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Mietverwaltung und Sondereigentum

Mietrückstand: was Vermieter in Berlin tun können

Bei Mietrückstand müssen Sie nicht improvisieren, denn bis zur Kündigung führt ein klarer Weg. Fehlt an zwei Terminen in Folge mehr als eine Monatsmiete, ist die fristlose Kündigung möglich.

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Gerät ein Mieter mit der Miete in Rückstand, dürfen Sie fristlos kündigen, sobald eine von zwei Schwellen erreicht ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Entweder fehlt an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete oder ein Teil davon, der zusammen mehr als eine Monatsmiete ausmacht. Oder der Rückstand wächst über mehr als zwei Termine hinweg auf zwei Monatsmieten an. Eine Abmahnung brauchen Sie in beiden Fällen nicht.

Ganz abgeschlossen ist die Sache mit der Kündigung allerdings noch nicht, denn danach bleibt dem Mieter die Schonfrist. Zahlt er den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate, nachdem die Räumungsklage rechtshängig geworden ist, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Rechtshängig ist die Klage, sobald sie dem Mieter zugestellt ist.

Für Sie als Vermieter ist ein Rückstand mehr als eine offene Zeile im Kontoauszug, denn Kreditrate, Grundsteuer und Versicherung für das Haus laufen weiter, ob die Miete kommt oder nicht. Trotzdem hat ein Rückstand oft Gründe, die sich klären lassen, etwa einen Jobwechsel, eine verspätete Zahlung vom Amt oder einen geänderten Dauerauftrag. Am Anfang stehen deshalb die Mahnung und, wo es passt, ein Gespräch. Die Kündigung ist der letzte Schritt, und gerade weil so viel an ihr hängt, muss sie formal stimmen.

Wann die Miete fällig ist

Die Miete ist zu Beginn des Monats fällig, spätestens am dritten Werktag (§ 556b Abs. 1 BGB), und ist sie bis dahin nicht gezahlt, beginnt der Rückstand.

Für die Schwellen gilt bei Wohnraum allerdings eine Besonderheit, die man kennen sollte, bevor man zum Kündigungsschreiben greift. Ein Teilrückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen ist erst dann erheblich, wenn er zusammen mehr als eine Monatsmiete beträgt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Fehlen in einem Monat ein paar Euro, reicht das für sich genommen also nicht für eine fristlose Kündigung.

Für uns als Verwaltung heißt das, genau hinzuschauen. Kurz nach dem dritten Werktag gleichen wir die Eingänge auf dem Mietkonto mit dem Soll jeder Mietpartei ab. Jede Lücke landet auf der Liste offener Posten und bekommt eine erste Mahnung. Wir mahnen so früh, weil sich für einen kleinen offenen Betrag eher eine Lösung findet, mit der beide Seiten leben können.

Unterschrift unter einen Verwaltervertrag, daneben ein Tablet

Die zwei Schwellen für die fristlose Kündigung

Wann genau ein Rückstand die fristlose Kündigung trägt, beschreibt das Gesetz in zwei Konstellationen, und beide lassen sich in Monatsmieten ausdrücken. Das macht die Rechnung überschaubar, auch wenn der Zahlungsverlauf eines Mieters längst unübersichtlich geworden ist.

Schwelle	Voraussetzung	Beispiel
zwei Termine in Folge	an zwei aufeinanderfolgenden Terminen fehlt die Miete oder ein Teil, zusammen mehr als eine Monatsmiete	im März fehlt die halbe Miete, im April die ganze
längerer Zeitraum	über mehr als zwei Termine hinweg fehlt ein Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht	von Januar bis Mai fehlen jeden Monat 40 Prozent der Miete

Eine Abmahnung braucht es in keinem der beiden Fälle (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Der Kündigungsgrund muss aber im Schreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB), und am klarsten gelingt das mit den offenen Beträgen und Terminen. Zahlt der Mieter den Rückstand vollständig, bevor die Kündigung ihn erreicht, ist sie ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Neben der Miete kann auch die Kaution einen eigenen Kündigungsgrund liefern. Fehlt ein Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten, können Sie ebenfalls fristlos und ohne Abmahnung kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB). Was sonst für Anlage, Raten und Abrechnung gilt, steht im Ratgeber zur Mietsicherheit.

Schonfrist und hilfsweise ordentliche Kündigung

Die Schonfrist wirkt nur gegen die fristlose Kündigung. Gleicht der Mieter den Rückstand rechtzeitig aus oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung, wird diese Kündigung unwirksam. Das geht jedoch nur einmal in zwei Jahren: War schon in den zwei Jahren davor eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden, greift die Schonfrist nicht.

Anders ist es bei der ordentlichen Kündigung wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Schonfristzahlung macht sie nach geltendem Recht nicht unwirksam, so hat es der Bundesgerichtshof am 13.10.2021 entschieden (VIII ZR 91/20). In der Praxis wird deshalb fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt, damit Ihnen nicht der ganze Weg wegbricht, wenn der Mieter in letzter Minute zahlt. Ob die hilfsweise Kündigung im Einzelfall trägt, entscheidet das Gericht.

Für die ordentliche Kündigung gelten dabei die gesetzlichen Fristen: drei Monate, für den Vermieter nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer jeweils drei Monate mehr (§ 573c BGB).

Ob es bei dieser Rechtslage bleibt, ist offen, denn hier ist eine Änderung geplant. Nach dem Regierungsentwurf zum Mietrechtspaket soll die Schonfristzahlung einmalig auch die ordentliche Kündigung abwenden. Beschlossen ist das nicht, die Anhörung im Rechtsausschuss ist für den 14.10.2026 angesetzt (geplant, Stand Oktober 2026).

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Der Ablauf vom ersten Tag bis zur Räumungsklage

Aus Fälligkeit, Schwellen und Schonfrist ergibt sich ein Ablauf mit fester Reihenfolge, vom ersten fehlenden Betrag bis zur Räumungsklage. Zu jedem Schritt gehören ein Zeitpunkt und jemand, der ihn übernimmt, damit Sie nicht monatelang dem Geld hinterherlaufen, ohne zu wissen, was als Nächstes kommt.

Stufen vom ersten Mietrückstand bis zur Räumungsklage, mit Aufgaben von Verwaltung und Anwalt

Schritt	Zeitpunkt	Grundlage	wer handelt
Zahlungseingang prüfen	nach dem dritten Werktag des Monats	§ 556b Abs. 1 BGB	Verwaltung
erste Mahnung	kurz nach der Fälligkeit	Absprache im Verwaltervertrag	Verwaltung
zweite Mahnung	wenn der Betrag weiter offen ist	Absprache im Verwaltervertrag	Verwaltung
Gespräch, Ratenvereinbarung	möglichst früh	schriftliche Vereinbarung	Verwaltung, Eigentümer
Abmahnung	bei wiederholt verspäteter Zahlung unterhalb der Schwellen	Einzelfall	Verwaltung
fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung	sobald eine Schwelle erreicht ist	§ 543, § 569, § 573 BGB	Verwaltung mit Originalvollmacht oder Anwalt
gerichtliches Mahnverfahren über den offenen Betrag	wenn trotz Kündigung nicht gezahlt wird	§§ 688, 689 ZPO	Verwaltung bereitet vor, Antragsteller ist der Eigentümer
Räumungsklage	wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht	§ 29a ZPO	Anwalt des Eigentümers
Schonfrist	bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage	§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB	Mieter oder öffentliche Stelle

Für die fristlose Kündigung schreibt das Gesetz zwar keine Abmahnung vor. Mahnungen sind trotzdem sinnvoll, denn sie dokumentieren den Rückstand und geben dem Mieter Gelegenheit, ihn auszugleichen.

Eine Abmahnung lohnt sich dagegen, wenn ein Mieter immer wieder zu spät zahlt, ohne dass eine der Schwellen erreicht wird, denn sie hält den Pflichtverstoß schriftlich fest. Ob wiederholte Unpünktlichkeit allein eine Kündigung trägt, ist allerdings eine Frage des Einzelfalls.

Mahnverfahren und Räumungsklage: zwei Wege, zwei Gerichte

Geht es vor Gericht, trennen sich die Wege für das Geld und für die Wohnung. Das gerichtliche Mahnverfahren steht nur für Geldforderungen offen, eine Räumung lässt sich darüber nicht erreichen (§ 688 Abs. 1 ZPO).

Zuständig für das Mahnverfahren ist das Amtsgericht am Sitz des Antragstellers, wobei die Länder das bündeln dürfen (§ 689 ZPO). Berlin und Brandenburg haben das getan, und so ist für Antragsteller mit Sitz in einem der beiden Länder das Amtsgericht Wedding als Zentrales Mahngericht Berlin-Brandenburg zuständig. Wohnt der Eigentümer in einem anderen Bundesland, richtet sich das Mahngericht nach seinem Sitz, nicht nach der Lage der Wohnung.

Für die Räumungsklage ist dagegen ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG). Das gilt unabhängig vom Streitwert. Wer nach einem Mietinkasso sucht, meint meist genau diese beiden Wege: den offenen Betrag gerichtlich geltend machen und, wenn es nicht anders geht, die Wohnung zurückbekommen.

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Beispiel: vom halben März bis zur Schonfrist

Beispiel. Ein Mieter zahlt im März nur die halbe Miete und im April gar nichts. Nach dem dritten Werktag im April fehlen damit anderthalb Monatsmieten an zwei aufeinanderfolgenden Terminen, und die erste Schwelle ist erreicht. Für den Eigentümer ist das der Punkt, an dem aus einer Verspätung ein echtes Loch in der Kasse geworden ist.

Die Verwaltung hat im März zweimal gemahnt. Mitte April spricht sie im Auftrag des Eigentümers die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung aus, mit Originalvollmacht und den offenen Beträgen im Schreiben.

Der Mieter zieht trotzdem nicht aus, und so erhebt der Anwalt des Eigentümers Räumungsklage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Zugestellt wird die Klage am 20. Mai, und von diesem Tag an läuft die zweimonatige Schonfrist bis zum 20. Juli.

Gleicht der Mieter bis dahin den gesamten fälligen Rückstand aus oder übernimmt eine öffentliche Stelle die Zahlung, ist die fristlose Kündigung unwirksam. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt davon aber nach geltendem Recht unberührt, und das Gericht prüft sie gesondert.

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Gespräch und Ratenzahlung

Nicht jeder Rückstand muss vor Gericht enden, und oft zeigt schon ein frühes Gespräch, ob er einmalig ist oder ob sich beim Mieter etwas Grundsätzliches geändert hat. Ist der Rückstand einmalig, kann eine Ratenvereinbarung ihn ohne Gericht lösen, was beiden Seiten einen Prozess erspart.

Die Vereinbarung sollte schriftlich festhalten, welcher Betrag in welchen Raten bis wann gezahlt wird und dass die laufende Miete daneben pünktlich kommt, sonst wächst der Rückstand nebenher weiter. Ob sie ein bereits entstandenes Kündigungsrecht berührt, sollte Ihr Anwalt vor der Unterschrift prüfen.

Was die Verwaltung übernimmt und wann der Anwalt dazukommt

Bis zur Kündigung liegt die Arbeit bei uns als Hausverwaltung, also Überwachung, Mahnungen, Abmahnung und Kündigung, und auch den Weg zum Gericht bereiten wir vor. Vor Gericht arbeiten wir dann mit dem Anwalt des Eigentümers zusammen, denn die Vertretung im Prozess ist seine Aufgabe und nicht unsere.

Hausverwaltung	Anwalt des Eigentümers
Zahlungseingänge prüfen, Liste offener Posten führen	Räumungsklage beim Amtsgericht
erste und zweite Mahnung	Vertretung im Räumungsprozess
Abmahnung und Kündigung aussprechen, mit Originalvollmacht	rechtliche Prüfung im Einzelfall, etwa vor einer Ratenvereinbarung
gerichtliches Mahnverfahren vorbereiten und begleiten	Klage über die Forderung, wenn der Mieter sie bestreitet
Unterlagen und Zahlungsverlauf für den Anwalt zusammenstellen	Vollstreckung nach dem Urteil

In der Mietverwaltung für Berliner Mietshäuser gehören die Überwachung der Eingänge, zwei Mahnungen, die Abmahnung und das Aussprechen der Kündigung zur Grundverwaltung. Das gerichtliche Mahnverfahren bereiten wir als Sonderleistung vor und begleiten es, während die Gerichts- und Anwaltskosten der Eigentümer trägt. Jeden Rückstand sehen Sie im Monatsbericht mit Betrag und Stand der Mahnung, sodass Sie den Stand kennen, bevor Sie danach fragen müssen. Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung mahnen wir auf demselben Weg an.

Welche Vollmacht wir für Mahnung und Kündigung brauchen, regelt der Verwaltervertrag, und wie sich die übrigen Aufgaben verteilen, steht im Ratgeber zur Aufgabenteilung zwischen Eigentümer und Verwaltung.

Rückstände geordnet angehen

Wenn gerade ein Rückstand aufläuft, ist das selten der Moment für lange Vorreden, sondern für einen nüchternen Blick auf die Zahlen. Dafür reichen der Zahlungsverlauf des Mieters, der Mietvertrag und Kopien der bisherigen Mahnungen, und damit sehen wir, welche Schritte wir als Verwaltung übernehmen können und wann der Anwalt dazukommt. Rufen Sie uns unter 030 7593 9313 an oder schicken Sie die Unterlagen per Mail an kontakt@digitale-hausverwaltung-berlin.de, und wer alles gesammelt schicken möchte, nutzt das Formular.

Häufige Fragen

Ab wann darf ich wegen Mietrückstand fristlos kündigen?

Sobald an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete oder ein Teil fehlt, der zusammen mehr als eine Monatsmiete ausmacht, oder wenn über mehr als zwei Termine hinweg zwei Monatsmieten aufgelaufen sind. Beide Schwellen stehen in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.

Muss ich den Mieter vor der fristlosen Kündigung abmahnen?

Nein, bei Zahlungsverzug ist keine Abmahnung nötig. Der Grund der Kündigung muss aber im Schreiben stehen, also welche Beträge zu welchen Terminen fehlen, und zahlt der Mieter alles, bevor die Kündigung ihn erreicht, ist sie ausgeschlossen.

Was ist die Schonfristzahlung?

Mit ihr kann der Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch unwirksam machen. Dazu muss er den Rückstand spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgleichen, oder eine öffentliche Stelle verpflichtet sich zur Zahlung. Das geht allerdings nur einmal in zwei Jahren: Wurde schon in den zwei Jahren davor eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam, ist es ausgeschlossen.

Warum soll ich zusätzlich ordentlich kündigen?

Weil die Schonfristzahlung nach geltendem Recht nur die fristlose Kündigung beseitigt, nicht die ordentliche, so hat es der Bundesgerichtshof 2021 entschieden. Die ordentliche Kündigung hält Ihnen also einen Weg offen, und ob sie im Einzelfall trägt, prüft das Gericht.

Bis wann muss die Miete bezahlt sein?

Zu Beginn des Monats, spätestens bis zum dritten Werktag, so steht es in § 556b Abs. 1 BGB. Gleich danach prüfen wir die Eingänge auf Ihrem Mietkonto, damit eine Lücke nicht erst nach Wochen auffällt.

Welches Gericht ist in Berlin für das Mahnverfahren zuständig?

Für Antragsteller mit Sitz in Berlin oder Brandenburg ist es das Amtsgericht Wedding als Zentrales Mahngericht Berlin-Brandenburg. Es kommt dabei auf den Sitz des Antragstellers an, nicht auf die Lage der Wohnung, und wohnt der Eigentümer in einem anderen Bundesland, ist das Mahngericht dort zuständig.

Bekomme ich die Wohnung über einen Mahnbescheid zurück?

Nein, denn das Mahnverfahren gibt es nur für Geldforderungen. Für die Räumung brauchen Sie eine Räumungsklage, und zuständig ist dafür ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.

Darf meine Hausverwaltung die Kündigung aussprechen?

Ja, mit Ihrer Vollmacht, und die gehört im Original zum Kündigungsschreiben. Fehlt sie, kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB zurückweisen, es sei denn, Sie haben ihn vorher selbst über die Bevollmächtigung informiert.

Was gilt, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Ist er mit der Kaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten im Rückstand, können Sie nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos und ohne Abmahnung kündigen. Bevor Sie nachrechnen, sollten Sie aber bedenken, dass der Mieter die Kaution in drei Monatsraten zahlen darf.

Soll ich mich auf eine Ratenzahlung einlassen?

Eine Ratenvereinbarung kann einen Rückstand ohne Gericht lösen, vorausgesetzt, der Mieter kann die laufende Miete daneben zahlen. Halten Sie Betrag, Raten und Termine dann schriftlich fest und lassen Sie vorher von Ihrem Anwalt prüfen, ob die Vereinbarung ein schon entstandenes Kündigungsrecht berührt.

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