen ist der Weg damit nicht, denn eine Genehmigung muss unter anderem erteilt werden, wenn die Wohnungen an mindestens zwei Drittel der Mieter verkauft werden.

Für Mieter, die schon vor der Umwandlung dort lebten, ändert ein Verkauf zunächst wenig, denn wegen Eigenbedarfs oder Verwertung darf der neue Eigentümer zehn Jahre ab dem Verkauf nicht kündigen. Das regelt die Berliner Verordnung nach § 577a Abs. 2 BGB, die bis 30.09.2033 gilt.

Für die Verwaltung bedeutet eine Aufteilung dagegen einen Wechsel der Form. Für jede Wohnung, die vermietet bleibt, wird aus der Mietverwaltung eine SEV, und das Gemeinschaftseigentum übernimmt ein WEG-Verwalter, den die neue Gemeinschaft bestellt.

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Was wir übernehmen und was beim WEG-Verwalter bleibt

Von den drei Formen übernehmen wir zwei: Wir verwalten Mietshäuser und vermietete Eigentumswohnungen, also Mietverwaltung und SEV. Für das Gemeinschaftseigentum ist der Verwalter zuständig, den Ihre Gemeinschaft bestellt hat, und mit ihm arbeiten wir zusammen, damit aus seiner Jahresabrechnung rechtzeitig die Abrechnung für Ihren Mieter wird. Haben Sie schon eine Mietverwaltung und wollen wechseln, beschreibt die Seite Hausverwaltung wechseln in Berlin den Ablauf bis zum Stichtag.

Die passende Form im ersten Gespräch klären

Oft ist die Frage schneller beantwortet, als man denkt, sobald Grundbuch, Mietvertrag und die letzte Abrechnung nebeneinanderliegen. Wenn Sie unsicher sind, welche Verwaltung zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung passt, gehen wir das im ersten Gespräch durch, und danach wissen Sie, wen Sie wofür brauchen. Sie erreichen uns unter 030 7593 9313 oder per Mail an kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de, und wer lieber schriftlich fragt, nutzt das Formular auf dieser Seite.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung?

Der Unterschied liegt im Auftraggeber. Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Hauses und betreut das Gemeinschaftseigentum, die Sondereigentumsverwaltung dagegen für einen einzelnen Eigentümer und dessen vermietete Wohnung mit dem Mietverhältnis. Deshalb können beide gleichzeitig am selben Haus tätig sein.

Brauche ich eine Sondereigentumsverwaltung, wenn ich in meiner Wohnung selbst wohne?

In der Regel nicht, denn die SEV kümmert sich um das Mietverhältnis, und das gibt es bei einer selbst genutzten Wohnung nicht. Um Dach, Treppenhaus und Hausgeld kümmert sich ohnehin der WEG-Verwalter, den Ihre Gemeinschaft bestellt hat.

Kann unser WEG-Verwalter auch meine vermietete Wohnung verwalten?

Ja, wenn er Sondereigentumsverwaltung anbietet, nur ist das dann ein eigener Vertrag zwischen Ihnen und ihm, getrennt von seinem Auftrag für die Gemeinschaft. Weil beide Verträge nichts miteinander zu tun haben, können Sie die SEV genauso gut einer anderen Verwaltung geben.

Ist Mietverwaltung dasselbe wie Hausverwaltung?

Nicht ganz, denn Hausverwaltung ist der Oberbegriff für alle drei Formen. Bei einem Mietshaus, das einem Eigentümer gehört, ist damit die Mietverwaltung gemeint, bei einem aufgeteilten Haus meist die WEG-Verwaltung. Wer eine Verwaltung sucht, sagt deshalb gleich dazu, ob es um ein Haus oder um eine Wohnung geht, und erspart sich so ein Missverständnis.

Kann ich als einzelner Eigentümer den WEG-Verwalter austauschen?

Allein nicht, denn bestellt und abberufen wird der Verwalter von der Gemeinschaft. Sie können aber in der Versammlung einen Antrag stellen und dafür um Mehrheiten werben. Eines können Sie allerdings auch allein verlangen: dass ein Verwalter mit bestandener IHK-Prüfung bestellt wird. Ausgenommen sind Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet, solange weniger als ein Drittel die Prüfung verlangt.

Wer bezahlt die Sondereigentumsverwaltung?

Der Eigentümer, der sie beauftragt, und zwar ohne Beteiligung des Mieters, denn die Betriebskostenverordnung schließt Verwaltungskosten aus (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Für die Vergütung des WEG-Verwalters, die in Ihrem Hausgeld steckt, gilt dasselbe, auch sie bleibt bei Ihnen.

Zahle ich mein Hausgeld weiter an die Gemeinschaft, wenn ich eine SEV beauftrage?

Ja, denn das Hausgeld schulden Sie der Gemeinschaft als Eigentümer, egal wer Ihre Wohnung vermietet. Mit der SEV ändert sich, wer sich um Ihren Mieter kümmert, und aus der Jahresabrechnung der Gemeinschaft entsteht dann die Betriebskostenabrechnung für ihn.

Wie lange ist eine Gemeinschaft an ihren WEG-Verwalter gebunden?

Bestellt wird er für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft für höchstens drei. Fest gebunden ist die Gemeinschaft damit trotzdem nicht, denn sie kann ihn jederzeit abberufen, und sein Vertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 WEG).

Wie lange laufen Verträge über Mietverwaltung oder SEV?

Das regelt der Vertrag, denn eine gesetzliche Laufzeit gibt es nicht. Ist der Eigentümer allerdings Verbraucher und steht die Laufzeit in vorformulierten Bedingungen, darf die erste Laufzeit höchstens zwei Jahre betragen (§ 309 Nr. 9 BGB). Eine stillschweigende Verlängerung ist dann nur auf unbestimmte Zeit mit höchstens einem Monat Kündigungsfrist zulässig.

Wer sagt meinem Mieter Bescheid, wenn an unserem Haus gebaut wird?

Der WEG-Verwalter hat keinen Vertrag mit Ihrem Mieter und wendet sich in der Regel an die Eigentümer, also an Sie. Ihren Mieter informieren dann Sie selbst oder Ihre Sondereigentumsverwaltung, und deshalb sollte die SEV Beschlüsse und Ankündigungen der Gemeinschaft rechtzeitig bekommen, bevor das Gerüst vor dem Fenster steht.

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